炒卖二手期房,为减少纳税,买卖双方故意写低成交价,卖家却差一点"飞"走12万元。直到打赢了官司,谭小姐还心有余悸地说,"小便宜,还是不要贪的好。"日前,本市静安区法院对谭小姐起诉方小姐一家的商品房转让预售合同权益纠纷,作出了一审判决,由方小姐及父母支付谭小姐购房款12.2万元及违约金。
一次交易两份合同
2003年3月5日,谭小姐购买了位于本市常德路某号的一套商品房期房,总房价为106.02万元,交房日期为2005年6月30日前。同年12月4日,谭小姐与方小姐一家签订合同权益转让书,以当初所购买的期房价格,将该房子的所有权作转让。当时的房产开发商对双方的转让行为盖章予以确认。另外,谭小姐还与方小姐私下签了一份《上海市房地产买卖合同》,约定:本合同只证明双方的实际成交价,不作他用；该房屋转让价款人民币118万元,不包括契税、开发商手续费、合同印花税、银行担保费等费用。还约定从2003年11月28日至2004年1月15日,分4次付款。其中最后一次为2004年1月15日前支付12.2万元。该份合同落款处没有签约日期。
余款未付引起纠纷
2003年12月11日,谭小姐与方家在房地产交易中心办理了预约登记变更手续。当时谭小姐在《上海市房地产买卖合同》附件三"付款协议"下方增加了"以上款项逾期支付,按逾期额的日万分之三支付滞纳金"的条款。
同日,谭小姐收到了对方支付的房款31.8万元,谭小姐出具《收据》一份,言明收到房款的30%的部分。之后,对方通过转按揭,又支付了房款人民币74万元。
但方家没有按其在《买卖合同》中的承诺,支付最后一期房款12.2万元,引起谭小姐的不满。于是在今年4月上旬起诉到法院,要求方家支付期房转让款12.2万元及违约金。
法庭辩论各执一词
谭小姐认为,自己购买该转让的期房价格就是106.02万元,不可能在上海市场房价普遍大涨的情况下,仍以原价出售给对方,这于常理不符。强调自己出售该房屋要求实际到手价118万元,可方小姐提出为了避税,要求在预售合同权益转让书上记载价格为106.02万元,到房地产交易中心作登记。而双方真正的实际价格,在双方的《买卖合同》中约定即为118万元。上述两份合同,均在同一天所签。她还承认,在预售合同权益转让书上方小姐父母亲的名字,是方小姐代为签署,方的父母从未提出过异议,并共同到房地产交易中心办理变更登记手续。
作为方家在法庭辩论中说,与谭小姐所签转让的房屋属于期房,那么双方签订的预售合同权益转让书是合法有效的,而与谭小姐签订的《买卖合同》则是无效合同。再说,该合同方家父母均没有签名,仅方小姐一人所签,对父母没有约束力。
审理中,方小姐还提出,签署《上海市房地产买卖合同》是因为谭小姐要求加价。自己考虑反正预售合同权益转让书已签订,而该《买卖合同》又是无效的,无论谭小姐要求增加多少房款,自己都会同意。两本合同的签署时间大约间隔一星期左右。还提出既然谭小姐在《收据》上写明收到31.8万元,为房款的30%,完全能够证明转让价款应为106万元,而非118万元。
法院认为,不管两份协议是同时签订还是前后签订,双方的真实意思表示只能是其中之一。
首先,双方虽采用了《上海市房地产买卖合同》的格式文本,但双方的真实意思不是把期房作为现房进行买卖而签订该合同,其目的在合同中明确写明,只证明期房的实际成交价,不作他用。
其次,从已支付的房款价格来看,方小姐一家共计支付谭小姐105.8万元,若完全按照《上海市房地产买卖合同》约定的付款进度,与预售合同权益转让书约定的106.02万元比,尚有2200元未付清。谭小姐出具的《收条》虽写明收到30%房款,但106.02万元的30%应为31.8060万元。
再次,谭小姐从开发商处购入该房屋的价格为106.02万元,再加上已支付的贷款保险、利息等,其成本已大于106.02万元。那么,谭小姐在目前房市向好的情况下,仍以原价亏本出售给方小姐一家,该行为显然难以用合理的理由予以解释。
最后,方小姐本人也在房地产咨询公司工作,对于房地产交易的相关政策法规及操作过程应有所了解,作为完全民事行为能力的方小姐,对自己所签的《买卖合同》的解释则无法采信。作为方小姐代父母在有关房屋买卖协议上签字,属有效代理。
赢了房款难逃税款
作为谭小姐与方小姐在期房转让过程中恶意串通,以虚假的原价106.02万元,办理预告登记的变更手续,逃避了应交纳的税收,侵害了国家的利益,故双方在预售合同权益转让书中106.02万元价格应为无效条款。法院遂以此判决方小姐一家需支付谭小姐房款12.2万元及相关的违约金。法院还向税务部门通报该案件审理情况,对案件中的逃税现象,建议予以追缴。
