本报记者 李小刚
去年10月1日，上海正式下调佣金为成交价的2％，一些中介公司对此颇有微辞
7月份，一些媒体报道，将有5家中介公司突破2％的限制，引起业内一片哗然
一些业内人士认为，上浮佣金1％的权利在很大程度上讲，其形象意义远大于上浮佣金本身
对于上海数以万计的房产中介公司来说，房屋买卖中介收费的标准———佣金是这些公司生存的根本。
每当这个根本被触动的时候，中介市场总会爆发出大小不一的反应。而近期传出在佣金下调之后，很可能首先在几家突破2%的房屋买卖中介收费标准的消息引起了业内很大的反响。根据一些媒体已经报道的内容显示，首批将会有5家中介机构通过审批，可以把佣金最高上浮到3%。
现在还没确定下来
现在已经报出的5家名单，其实更像是媒体的一个炒作，也许这5家是通过了，但最终的结果也可能不是5家
“是哪几家目前还没确定下来，我们也已经通过了初试和复试，没有理由通不过。”当听到记者询问目前是否是已经曝光的5家中介公司通过审批时，美联物业顾问（上海）有限公司运营总监方万昌一口否定了目前的传言。
作为香港惟一一家上市的物业代理公司，美联物业已经在上海发展多年。在方万昌看来，根据目前已经披露出来的审批条件，美联没有理由不能通过，“我们看不到任何理由说美联是不合格的，但是现在在没有确定下来之前，我们还是不好说我们是否通过。”
根据上海一家官方媒体的报道，经过严格的初审、复审，最终有5家企业具备申报条件，将成为首批获准突破最高2%收费标准的中介公司。
此消息一经传出，上海房产中介公司业内一片哗然，各大中介对于目前的传言均是颇有微辞。方万昌对此十分直截了当地发表了评述，“现在已经报出的5家名单，其实更像是媒体的一个炒作，也许这5家是通过了，但最终的结果也可能不是5家。”
上海博邦地产投资顾问有限公司总经理黄茜也发表了与方万昌相同的观点，“现在还没确定下来，我们上周也提交了申请。”方万昌更是非常肯定地讲，“可以去问目前所报道的已经得以通过的5家，他们肯定没有一家会承认自己已经通过了审批。”
上调争论已近一年
佣金的调节还是要由市场自己去认可，政府制定好游戏规则即可，而目前迟迟不能公布上调佣金的公司名单，肯定是在决策部门内部有不同的争论，因此时间会一拖再拖
由于佣金对于房产中介公司的运营影响十分巨大，而且房产佣金的标准在业界始终存在着较大的争议，因此每次佣金的变动都会引起房产中介公司的强烈反应。
这个反应首先是表现在去年10月份。在2%的佣金标准实施之前，房产中介的佣金征收标准为，房产中介公司向上家收取0.5%至2.5%、向下家收取1%的佣金。但是根据上海市2003年10月1日开始实施的《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》，上海市居住房屋买卖佣金由原来的3.5%下调到2%，租赁中介佣金由原来一个月租金下调为月租金的70%。
当时就有中介公司的负责人认为，这样低的佣金比例很难保证大公司的正常运营。据专家介绍，境外较为发达地区的中介佣金比例大多为5%至6%，目前上海所执行的佣金比例显得过低。
因此，在新的佣金标准实施之后，有关几家大型房产中介公司提出提高佣金标准的传言在业内始终盛行。方万昌向记者透露，他从去年7月份开始就已经听到要求提高佣金标准的风声，然而这个传言始终没有得到确认，到目前传出所谓的5家通过之说已经有近一年的时间。
“从去年就一直得到这样的消息，所以我们也是有准备去申请的，现在各方面条件达到了，就正式提出了申请。”黄茜的言语也证实了方万昌的说法。
很显然，从各种迹象来看，上调佣金的传言并非空穴来风，但是这样的讨论却持续了将近一年而一直没有结论。对于这种长时间议而不决的情况，黄茜分析认为，主要原因仍在于调整佣金根本上讲并不符合市场经济的要求。
对于这种由政府有关部门通过行政手段出台各种规定的做法，许多中介公司负责人还是表达了抱怨之声。业内人士大多认为，制定房产中介佣金的比例应该考虑到多方面的情况，不能单单以某个层次的公司为制定标准。
黄茜表示，佣金的调节还是要由市场自己去认可，政府只要制定好游戏规则即可，而目前迟迟不能公布上调佣金的公司名单，肯定是在决策部门内部有不同的争论，因此时间会一拖再拖。不过黄茜断定，在经过长时间的等待之后，这个消息很可能会在最近一段时间有个结果。
背后实质是资格
从目前的情况来看，各大中介公司纷纷争取上浮佣金1%的权利，从很大程度上讲，其形象意义已经远远大于上浮佣金本身
“不希望只有一家或几家公司上浮佣金，应该是在同一个起跑线上同时竞争。”方万昌表示了自己的看法。他认为，如果市场上只是几家公司可以上浮佣金的话，其实对这些公司和整个市场并没有作用。
现在一些中介公司负责人更是向记者表示，假设是只有5家中介公司通过了审批可以执行3%的佣金，那么对他们来说也未必就会去执行，毕竟在目前的市场当中各大中介公司所提供的服务差距并不大，而对于购房者而言，1%的佣金也是一笔不小的开销，他们自然会去选择佣金更加低廉的中介公司交易。
上海神州房地产咨询有限公司连锁运营部副总经理孟军很直接地说，“上海有品牌的中介公司很多，如果只有5家收取3%的佣金，对于他们来说经营会更难。因此对于这个市场来说，应该是有30%到40%的中介公司有收取3%佣金的权利。”
其实，对于孟军所预测的后果，方万昌和黄茜也早有打算。方万昌说，“首先，上浮一个百分点的佣金，就会使中介公司的经营收入有30%的上涨，对于目前经营难度颇大的中介公司来说是个好消息。其实，最关键的是取得收取3%的资格。”
在方万昌看来，这个资格可能比多收取佣金更为有利，毕竟对于自己这样规模的公司而言，一旦不能通过审批，会对公司形象产生一定的负面影响。
黄茜也表示，“博邦有这个权利总比没有好，尤其是我们主要做中高档房产中介，我们的客户并不是把中介佣金放在第一位，也愿意多付佣金，所以我们会努力申请，主要是对博邦的客户群和公司形象更为重要。”对于是否会贯彻执行3%的佣金，黄茜也表示会根据实际情况而定。
从目前的情况来看，各大中介公司纷纷争取上浮佣金1%的权利，从很大程度上讲，其形象意义已经远远大于上浮佣金本身。一旦取得上浮的资格，中介公司的内部员工会在开展业务时更具信心，而公司的外部形象将得到更好的确认。
现在衡量中介公司是否能够“入围”的标准就成为争论的焦点。根据目前已经披露的“入围”门槛主要集中在：公司注册资本达300万元人民币或40万美元以上；公司所属的直营门店有10家以上，并都已依法经工商管理部门登记和向房地产管理部门备案；公司总部办公用房建筑面积300平方米以上，每家店面经营使用面积达到30平方米以上。
政府想要洗牌
现在热烈争论的上浮佣金事件从一个侧面反映出，政府希望在中介市场中确立品牌公司形象，并想通过这种举动进一步促使房产中介市场洗牌
用方万昌的话讲，现在他已经被政府部门的各项政策搞得没了方向。但是，政府为何频频出台新的政策，却成为各个中介公司应该认真考虑的深层次问题。
从1998年到2003年，上海房产中介市场一直处于高速发展的态势。到去年底，上海登记造册的中介公司及其分支机构已超过11000家。
但是中介公司服务水准良莠不齐的现象也得到了政府部门的高度关注，因此自去年下半年调低佣金比例以来，市场开始适度紧缩，目的是为了二手房市场长久健康运行。而从国外二手房市场的发展规律看，上海的二手房市场一定会成为房地产市场的主流，上海的房产中介服务业将大有所为。
因此在去年10月1日正式调低佣金至2%之后，今年又传来消息称，上海下半年将推出房地产经纪行业保证金制度，以更好地维护购房者的合法权益。
联系到此前纷纷出台的各项政策，孟军认为，现在热烈争论的上浮佣金事件从一个侧面反映出政府希望更好地在中介市场中确立品牌公司形象的意图，并想通过这种举动进一步促使鱼龙混杂的房产中介市场洗牌，淘汰大批不符合规定的小中介公司。
就目前各大中介公司所争论的“上浮佣金”话题，从标准上来说已经向规范市场方面迈进了一步，而其实质性的作用到底有多大，还有待于市场的进一步检验，毕竟各大中介的负责人也不想为了这个审批“劳心劳神”而毫无意义。
《国际金融报》 (2004年08月23日 第十二版)
