秋天的童话：令人担忧的供应量
深圳写字楼市场经过多年的沉寂，供应市场先热了起来，中心区首当其冲。中心区的南片区主要为城市提供高档商业商务办公物业，根据南区规划，除少量商务公寓外，该片区未来的开发以写字楼为主。目前，中心区写字楼项目预计总供应量将超过80万平米。而最令人担忧的也是市场的冷热不均。
2003年深圳楼盘销售排行榜（上半年）全市写字楼销售前五名中，深圳中心商务大厦、中国有色大厦、兴业银行大厦、天安数码时代大厦、现代之窗大厦，占全市办公楼成交金额的66．4％，而上半年的销售面积仅有8万平方米，总体供应量将在200万平方米以上。
深圳市规划与国土资源局网上公布的今年上半年商品房销售统计数据表明，上半年深圳的写字楼空置率亦呈上升趋势。据统计，自1999年到2002年，深圳写字楼空置率持续下降，但自今年上半年开始，写字楼市场供应增长幅度远远大于销售增长速度，导致空置面积上升，高达约28万平方米，空置率也相应提高。
中心区的时代金融中心、福建兴业银行大厦、深圳国际交易广场、深圳国际商会中心；车公庙的银座国际、本元大厦相继入市，新增供应达30．8万平方米。随着其他写字楼的陆续建成，福田区写字楼的供应量将保持在一个十分高的水平。而写字楼面积增长的速度也非常惊人，尤其是2002年，新增供应猛增至23．75万平方米，同比增长615％。如此大的供应量，将给市场带来很大压力，写字楼销售前景不容乐观。
在政府及市场的合力推动下，一些原来对中心区还犹豫不前的项目也正式启动。而作为中心区的延续和补充，车公庙片区也有较大动作，同时有几栋写字楼推向市场。如果从现在开始起计算未来3年的写字楼总供应量，将会发现约有200多万平米的写字楼将投向市场。如此庞大、集中的写字楼供应，市场机遇与挑战并存。
根据中原地产的预测，由于今年上半年写字楼市场持续走好，下半年将会继续保持供大于求的格局，新推项目将会大增，预计2003下半年年新增供应约为30万平方米，市场压力明显。
根据政府的产业导向，未来两年将严限建设高档写字楼项目，或许会给深圳写字楼市场减轻一些负担。房地产是经济的晴雨表，而写字楼最能反映经济的发展状况。深圳人均GDP稳居全国第一，综合GDP位居全国第四，经济每年保持可观的增长速度，因此，写字楼市场仍会有较大的发展空间，尤其是客户对高品质写字楼仍有很大需求。
世联地产董事长陈劲松表示，进入21世纪，要换一种眼光来看写字楼市场，深圳写字楼市场的演变是从国贸向蔡屋围转移，最后转向福田中心区的。中心区的聚核效应将能量无限度地放大。市场需求还存在，只是有效供给不足。
CEPA的签署，对与之密切关联的写字楼而言，这无疑是一大利好消息。世华地产写字楼一部经理黎洁兰乐观地认为，在往年，要到九月才会开始爆热的深圳写字楼市场，今年将有望提前引爆市场高峰。据悉，2003年前5个月新增外资企业1000家，将会增加写字楼市场需求，预计下半年成交量有望突破新高，成交面积接近20万平方米，成交金额超过18亿元。
除了政策上的利好，写字楼租售行情也足以让人对其充满信心。以地王大厦为中心的蔡屋围商务区，仍然是各大公司的首选之地，以地王大厦、嘉里中心和深发展银行为代表的甲级写字楼租金起价均维持在90元／平方米。目前，罗湖甲级写字楼市场供应量已有12万平方米左右，加之正在建设的华润中心等大量高端商务大厦即将面世，罗湖写字楼市场将迎来了一个充满希望的春天。
中心区写字楼市场供应量在6万平方米左右，销售均价维持在10000元／平方米以上，同时写字楼的整体品质较第一和第二代写字楼也有所提升。国际商会大厦抢先登陆中心区掘得第一桶金后，二期已经售罄，三期也推出在即；中央商务大厦自面世以来，受到市场的持续追捧，销售理想。（深圳商报记者方兴整理）
深圳写字楼的市场前景一直是充满争议声。对写字楼供应量之大和空置率之高的担忧论调，让写字楼市场秋风瑟瑟。可是2003年接二连三的好消息又为乐观者带来新的论据，无论是CEPA还是西部通道，都被认为是深圳写字楼命运的转折点。这是一个有着固有规律的市场，也是一个动态的市场，也许只有从政策的风吹草动和商家的投资倾向中，能够追寻到其走势的蛛丝马迹。
无论吹来的是“春风”还是“秋风”，未来的深圳写字楼市场必将在争议中前行。
作者:深圳商报记者方兴整理
