如今，伴随住宅市场的成熟发展，京城地产市场又掀起了新一轮商业项目的开发热潮，由南到北，从东到西，都有项目在建，且都有可圈可点的项目。商业项目的开发，一方面是城市整体功能建设布局的需要，另一方面也是对住宅社区的必要配套。资料显示，北京市拟在2003年再发展400家连锁超市和便利店，使总数达到1500家，覆盖率达到60％以上，可见其市场前景非常可观。而开发商的举动则成为人们观测市场的晴雨表。自7月份以来，北京先后有多家大型商业项目浮出水面，引起业界的广泛关注。北京金开利德服装市场有限公司的决策者以前瞻性的战略眼光大胆投资商业项目，斥资7.2亿元人民币开发金开利德服装市场，并把其定位在车水马龙、商业繁华的西直门地区的北京市重点工程———动物园交通枢纽中心内，使其成为近期崛起于北京市中心区域的一个集服装服饰贸易、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型商业项目。董事长李振开先生对笔者说：“金开利德服装市场最大的特点是地段好，交通畅，规模大，人气旺，正好是天时地利人和。整合西直门地区的资源优势，此为地利；赶上北京迎奥运加快完善城市功能配套的历史机遇，此为天时；金开利德品牌的雄厚实力和诚信形象，加上目前人们对不动产的投资热情，此为人和。天时地利人和成就了金开利德服装市场21世纪财富旺座的气韵。”
客户梁先生是京城一位小有名气的服装批发商。他说，以他多年经营服装的经验来看，金开利德服装市场区位好，久有人气，加上租金政策好，应该是旺铺，有赚头，因此他一下购买了金开利德服装市场几个档位的铺位，认为此举肯定只赚不赔。
商业项目的开发决策关键还要看区位、交通、人气、规模，八个字刚好使笔者想到了中国传统命理学说中从天干地支推演而来的“四柱八字”和五行生克之说，如果从这个角度来推敲金开利德服装市场的区位、交通、人气、规模这八个字，可以说金开利德服装市场颇得先天旺财之利。
财旺之利一地段———尽享成熟商业氛围
放眼目前京城有影响力的在建商业项目几乎不约而同地全部选址于传统商业氛围浓郁的地区，这说明了开发商们的眼光是一致的———区位决定财旺。
金开利德服装市场位于西直门外大街的中段，与北京动物园对门而立。西直门为何地？昔日是为皇城供水的“水门”，今日紧依二环的著名商圈，即西直门商圈。传统中国风水学中说水为财，水旺则财旺。请看西直门地区，涓涓高粱河水日夜不停地从西直门身侧流过，来自上游的昆玉河之水为其提供着源源不断的后续之水；传统八字学说身强则财旺，自古确立于西直门的重要枢纽性、地标性地位使其身强名壮，得此身强财旺的“先天八字”，使得西直门商圈保持着历久不衰的兴旺，许多起步于上一世纪五、六十年代、堪称北京之最的旅游文化产业至今仍是北京市的重要旅游经济资源，如：北京动物园既是北京最早也是国内最早的国家动物园之一，它不仅担负着服务于旅游经济的重担，而且肩负着重要的野生动物资源的科研任务；由前苏联专家设计的带有浓郁俄罗斯建筑风格的北京展览馆不只是北京最早的而且是国内最早的专业展览厅馆之一，自建成以后承办过无数次国际和国内的大型展览活动，为增进中国与世界各国之间的了解和文化科技交流贡献了力量；莫斯科餐厅是北京最早的西餐厅之一，向以口味纯正、风格地道而著称；北京天文馆是北京最早的天文馆，不仅通过旅游参观向国民普及天文科学知识，而且承担着重要的科研任务；北京北站在笔者印象中很老，是否在詹天佑老先生修建我国第一条铁路时就设立了这个火车站，不得而知，但在未有北京西站时它一直是北京的三大火车站之一，这确是不争的事实；此外还有发起于80年代的服装贸易市场，经过20多年的发展如今已经成为我国北方重要的服装服饰贸易集散地，市场覆盖东北、华北、西北、华中、西南、珠三角、长三角乃至欧洲、俄罗斯等国家和地区。
如果以动物园和金开利德服装城为中心，沿着西直门外大街再向东西两侧扩展，你会发现这条路就如一条葡萄藤，串连着那么多硕果，向西依次有新大都饭店、中国古动物馆、凯旋大厦、西苑饭店、新世纪饭店、首都体育馆、腾达大厦、方圆大厦、国兴家园等，穿过中关村南大街与首体南路十字路口，就可以抵达紫竹院公园、国家图书馆，北上中关村；向东依次有天皓成服装市场、罗曼俱乐部、东鼎购物、北展饭店、地下停车场、中糖大厦、德宝饭店、洲际华侨饭店等，越过西直门立交桥，便是西直门内大街。
上述这些告诉人们，西直门商圈不仅拥有良好的商业氛围，而且拥有其它地区无法比拟的文化氛围，更加难得的是这种文化氛围是传统北京市区内少有的那种中西合璧、传统与现代结合的文化氛围，它带给这一商圈的是更积极、更清新、更前卫的文化理念，这是这一地区所独有的，同时也是这一地区得以长期持久地保持良好的经济发展和商业氛围的原因之一。这一优越的区位优势为金开利德服装市场奠定了商业旺铺的先决条件，一经问世即直接享有这一浓厚的商业文化氛围，难怪其开盘招商持续热销。
财旺之利二交通———紧守动物园交通枢纽
动物园交通枢纽中心是北京市规划建设的客运交通枢纽之一，被列为北京市重点工程，将于2003年竣工。该枢纽设计为地下2层，地上8层，集公交运输、商务办公、商品批发零售、餐饮休闲娱乐于一体，采用智能化公交运营调度，可容纳10个公交站台，支持12－15条公交线路的到发功能，并与地铁车站连通，建成后将有效地发挥交通疏导作用，极大地改善西直门地区的交通拥堵的状况，在四通八达的基础上构成公交与地铁的立体交通网络，使人们尽享现代交通的运捷之便。
令人拍案叫绝的是金开利德服装市场就建在动物园交通枢纽中心之内！直接享用该交通枢纽所提供的一切便利条件：
———7、102、101、103、332、334等15条公交线路的起发站，四通八达，可以方便快捷地到达任何一个地方；
———与地铁车站相连接，使人们任意选择和切换行程，来时快捷无比，以最快的速度溶入购物、休闲、娱乐的情趣中，又以最方便的交通离开，在乐趣荡漾中去往各自目的地；
———商务、办公、休闲、购物、餐饮、娱乐一站完成，方便快捷乐趣无穷。
———道路条件的改善为驾车逛市场的人提供的最大便利；一是不必再为堵车而烦恼，时间因道路畅通而变得充裕，购物、休闲、娱乐因时间充裕而分外从容；二是可以悠然徜徉于各大文化场馆之间，任意放飞心情。
畅捷的交通意味着旺盛的人气，车来车往让四面八方的客人会聚于此，购物休闲乐在其中。
财旺之利三人气———商业项目之魂
对于商业项目而言，人气是最为重要的，只有能够招来人群、留住人群、吸引人群的项目才能够走旺，为商家带来利润，所以有经验的开发商把人气称为商业项目的灵魂。
前面曾经提到，传统西直门地区的商业氛围、20多年服装服饰贸易集散地的影响力和现代立体交通网络为金开利德服装市场的开发建设提供了良好的基础，使之具备了“先天八字”的优势，但这还不够，还要融入开发者的先进理念。李振开董事长告诉笔者，为了真正体现金开利德公司的诚信品牌形象，让利于客商，与入场商户共同创造金开利德服装市场繁荣的经营理念，他们特别制定了两个“20年不变”和“3个减免”的政策，两个“20年不变”即，20年的经营权不变——只要客商与市场签定了租约合同，公司将保证其在20年内的合法经营权，而不会因任何原因而中途改变摊主的经营权；20年的租金不变——从客商签约开始，市场将保证其在20年内的租金不变，不管其间的经济景气程度如何，人民币升值或贬值，商品价格涨或落，市场都将秉承这一承诺，诚信对待入场商户。两条20年不变政策的出台如同为商户吃了一颗定心丸，使他们不再犹豫，纷纷投资金开利德服装市场，对未来金开利德服装市场的经营充满信心。“3个减免”即，第一年免收租金，第二和第三年减免50％租金，这一灵活优惠政策的出台，使得商户更加踊跃投资租赁商铺摊位。
一位客商说：“我原来一直在动物园这片儿做服装生意，因为这一地区已经形成了一定的影响力，加上服装款式新、产品全、价格合理等因素，所以远近的人们都愿意到这来买衣服，包括一些外国人，都经常上这儿来买衣服或向国外倒服装，做生意。得知金开利德服装市场招商的消息后，我租了两个摊位，主要是从经营角度考虑的：一是觉得他们提出的两个20年不变和3个减免的政策还是蛮有吸引力的，比较讲诚信，摊位租得心里踏实；二是觉得顾客大都比较喜欢环境好、布局新颖的购物环境，金开利德服装市场与其它老市场相比具有建筑新、起点高、环境好、配套全、管理人性化等优势，到时候一定会吸引大批顾客的光顾，如果整个市场经营管理得不错的话，就会给顾客留下很好的印象，进而形成一种购物定向。另外，听说金开利德服装有限公司是一家温州人创办的公司，温州人在中国一向有‘东方的犹太人’之称，做生意非常精明，我私下里想他们看好的市场大概不会有什么问题吧？所以目前我对金开利德服装市场还是很有信心的。”
谈到开发商金开利德服装有限公司的实力和品牌形象，李董事长介绍说，公司在金开利德服装市场这个项目上共投入7.2亿元人民币，没有向银行借一分钱贷款。公司之所以敢于提出两个20年不变的政策，也是因为公司有能力承担这一经营风险，另外，从公司要在这一项目上打造和树立诚信的品牌形象出发，他们愿意主动承担更多的经营风险，而把获取利润和获得成功的机会更多地让给客户。
商业注重人气，人气不仅由区位、交通等硬件环境上来，更要看商家的“人气”如何，这个人气讲的是商家的品质、品牌和商德，中国人经商自古就讲究一个“诚”字，所谓“诚招天下客”嘛，诚从心来，北京金开利德服装有限公司用心以诚，以诚信为本，以高品质的环境和服务广招天下客商，当然会迎来商满客满的好局面。
财旺之利四规模———今日商赢之道
在现代商场上，很多人认同这样的说法，那就是要讲求规模效益。对于商业项目而言当然也是如此，要不怎么会有那么多外国大型超市进军中国商品零售市场，那么多国内开发商准备或正在开发各种名目的shoppingmall呢？
金开利德服装市场斥资7.2亿元，总市场规模为4层，总经营面积超过40000平方米，这在寸土寸金的西直门商圈内已实属难得，特别是在政府取消了“土地协议出让”等政策之后，非实力雄厚者无法为之，由此，让人们进一步看到了金开利德服装有限公司的开发实力。金开利德服装市场的总体布局为：首层，交通枢纽中心，二三层，经营女装、时装，四层，经营男装和裤装，五层，经营品牌和精品服装。2至5层共有商铺2000个，其中二至四层的每个商铺的实用面积不低于5平方米，五层每个商铺的实用面积不低于18平方米。据李董事长介绍，金开利德服装市场将以汇聚国内外知名服装品牌、功能齐全的液态规划、融汇国际先进的管理理念和全新的现代化时尚建筑设计而成为北京市又一个商业磁场。李董事长说：“我们的开发目标是要把金开利德服装市场打造成聚集财富的世纪旺铺，使之成为21世纪的财富中心。”
无论怎样说，北京金开利德服装有限公司在对金开利德服装市场的开发中确实显现出其非凡的决策实力，第一，将市场定位于西直门交通枢纽中心之内，可谓高瞻远瞩；第二，诚信招商，推出两个“20年不变”和“三个减免”等一系列优惠政策，可谓大得“商心”；第三，以大规模和低价位入市，以先进的管理为后续，可谓招招领先。在北京掀起的商业项目开发高潮中，能够将行色匆匆的人们的眼球聚焦于一个项目上，并做停留与审视，说明这个项目是成功的。
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