“诸子百家·户型派对”系列活动之一
2003深圳地产置业第一次浪潮
户型（一房）研究报告
深圳市尺度市场策略顾问有限公司研究顾问部
研究说明
研究范围：本报告研究重点以深圳市内在建在售的一房户型的楼盘为主，特区外楼盘由于项目比较少，同时分布比较分散，因此未做此次研究的重点。
本报告所指一房户型包括单身公寓、一房一厅和一房二厅在内的所有一居室的普通住宅。
在建在售楼盘是指目前取得预售许可证的在售项目，但尾盘（总体销售率在90％以上）不在本次调查之内。
数据收集：根据深圳房地产信息网提供在售楼盘名录（具备预售许可证的商品房），主要是实地调查和电话访谈。销售率是指在楼盘的调查过程中，销售人员明确告知的该楼盘总体销售率。
前言
近年来，一房住宅（含单身公寓）在竞争激烈的房地产市场中可谓一路飘红、取得了骄人的业绩，众多设计精巧、独具特色的一房小户型物业，由于总价低、置业门槛低的特点，加上大多数项目都位于成熟的城市地段，配套设施完善、尽享生活便利，因而不仅成为许多人阶段性、过渡性置业的首选，也成为众多投资者眼中最佳的投资物业类型。深圳作为一个只有20多年历史的年轻移民城市，人均收入一直高居全国前列，平均年龄不足30岁，移民比例大，流动人口密集，且不断地吸引着全国各地大量的大学毕业生和国内外各类优秀人才源源不断的投入到这个国际花园城市的怀抱，这无疑为一房住宅的销售带来很大发展机会。
第一部分 产品分布汇总
根据深圳市尺度市场策略顾问有限公司对深圳市在建在售楼盘的调查，目前市场上在建在售的含一房的楼盘共计34个。集中分布在特区内的福田、罗湖、南山等区域。由于建筑面积小、总价低，一房户型的销售情况普遍良好。
深圳市规划与国土局的网上合同备案数据显示：2003年上半年全市一房（含单身公寓）的市场销售量达到4801套（其中单身公寓617套、一房住宅4184套）、销售面积为191621.69平方米（其中单身公寓21017.53平方米、一房住宅170604.16平方米），占同期整个房地产市场住宅销售面积的5.54％，销售金额合计1159917138.3元（其中单身公寓143069131.3元、一房住宅1016848007元），整个上半年，我市销售的单身公寓的市场均价为6807.13元／平方米、一房住宅的市场销售均价为5960.28元／平方米，总体市场呈现供需两旺的稳步增长态势。（见表）
第二部分 产品特征描述
从楼盘的分布情况来看，含有一房户型的楼盘大都分布在城市中心区域，商业氛围浓郁、地理位置较好、生活和交通条件便利。由于含有一房户型的楼盘集中分布在特区内，特区外较少。因此，在进行产品特征描述时，仅对深圳市区内楼盘进行对比、汇总。
1、80％的一房集中分布在罗湖、福田的生活旺区
从项目个数来看，罗湖区以44％的比例高居第一位，福田区35％紧随其后，二者占全市一房楼盘总数的79％，南山区和盐田所占比例较小，仅占21％；按一房套数来看，罗湖区占50％，福田区占30％，二者合计占80％，南山区与盐田区共计占20％，与按楼盘个数统计的结论基本相同；从一房户型的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸等区域，罗湖区主要集中在老城区、布心和东门，这些区域地理位置普遍比较优越，交通十分便捷，周边配套齐全。
从项目个数与户型套数的对比上我们可以看出，罗湖区按楼盘套数统计所占比例高于按项目个数的比例，而福田区按套数所占比例低于按项目个数所占比例。说明罗湖区的一房项目一房所占比例相对高于其他区域。另外，福田区的丽阳天下、合正佳园、朗琴馨洲等小户型为主的楼盘销售率均已达到90％以上，未在此次调查范围之内也是一个原因。
2、小区规模不大，容积率较高
从项目的规模来看，在此次调查的34个项目中，总建筑面积6万平方米以下的项目有23个，占67.6％。其中总建筑面积在3万平方米以下的项目有13个，占38.2％，3万~6万平方米的有10个，占29.4％；6万平方米以上的项目有11个，占32.4％。全市一房项目的总体容积率为3.82；
从楼盘的区域分布来看，按照楼盘的占地规模和建筑规模来看，盐田区占地规模最大，罗湖区建筑面积最大；从各区域楼盘的平均容积率来看，福田区为5.38,罗湖区为5.29,南山区为2.97,盐田区为0.90。这刚好与罗湖、福田的容积率相对较高、南山区容积率相对较小、而盐田区容积率最小的事实相一致。另外，由于盐田区万科东海岸项目规模较大而且容积率只有0.66,本区内其他一房项目规模较小从而导致整个盐田区一房项目的总体容积率小于1。
3、建筑形态以高层为主
从建筑形态来看，一房户型全部为小高层和高层，主要以18层以上的高层建筑为主，从项目个数来看，高层项目共有26个项目，占76％，小高层项目8个，占24％，全市一房户型最低的建筑形态为9层；从套数来看，高层项目共有5311套，占88％，小高层项目714套，占12％。
4、户均面积区间为38—47平方米
从一房的户均面积来看，全市一房的面积范围为21~66平方米，跨度较大，户均面积区间为38~47平方米；其中福田区一房的平均面积区间为39－47平方米，与全市的区间值基本持平。罗湖区平均面积区间为36－43平方米，表明罗湖区的一房面积相对较小，比较集中；而南山区与盐田区户均面积区间分别为40－54、42－56平方米，表明南山区与盐田区的一房户型单位面积较大，户型的区间值也比较大。
从建筑形态来看，18层以上高层建筑的户型单位面积区间为36－46平方米，户型面积变化范围较大；小高层建筑的户均面积为44－49面积相对比较集中，表明户型面积变化范围相对较小，单套户型面积较大。
5、全市一房的平均价格为6744元／平方米
从价格来看，全市一房的平均价格为6744元／平方米，价格区间为3700－9000元／平方米，跨度较大。从价格的区域分布来看，福田区一房的平均单价为7318元／平方米，价格最高，罗湖区紧随其后，一房平均单价为7027元／平方米，盐田区由于万科东海岸、海语东园等海景楼盘的推出，一房单价超过南山而位居第三位，均价达到6018元／平方米，而南山区最低，一房的平均单价为5035元／平方米。
从建筑形态来看，18层以上高层建筑的户型单价为6851元／平方米；小高层建筑的单价为6061元／平方米。由于建筑面积较小，总价低，置业门槛相对较低，因此，一房户型的价格普遍高于同一楼盘中大户型的价格，虽然大部分一房的交房标准一般都是装修房，但从销售周期和销售率来讲，一房的市场销售态势还是不错的，表明以一房为主的小户型住宅相对能实现较高的销售价格和较短的销售周期，从开发商的角度来讲，可以实现较高的利润空间，达成良好的投资回报，这也是众多开发商热衷于开发小户型的根源所在。
第三部分 结构功能分析
深圳市的一房户型大多是在高层、小高层建筑中，从建筑结构上来讲是纯框架或框架剪力墙结构，内隔墙一般比较薄，户内空间可多方案分割，从而基本上保证了室内无梁无柱。在室内的功能设计上，由于总体面积较小，因此户型一般都很精致，在窗体设计上一般以凸窗为主，既保证了室内的采光又确保了总面积的控制。同时每套户型一般都设计有阳台，既保证了室内与外界自然环境交流、对话的空间，又将自然风、自然光合理地引入室内。
（一）结构功能分述
1、单身公寓
单身公寓作为住宅产品中面积最小的户型，结构一般为一间卧室、一间厨房、一间卫生间和一个阳台（部分单身公寓不带阳台）。空间布局比较紧凑、实用。建筑面积一般在25－35平方米之间，由于在高层建筑中实用率本身就比较低，因此实际的使用面积较小，从功能上来讲实用性相对较低，格局更接近于家庭旅馆。由于面积比较小，因此房间内的厨房、卫生间以及各个细部更加精雕细琢，设计更加充满想象力。
2、一房一厅、一房二厅
一房一厅与一房二厅是住宅产品中确保住宅各项功能分区的最小户型，虽然面积大小不一，但是相对于单身公寓来讲，从功能分区上更加完善，功能区隔进一步细化，各功能区域的面积配比更加合理，具备了基本的居住和生活功能。在居住空间上保证了动静分区、公私分区、干湿分区和内外分区。目前深圳市场上的一房一厅、一房二厅为了充分利用空间，一般没有从空间上明显区分餐厅与客厅，而是更多地将客厅与餐厅结合在一起，这主要是为了更好地控制总面积，确保室内空间的高效使用。从而做到小而全，小而精，小得合理、便利。
从使用功能的角度来说，一房一厅与一房二厅的户型保证了公共活动空间与私密空间的分隔，在产品设计上一般都有生活阳台，部分户型还设计有双阳台结构。
空间布局一般比较清楚，结构上符合生活需求，而且又能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性，增强实用性和功能性。
（二）结构功能创新
一房户型由于面积较小，因此，从产品创新的角度来讲难度比较大，但是，为了能够推出与众不同的产品，为营销增加亮点，我们还是发现越来越多的发展商在一房户型的创新方面进行了有益地尝试。
1、平面结构的单元可组合创新。
在住宅单元的可组合创新方面，目前越来越多地发展商意识到潜在消费者需求的多样性，因此，从产品设计的角度方面，在同一单元或非同一单元相邻两套的户型为潜在消费者变化预留了空间。这些项目的特点就是充分考虑了未来家庭的结构变化，为房地产市场的户型创新带来了新意。在空间的组合方面，大大提高了居住空间的弹性化和个性化。
2、立体结构楼中楼（LOFT）的创新。
立体结构楼中楼（LOFT）主要是指一户居室中，层高达到4米－－6米，可分作两层使用，形成楼中楼的形式；但又与以往的复式和错层有所不同，楼中楼的上层建筑高度在2米之内，可以不记入建筑面积，使消费者获得多出购买面积的1／3－1／2左右大小。这种户型不仅给消费者带来实惠，同时，给予住宅十分强烈的空间层次感，在功能分区上也十分到位。进门为公共区，楼上为私密区，确保了动静分区，公私分区与干湿分区。
南山的好来居、宝安的富通好旺角、路桥大厦等楼盘均采用了这种创新户型，虽然楼盘的定价高出同一位置的其它楼盘，但销售还是异常火爆，反映了广大消费者对创新户型的认可和接受。
第四部分 目标人群研究
深圳一房户型的购买者主要以自住和投资为主，我们以不同人群消费特征和产品需求为切入点进行一些比较细致的分类和研究，尺度将一房户型的目标人群划分为五大类，分别是单身白领、年轻夫妇、本地投资客户、驻深机构和海外商务人员及投资型港商。下面我们将分别对各类人群做一个比较细致的描述。
1、单身白领
个人社会和经济特征：时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束的年轻新人类，个人月收入较高，一般从事高科技、自由撰稿、设计、金融、教科文卫、政府公务员等行业，拥有较高学历，是都市中最有活力的一群人，具有较强的自主支配能力。
消费心理和消费特征：喜欢个性的、有起伏变化、有错落的居住空间，强调客厅功能的强化与功能赋予，有的甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室，网络是单身白领及部分IT人士的生存需要。
家庭生活基本态度和观念：喜欢简洁而又丰富的生活方式，个性张扬而又有着强烈的归属感，崇尚个人空间，但生活并不追求奢华。追求一种宽松、自由的生活状态。生活品位时尚、多姿多彩。
产品需求描述：总价要求控制在30万以内，20~25万的单身公寓或小一房为首选；付款方式多采取银行按揭；购房考虑的主要因素为物业位置、价格、首付款及月供。交房标准最好为全装修房。
2、年轻夫妇
个人社会和经济特征：虽然已经结婚但是由于夫妇双方均处于事业的起步阶段，短期内没有计划生孩子，同时由于新婚不久，非常渴望有独立的空间享受二人世界。家庭月收入较高，积蓄不多，但在购房时一般会得到父母的赞助。
消费心理和消费特征：喜欢实用型、布局紧凑的居住空间，对住宅产品强调必须满足居住和生活要求，关注厨房、卫生间、主卧室、客厅及生活阳台等各使用空间的布局与使用功能。
家庭生活基本态度和观念：喜欢比较平实的生活，个性比较平和具有强烈的归属感和家庭责任感，享受甜蜜的二人空间。
产品需求描述：地理位置为其购房的首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。在付款方式的选择上多采取银行按揭；考虑的因素主要为总价、配套、首付款。
3、本地投资客户
个人社会和经济特征：早年来深圳创业的“淘金”人。通过各种方式完成了财富的原始积累，具有比较雄厚的资金基础，通过对各种投资渠道的比较后，认定物业是相对稳定和安全的投资方式。一般具有多处投资物业，并且时刻关注新进投资型物业。
消费心理和消费特征：对产品本身的要求不高，更加看重投资回报率、风险大小、收益稳定性及变现的快慢。
产品需求描述：房价高低和适租性为其购房的首要考虑因素。在付款方式的选择上多采取银行按揭；其他考虑的因素主要为位置、配套。交房标准最好为全装修房。
4、驻深机构及海外商务人员
个人社会和经济特征：个人收入水平很高，具有较高的社会地位和自我优越感，有很强的消费能力和经济承受能力。
消费心理和消费特征：喜欢私密性强，自由活动的空间，需要配套设施及服务完备的生活配套，仅做居住需求。个人隐私要求较高。一般喜欢各项服务设施齐备的酒店式公寓。
产品需求描述：地理位置为其购房的首选因素，对交通、配套和服务的要求较高。要求全装修。酒店式公寓为其购房首选，对户型面积要求不大，但是对居住和商务功能要求务必齐全。
5、投资型港商
个人社会和经济特征：香港人来深置业以投资为目的的客户阶层比较分散，特点不显著。由于香港的收入水平较高，因此经济条件相对较好，有一定的积蓄，购房的主要目的是用于出租，作为一种长期投资。
消费心理和消费特征：投资房地产是香港一种普遍的投资意识，投资收益稳定，加之深圳发展商提供优惠轻松的付款方式，投资小。回报高，租金收益高。
产品需求描述：总价要求控制在40万以内，30万左右的小户型成为投资客抢手物业；付款方式多采取银行按揭，考虑的因素主要为物业位置、价格、租金回报，要求装修甚至送家电。主要的置业区域集中在口岸，包括罗湖口岸、皇岗口岸及沙头角口岸等。
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