作者：Jay MacDonald
【CBS.MW佛罗里达州17日讯】草坪上“售房”牌子的周围，草是否长高了？前门的钥匙盒(lock box)里，黄蜂是否已经搬进做巢？是否刚刚接到出席不动产经纪人退休餐会的邀请？
要是这样的话，十有八九卖房子的事很不成功。
下面是房子卖不出去的六种常见原因：
一、要价太高
乐观的售房者喜欢引用一句老谚语：“每一栋房子都会有买家。”但是他们忘了一个前提：“屈服于买家的还价。”
事实上，最终决定一所房子市场价格的是买家而非卖家。尽管卖家可以开出高于可比房产很多的要价，但最终总是不得不接受买家认为值得的价格。
要价过高是房屋卖不出去的最常见原因。当卖家要价太高时，随后一系列的程序都会对其不利，理由是：
大多数不动产经纪人--因此连带大多数符合条件的买家，将会在30天内看到卖家的售房讯息，假如要价偏高5%，就会立即被注意到，对房子的兴趣就会减弱，尤其是在卖家没有降价意图的情况下。这样，等于将不少在合理要价下符合条件的买家吓走了。即使能够找到一、两个买家，在融资时银行对房屋的估价可能与要价不符，从而因为融资失败而导致售房不成功。
另外，其他经纪人常常会利用你的要价太高来帮助他们售出手中的房屋。他们会这样说，“这就是卖家的要价。现在你愿意再考虑一下我第一次向你推荐的房子吗？”
如果房屋在市场上很久没有卖出去，经纪人和买家也许就会开始怀疑房屋是否存在其它更严重的问题。
二、“打扮”不够
你想出售的房子，必须与市场上的新房子进行竞争，而新房子无论是位置、价格、折扣还是社区，都少不了吸引眼球的地方。
必须面对这样一个现实，只要是二手房子，即使状况多么好，也需要一番“打扮”才能吸引潜在的买家。
不过，大多数房子需要的“打扮”只是表面上的，花费也不多：重新刷一遍墙，窗口花坛整理一下，彻底清洁地板和地毯。瞧！房子看起来像是变了个样。
优秀的经纪人会指点你将时间和金钱花在哪些地方最有效果。
三、位置不佳
对房子而言，再也没有比位置的影响更重要的了。一所在Palm Beach、Aspen或旧金山(San Francisco)的蹩脚房子可能值得高价；要是房子在两条街外的一个高级学区里，可以轻易加上几千美元。
对房子而言，位置无疑是决定性因素。
如果你的房子位置不太理想，那么选择可能就有限了。一名好的经纪人，会尽最大力量帮助你强化房屋的优势，同时淡化房屋的弱势。比如：可以用植物隔断邻家房屋令人不舒服的景观，或减少附近交通的噪音。
弭补位置不佳的最好方法，是降低要价，或提供有吸引力的优惠，诸如卖方融资。
四、经纪人差劲
不动产经纪人有好的也有差的，差劲的经纪人误导，低效，犯错。他们的糟糕建议会浪费卖家的大量时间和金钱，纯然让房子被无数次看房弄得乱七八糟而已。
最可怕的经纪人会容许你开出不合适的高要价(“如果你找我代理，就能买到这个价钱！”)，却没有能力给你选择符合条件的买家，而且不与其他经纪人合作(如果他们独力售出房屋，就不用与别的经纪人分享佣金了)，还使你完全蒙在鼓里。
五、竞争与市场状况
我们都听说过“买方市场”和“卖方市场”。在不动产中，市场状况受外部因素的影响。外部因素中有些是可预测的，如天气；有些则不可预测，如当地经济、利率和公众的乐观或悲观情绪。
市场火爆时--即处于“卖方市场”的状况，房子卖得快，库存(市场上的房屋存量)也许很低，意味着竞争少。在这种情形下，你的要价很可能为买家所接受。事实上，买家出价高于要价的情况也不少见。
市场疲软时--即处于“买方市场”的状况，房子就不好卖了，房屋存量增加，买家可以轻易地获得折扣，尤其当他们知道卖家急于出手的时候。
如果你试图在市场疲软时售房，不仅是在与市场上的所有空置新房竞争，也是在与出租房屋竞争。在这种情形下，房子就别想卖出高价，或者一直等到市场状况再次变得有利。
六、行销低效
过去，只要让经纪人将你想出售的房屋列入当地待售房屋名单(multiple listing service)，就可以坐等买家上门了。现在，这种日子是永远不会再来了。
在今天，房子想卖得快，少不了多层次的行销计画，包括报纸甚至电视广告、周末随便看房、散发传单以及在本地不动产出版物上刊登广告。
电脑和网际网路也给不动产领域带来了巨大的变化。全美房地产经纪人协会(National Associationof Realtors)的资料显示，今天，超过三分之二的有意购房者会利用网际网路寻找房屋。最好的不动产经纪人都深知电脑的优势。他们会将你的售房讯息用彩色标出，在笔记本电脑上向客户展示，并透过电子邮件频繁与你交流，这对不住在市内的卖家尤其方便。
可以这么说，如果经纪人没有透过公司网站和当地待售房屋名单将你的售房讯息列上互联网，也许就会错过潜在的买家了。
