“炫特区”仍然炫目，“非常男女”非常好销，“SOLO”数天告罄……“小户型”
这两年在房地产界出尽风头。同时却也有业内人士在泼冷水：小户型的春天快过去了。这是为什么？小户型风风火火闯市场的劲头还能维持多久呢？
2002年小户型的销售可以用烫手的山芋来形容。自今典集团董事长张宝全于2000年推出的今典花园“空中蒙太奇”精品小户型成为当年市场最抢眼的一景之后，2003年以来小户型更是成为市场追捧的热点。据不完全统计，目前仅北京市场上以小户型自居的项目已有30多座楼盘。小户型市场总推量预计今年将达到500万平方米。而最早面世的SOLO精舍于2002年12月突然打出SOLO二代“网上订房”的招牌更是吸引人眼球，一期推出的300多套小户型半小时内即被抢订一空，有人称之为小户型的“快刀手”，为新的一年的小户型们带来了希望。
小户型VS营销定位
是过渡产品还是过渡消费
对小户型而言，是过渡产品则旋即消亡，是过渡消费则长久存在。
武汉一位姓方的读者打电话和记者讨论这个问题好像颇有心得：“现在女儿出国留学，家里就我和老伴儿，根本用不了多大的房子，满打满算只要40平方米就够了，请人吃饭去饭店，客人住宿找旅馆，在美国由于生活节奏快，人们基本上不到家里去，在我们这里，有很多像我这样的人愿意买小户型，所以这不是一种过渡产品，这就是我的长期资产。”
想想此话也有道理，而且现实中也确实存在，在先富人群的“能量”被消耗得差不多的时候，刚步入职场的年轻人和工薪阶层以及部分老人也就进入了开发商的眼界。而且这部分人永远存在，按照这种说法，小户型生逢其时。
有专家说，任何产品都是过渡产品，但是对消费者来说，要看是否短期的寿命，是不是几个月、几年就退出了市场，如果不是，就不是过渡产品。
从小户型来看，好像很符合这个条件。
首先，小户型的市场需求量会很大，且经久不衰。因为小户型对应的是工薪阶层和年轻人，这是一个庞大的消费群体。
其次，小户型可能会在经济适用房中唱“主角”。既然经济适用房是面向中低收入家庭、具有福利保障色彩的政策房，就应当让工薪阶层能够买得起。建设部已经明确表示，小户型今后将更多地出现在经济适用房供给体系中。
理由“看上去都很美”，所以记者的观点也倾向于“小户型的销售是一种过渡消费”，正确与否，还是让我们的嘉宾评说吧。
刘福垣：小户型是一部分群体的过渡房，但它本身并不是一种过渡产品，因为市场需求是多元的，社会结构中永远有小户型需求群体存在。中国现在是把有钱人估计得太多了，而且他们的消费能力已经释放得差不多了，如果换一种角度，用此类过渡性的消费来拉动整个行业的增长可能正是时候。
曲卫东：我也赞同这个观点。说它是过渡消费指的是它具有特定的目标客户群，即以年轻人为主的刚刚踏上工作岗位不久的职业人员，同时这个目标客户群对小户型的消费又具有过渡性的特点。我国经济发展的前景以及由此引发的文化变迁决定了这个消费群体在未来还会不断增加，因此小户型作为一种过渡消费会具有特定的市场。北京、上海、深圳等城市居高不下的房价会放大这种特定的市场，使得过渡性的消费会具有较大的市场发展空间。
程新华：从建筑角度来看，住宅的舒适度和可住性并不取决于面积大小，而取决于住宅的功能是否匹配、是否齐全。因此面积小并不构成小户型是即将被淘汰的过渡产品的理由。另外从市场角度看，房产消费呈梯级格局，并且收入弹性较大，不可能一步到位，所以在面积和价格方面均能符合市场需求的小户型绝不是一种过渡产品，而是一种过渡消费，是市场细分的结果。
小户型VS消费理念
是另类市场还是主流趋势
“打死我也不买小户型！＂
还没能力买大房子的同事坚决抵制小户型。让人听了很奇怪：你既然没能力买上个百八十平方米，凭什么看不起小户型？
可人家却理由充分：“谁叫你小户型姓‘小’，听着就叫人不舒服。整一楼里朝向采光最差的定是小户型无疑。厨房、洗手间紧挨着，住着不配套的房子能舒服了吗？况且凡是小户型楼盘，其单价必高无疑，等于花大价钱，却背上了负资产的包袱，将来想增值谈何容易！我宁可贷款去买大房子，一锤子的买卖，被黑就被黑了，一辈子也许就这一次了。”
持不同意见的大有人在，下面便是一位：
殷丽娜，城市白领，工作往返于石家庄北京之间，今年购买“非常男女”小户型一套。
“过早的购置房产，特别是100平方米以上的大户型，对我们是有困难的。而且按照《穷爸爸，富爸爸》的理论，把相当的资金投入置业而不是投资，不仅将会失去很多创业的机会，而且也不利于人才的流动，换句话叫‘小富即安’。以我买的这50平方米的小户型为例，凑齐首期之后，月供大约是700元左右，和月租房费用差不多，这对一个中等收入的人来说，即便跳槽、失业，短期内也不会成为负担。所以买小户型面子上并不难看，传统的观念也要改一改了。”
再看看开发商，以往都是拼命把户型做大，140平方米嫌不够，170平方米不解气，直至折腾到200平方米以上才罢手，均价每平方米8000元买一套高层住宅要150万元，美其名曰：“就是要为高收入人群打造高舒适度住宅”。到现在各路商家却玩起了另类的小户型，而且销得还不错，这到底是消费者的消费理念变了，还是开发商的经营理念变了呢？
刘福垣：这不是消费者的理性消费的回归，这是开发商理性消费的回归。理性是符合全面所有，老百姓有钱就买大户型，没钱就买小户型，你一个劲儿地把商品房做大，经济适用房啦、小户型啦根本不涉及，低租房和廉租房、二手房的市场又极不完善，老百姓只能花可能是一辈子的积蓄买你的大户型，或者是给银行和开发商打“长工”，也就是月月付首付。
更重要的是，政府的“消费理念”也有所改变。原来给了开发商不少优惠政策，现在新的房贷政策出台了，就逼得开发商也真真正正从老百姓的角度想问题了。小户型符合市场需求，就去发展，至于另类不另类别去管它。
曲卫东：小户型消费谈不到理性消费的回归问题，只是房地产这种特殊商品供应适应需求的内在反映。房子买大买小由个人经济条件决定，当市场上这个消费群的需求与小户型的供给达到一种均衡之后，小户型就会成为房地产市场的一个组成部分，被纳入到房地产经济的正常循环之中，也会被大多数人接受，这是自然而然的事情。
程新华：我同意曲教授的观点，我觉得开发商最重要的是了解市场需要什么，了解消费者喜欢什么，这是我们一贯而为之，自始至终没有改变，在上海，小户型第一次出现的时候销售“火”爆异常，我很同意当时的一种说法叫“被市场引爆的另类消费”。目前来看，消费者购买小户型的趋势虽然仍有上升，但也很难成为主流趋势。
小户型VS行业发展
是昙花一现还是长期向好
小户型的畅销并不能代表它的长期向好。更深层次分析，它的畅销折射出的是我国住宅供给体系和楼市结构的畸形发展现状。
一是经济适用房有效供给不足。在我国现行的住宅供给体系中，面向高收入家庭的商品房占了大头，面向中低收入家庭的经济适用房占了一小部分，廉租房比例更小。这三种住宅的供给体系在市场上并未按收入阶层人口的比例发展。经济适用房在市场上不仅总数少，更重要的是其建房形式一味地向商品房看齐，户型大，中低收入者根本买不起。
二是二手房市场尚未全面启动。二手房绝大多数属于小户型，加之折旧后，总价较低，在工薪阶层中具有较大市场。但许多城市的二手房市场尚未全面启动，使小户型钻了市场的空子。
此外，还有众多因素制约小户型的发展。举一个最典型的例子，近期出台的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对房地产贷款进一步予以规范，其中引人注目的是对个人购买第二处住房以及高档豪华住房提高了进入门槛，进行了适度的控制。这项规定如果长期生效，对于那些想购买小户型作为过渡性消费的消费者而言，会产生不小的影响。因为他们不得不考虑在买了第一处住房———小户型住宅之后，如何安排第二处住房的融资问题。可以设想会有一定的消费者由此而放弃购买小户型。
曲卫东：一个合理的小户型面积指标应该介于30平方米到40平方米之间。而目前房地产业内人士对小户型的理解认为面积可以从30平方米到90平方米。在这个错误的概念之下，原本正常的房地产市场细分的结果———针对市场上的不同需求和消费能力，推出面积适当的房地产产品，就被说成了小户型，进而被上升到小户型的热销、旺销、新形式的房地产开发项目等炒作概念。根据国际上对小户型的正确认识和专业知识对市场进行预测和分析自然就不会得到正确的结论。目前北京市出现的几十个“小户型项目”如果按照上述分析重新界定，可能真正意义上的小户型项目不会有多少。基于错误概念基础上的炒作性的小户型热自然就不会持久。当消费者意识到小户型的炒作性质，并趋于理智之后，小户型热势必会降温，最终会恢复市场的理性。与此相反，真正意义上的小户型是具有生命力的，与市场需求对应的小户型项目的适度供给将会持续存在。
程新华：小户型目前的“火”，是市场初步细分时导致初期放量的结果。目前小户型楼盘的同质化现象仍比较严重，后来项目不宜盲目模仿跟进，不管购房者还是开发商都得谨慎投资。所以说，小户型的持续热销将不会持久。市场终究有一个饱和度，过了这个度就很难说了，我们珠江房地产开发的小户型产品“今锐生活馆”卖得非常好，但今后就不准备再开发小户型了。作者：朱磊资料来源:经济日报
