本报记者 范利祥
“这里的楼市简直涨疯了！”近日，总部设在杭州的浙江广厦集团的一位人士告诉记者，目前，浙江各地的房价一路攀升，上涨速度“相当惊人”，造就了房地产界独特的“浙江现象”。记者在杭州进行采访时，一位市场人士也表示，杭州楼市的火爆，让当地“土管部门”、房产开发商、广告公司以及“炒楼花”族，赚了个满钵而归。
浙江房地产市场真的是那么欣欣向荣吗？有专家指出，我国房地产泡沫主要集中于“二线城市”，那么，浙江房地产有没有出现泡沫化迹象？记者了解到，一些房地产企业已经在经营上步入窘迫的境地，甚至浙江某有名的房地产上市公司也在日前发出了2002年经营亏损的“业绩预警”。这似乎给急剧升温的“浙江现象”敲响了警钟。
投资迅猛、房价直蹿，“浙江现象”惊煞业界
“近几年来，浙江省房地产开发投资保持着持续的快速增长。”对于闻名于房地产业界的“浙江现象”，浙江省房地产业协会理事长唐世定告诉记者，1998年浙江省房地产投资为227亿元，随后的几年，均以每年20%以上的速度增长，2001年达到536亿元，增长幅度达到50.4%，2002年1～11月份，完成投资538.8亿元，同比增长达到38.6%。“应该说，浙江省这两年在房地产上的投资增长速度还是比较大的。”
一位房地产开发商向记者表示，“浙江现象”最突出的表现是房价的“迅猛上涨”。有些地区如杭州、宁波、温州等更是直追“一线城市”北京、上海、广州等。
杭州市房产管理局的一位官员告诉记者，在全国15个副省级城市和4个直辖市中，杭州房价涨幅1998年、1999年位居第五，2000年、2001年排名第三，1998年到2001年短短4年间，杭州的住房销售的平均价格从每平方米平均2000元涨到4000多元。
再具体一点来说，记者了解到，像杭州城东的南肖埠采荷一带，在1998年的均价为3300元／平方米，1999年为3500元／平方米，2000年上涨到3800元／平方米，2001年则达到4200元～4500元／平方米，现在的价位在5000元～5500元／平方米左右，5年上涨了60%以上；城西的蒋村商住区，1998年的均价在2500元／平方米，1999年涨到2800元／平方米，2000年涨到3200元～3500元／平方米，2001年为3500元～3800元／平方米，而现在的均价则达到5000多元／平方米，其增长速度同样惊人。
而据杭州市城调队的统计，去年一季度杭州住宅销售的综合价每平方米高达4749元。现在，杭州市区内房价每平方米7000元～8500元已是普遍现象，豪宅房价平均达每平方米16000元。
浙江其他的一些城市的房地产价格也“不甘示弱”。虽然宁波的房地产上涨启动时间比杭州迟，但涨幅后来居上。据统计，2002年宁波市实现房地产开发总投资95亿元，商品住宅新开工和竣工面积分别达到420万平方米和300万平方米，同比分别增长30.8%和24.8%。而在房价上，据了解，目前宁波市中心的每平方米的价格在4000元左右。从2001年开始，宁波市市区普通商品住宅价格上涨11.7%，涨幅在全国35个大中城市中居第一，2002年上半年房价又上涨9.8%，涨幅仍高居全国首位。
杭甬房价虽攀升飞快，但温州的价格却早已高高在上，均价在6000元～8000元／平方米的房子在温州比比皆是，即使温州下属的一些县城的平均房价也高达4000元～5000元／平方米。其他城市如义乌、湖州等地的房价近年来也都保持着两位数的高速增长，极度渲染着业界瞩目的“浙江现象”。
“这房价简直是涨到天上了！”杭州市城调队的一位不愿意透露姓名的官员摆弄着手头的资料摇着头说。
土地购置费过高引发“浙江现象”
到底是什么力量在带动着浙江房产“一路走红”呢？分析人士认为，浙江经济近几年发展迅猛，浙江人均可支配收入已经超过广东成为全国第一。从1998年到2001年，浙江省GDP平均增长率达到10.5%，超过全国平均水平约三个百分点。同时，全省城市化水平(即城市人口占总人口的比重)已从1998年的36%增加到2001年底的42%。“人们兜里有了钱，解决了温饱问题后，必然要改善自己的住房水平。”
此外，浙江民营经济发达、民间资本雄厚，在银行利率一跌再跌，股票市场持续下滑，投资渠道不畅的情况下，一部分人把购房作为投资，导致大量游资进入房地产市场。
在居住环境上，以杭州为例，杭州拥有得天独厚的居住环境，这些年随着城市区划扩大，市容、交通得到迅速改善，杭州越来越吸引海内外人士作为创业、休闲、居住的理想城市。而杭州市政府提出的“住在杭州”的构想，更是起到了推波助澜的作用。
不过，浙江大学经济学院的一位教授告诉记者，土地招标拍卖制度的实施是推动房价并强化涨价预期的原因。近年来，杭州市的房地产开发地，几乎全部实行公开招标拍卖。由于杭州的地理环境制约了城市扩张，老城区可供开发的土地资源相对较少，因此杭州市实施了土地储备制度。土地储备来源从单一企业存量土地发展到旧城改造用地、闲置土地以及没收的违法用地等十大项；从开发商自行招商到土地储备中心统一招商等等。政府对土地运用的钳制和房地产开发本身的用地明显不足以及市区开发商云集的局面，导致地价在拍卖的槌声中节节攀升，并直接拉升了杭州的房地产价格。由于地价上涨导致住房价格上涨的预期，开发商在投标或报价时出价更高，形成“高地价———高房价———高地价”的价格循环推动。
根据杭州市物价局提供的数据，1995年到2001年，杭州城西的蒋村地块从每平方米建筑面积1650元上升到4500元左右，上涨幅度达172%；城东近江地块从1900元上涨到4400元左右，涨幅高达132%；杭州市中心的地块则从4500元上涨到了6980元。杭州房地产开发的土地成本已达到总房价的50%左右。“如果不提高房价，我肯定没得赚。”一位房地产开发商面露苦涩地表示，除高额的土地购置费外，其他的一些“杂七杂八”的费用也直接推动着开发商不得不提高房价———浙江省的一些城市在税费上向开发商征收名目繁多的费用，如规定开发商必须去一些政府部门开设的服务部门检验、评估，从中收取高额的服务费等等。
炒楼一族催发价格虚热
发生在刚刚结束的浙江省第九界房交会上的惊人的一幕，令杭州人大跌眼镜。杭州市房地产研究所的一位人士对此更是念念不忘：在这次参展的127个楼盘，平均售价为5274元，二手房平均售价为4100元。好房源成了购房者“疯抢”的对象，有的楼盘甚至连设计都未完成，购房者就抢填了预订单。开发商也趁机采取发号销售的办法，收取订金或保证金。“这让我们重温了计划经济时代排队购物的情景，”他感叹地说。而另据介绍，在去年的杭州春季房展会，短短4天时间，竟然接待观展者23万人次，创下售房2518套，总成交额13.946亿元的新纪录。
杭州人的购买力真的有那么强吗？据浙江省城调队提供的数字，去年杭州市区人均可支配收入为10890元，按户均3人计算，约为32670元。根据世界银行标准，一套住房合理房价应等于居民家庭年收入的3倍～6倍，由此推算，杭州市合理房价应在20万元上下。显然，杭州市目前的房价大大超出市民的承受力。
因此，业内人士对目前的炒作表示担忧，他们认为，从这次房交会来看，真正解决居住的是少数，大多数人是为了置业，也不排除有人在恶性“炒楼花”，把投资作为投机。“这种火爆的交易场面只是表面现象，存在着很多投机行为，而且这种现象正预示着杭州房地产的危机。”浙江大学管理学院的一位专家告诉记者，很多人这样“抢房”的原动力在于，买到“房”后一转手就能赚到巨额利润，“如果放长线还要赚得多”。
“他们只花了寥寥几万元的定金费用，就将‘房子’纳入囊中，接着随手放入二手房产市场中，待价而沽。”这位专家说。而据不完全统计，杭州市二手房市场中，有24%多的房源为新的商品房，甚至期房。在股市低迷、银行一再降息的形势下，投资楼市成了杭州人最有效的赚钱捷径。
记者在杭州采访时了解到，目前，“城西股”、“江滨股”、“远郊股”……对于杭州不同区域不同地段的楼盘，房产投资客们如今竟以“股”冠名。事实上，不少人已经开始像炒股一样地炒房了。
在宁波、温州等地，在火热的房市中，“炒房一族”也正在日益壮大。有消息称，当前宁波“炒房一族”中除了社会投资者以外，房产公司内部的一些人员，或与其有关系的熟人也占了很大比例。近水楼台先得月，他们往往超前掌握优质房源信息，并以亲人、朋友的名义以“开盘价”预先订购这些房子，然后与中介机构串通，在二手房市场上以高价抛出，获得厚利。有些房产公司的员工为了“避嫌”，甚至采取了相互炒作对方楼盘的办法。而部分中介机构借助在房地产市场有“靠硬”的关系加入炒房行列，也将目光瞄向了升值潜力大的新房。
据了解，在近年开盘的一些楼盘的买家中，炒作者甚至达到了20%～30%。恶炒的直接后果是，一方面楼价不断蹿高，大大增加了购房者的负担，并导致市民恐慌性购房；另一方面楼市泡沫化程度加大，大量的房产被空置，而社会需求和购买力毕竟有限，从而增加了楼市“跳水”的危险系数。
开发失序导致泡沫化迹象
浙江省房地产协会理事长唐世定对于浙江楼市的这种现状大声疾呼：“这种炒起来的繁荣背后就隐藏着泡沫。当然，投资也是允许的，现在需要制止的是违规炒房行为，没有预售条件的房产坚决不允许进入市场销售，包括一些变相的销售方式，如收取预约订金等。”
唐世定还认为，目前，浙江一些“二线城市”存在着严重的住房“供应结构”问题，即大面积高房价的高档房、近郊别墅、排屋开发过多，而中低收入迫切需求的经济适用房供应量过少。
浙江大学房地产研究中心主任贾生华告诉记者，目前，浙江房地产开发投资增幅过快，大批企业纷纷挺进房地产业。近3年来房地产投资年均增长超过40%，房地产开发用地年均增长超过50%，很多企业进入房地产业，这是利润驱动的结果。贾生华认为，按照市场经济的规律，如果某个产业利润水平明显偏高，吸引其他行业大批投资进入，该产业的持续成长就会受到威胁。
浙江省有关部门表示，浙江房地产开发企业也存在着规模过小，房地产开发整体水平不高等诟病。据有关部门统计，目前浙江全省有房地产企业1905家，其中一级房地产企业仅有25家，二级房地产企业有180家，三四级房地产企业则占了89.24%，资金实力小，开发企业抗风险能力低，而且有相当一部分是从未涉足过房地产开发的企业，设计、开发品位偏低，房产质量和后续管理上留有大量隐患。因此，有专家忧心忡忡地告诉记者，早期的开发失序导致浙江的房地产市场开始出现泡沫化迹象。
