文/本刊记者 甄爱军
日前央行宣布降息，对楼市来说，短期之内是利好，将提振市场信心，刺激刚需加快进入市场步伐。而从中长期来看，在宏观经济下行的大背景下，楼市难以独善其身，不改调整格局。
央行降息利好楼市
央行宣布降息，这对楼市来说，无疑是一剂强心针。
日前，央行宣布自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。此次调整以后，5年以上商业贷款利率由6.55%下调至6.15%，5年以上公积金贷款利率下调0.25个百分点至4.25%。
业内人士分析指出，对购房者而言，降息能够降低刚需购房成本。据链家市场研究部统计数据分析，贷款100万元，假定还款期限为20年（等额本息还款法），降息后，按照首套房基准利率政策，降息后月均还款为7251元，与调控前相比减少了234元；若按照调整后贷款利率9折来计算，月均还款额为6899元，与调整前9折相比大约减少了205元，相当于调整前8.45折。（详见附表）。
表 降息前后购房成本对比（贷款100万元20年等额本息）单位：元
调息时间 购房套数 利率 月还款 总利息
调整前利息（2012年7月6日） 首套房 6.55%（基准） 7485 796448
6.22%（95折） 7293 750383
5.895%（9折） 7104 704928
5.57%（85折） 6917 660092
二套房 7.205%（1.1倍） 7876 890334
调整后利息（2014年11月21日） 首套房 6.15%（基准） 7251 740268
5.84%（95折） 7074 697699
5.54%（9折） 6899 655677
二套房 6.765%（1.1倍） 7613 827015
当前与降息前差距 首套房 0.4%（基准） 234 56180
0.38%（95折） 219 52684
0.36%（9折） 205 49251
二套房 0.44%（1.1倍） 263 63319
数据来源：链家地产
带动成交二次升温
降息将会在一定程度上带动房产市场成交。
除了能够降低购房成本之外，降息对市场预期会产生不小的推动作用。链家地产市场研究部张旭认为，相对于“9?30新政”来说，政策主要带动改善型需求，降低购房门槛。而降息的主要意义在于，减轻还款的负担，虽然降息后贷款的月均还款减少额度并不大，但对对资金比较敏感的刚需而言，仍是利好，由此看来，对于购房者预期转变将产生较大的推动作用。
从历史数据来看，降息确实也让市场成交出现不小幅度的增长。链家地产市场研究部张旭认为，从2008年、2012年楼市低谷时期的两轮降息周期后的市场表现情况来看，降息对于市场成交量的提振作用十分显著。根据24个重点城市房管局公布的数据显示，在2008年的周期中，12月日均成交面积较9月刚降息时提高了183%。2011~2012年调整周期中，连续三次降准后，成交量持续上升，至12月，日均成交面积较成交低迷时期翻一番。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于现阶段楼市来讲，在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来说，有可能会出现小幅涨价的现象。
市场不必过于乐观
降息对楼市信心的提振作用非常明显，而且也会促使部分购买力在现阶段释放，并导致年末行情保持相应的活跃程度。但专家认为，市场不必过于乐观，因为在目前去库存为主题的大背景下，加之投资性需求已经淡出市场，在以刚需为主的市场环境下，市场热情能够维持多长时间，尚待观察。
本刊不动产研究中心也注意到，市场的确开始变得乐观了起来，如普通住房标准调整、降息的利好综合叠加，导致个别卖家坚决“跳价”。德佑地产北一区区域总监刘帮银表示，最近接近成交的一套房源，总价为275万元，原来不属于普通住房范畴，普通住房标准调整后属于普通住房，由此免掉了20万元左右的差额税，于是业主临时“跳价”10万元。尤其是央行选择降息之后，这位卖家“跳价”的决心更为坚定，任由中介如何劝说，不肯让步。
但专家表示，如果就此认为市场已经步入康庄大道，那肯定大错特错了。首先从大的经济环境来看，降息代表着经济走下行通道，楼市在这种情况下能否独善其身，还是个未知数。易居中国执行总裁丁祖昱表示，从此次降息时机把握和“9?30新政”出台的背景来看，中国经济面临着巨大的挑战，特别是保持既定经济增速压力巨大。回顾之前的降息，每次新一轮降息周期开启都预示着一个经济探底的过程，本次降息也不例外，说明在未来一段时间经济将继续回落探底。房地产业与整体经济紧密相关，在经济整体下行背景下，房地产要一枝独秀并不现实。
同时我们还注意到，降息不会改变房地产市场基本面。今年中国房地产的基本面就是供大于求，北上广深等一线城市受到土地供应制约，供求压力相对较好。其他城市除了武汉、合肥、南京等部分城市情况相对较好外，其他城市典型特征就是供大于求。
另外，降息会不会得到银行的呼应，从而切实降低购房成本，目前来看也存在变数。本次贷款利率下降幅度超过以往，并且采取非对称性降息的方式。降低企业贷款成本，但对于银行本身来说，也预示着利润空间的压缩，预计在贷款利率下降的基础上，首套房利率折扣的力度很难加大。甚至有分析人士预测，未来一段时间内银行还会重拾今年上半年用过的手段，即压缩房贷额度。
开发商尽快出货
在现阶段，购房者可以利用房贷利率水平下降的机会，出手买房；而房企则应该加快销售节奏，而非待价而沽。
对于购房者来讲，应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机，尽快出手。张宏伟表示，简单来讲，短期内，对商业房贷客户来说，根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，五年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了94折。
业内人士同时分析指出，开发商应该抓紧短期内市场成交量的反弹时机，尽快“出货”。尽管会出现一波放量的成交行情，但楼市仍然面临去库存压力，但开发商不宜借机捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”等现象，比较明智的做法是利用政策短期利好的“窗口期”，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。同时，也尽可能规避未来市场再次遭遇供大于求的“利空”，减少未来可预见的市场风险对自己的影响。
