原标题：复盘蛋壳公寓暴雷事件
来源：开甲财经
蛋壳公寓暴雷以来，微众银行已向租金贷客户发布三篇公告。
第一篇为11月16日，微众银行称，根据您与蛋壳公寓签订的《房屋代理租赁合同》，您和业主已形成租赁关系，并已预付租金，享有合法居住权，我行建议您继续居住，如遭遇清退、断水、断电等情况，建议通过法律途径维护正当权益。
第二篇为12月2日，微众银行称，所有受蛋壳公寓事件影响的我行客户，经客户提出及我行确认后，剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，我行不扣款，不计息，不影响征信记录。
第三篇为12月4日，微众银行称，我行已制定出合法合规的方案，实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。具体方案为：蛋壳租金贷客户退租后，与微众银行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付金，用于抵偿客户在我行的贷款。
至此，因蛋壳公寓被推到风口浪尖的微众银行，随着一纸“兜底”公告而摆脱舆论指责。
蛋壳公寓何以实现野蛮生长，运营房间四年增长179倍
公开资料显示，蛋壳公寓是紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，公司成立于2015年1月，是国内第二大长租公寓运营商。2020年11月，因拖欠房东房租与租客退款，蛋壳公寓陷讨债风波。12月4日，最高法副院长杨万明回应“蛋壳公寓爆雷”：有关地方和部门正在处理。
蛋壳公寓财报显示，2017-2019年，蛋壳公寓营业收入分为为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元，净利润分别为-2.7亿元、-14亿元、-34亿元。不难发现，蛋壳公寓营收在增长的同时，亏损却再加剧。不仅如此，蛋壳公寓的出租率还在下降，2017-2019年，出租率分别为86.5%、76.9%和76.7%。
即便如此，蛋壳公寓并未停止扩张的步伐，2015年末至2019年末，蛋壳公寓运营的房间由2434套增至438309套，四年时间增长了179倍。
蛋壳公寓何以实现野蛮生长？答案是“股权融资+租金贷”。
公开资料显示，2015-2020年，蛋壳公寓先后完成8轮融资，融资金额合计高达67亿元（含IPO融资1.49亿美元），主要投资方包括老虎环球基金、愉悦资本、蚂蚁金服，以及CMC资本。蛋壳公寓财报数据显示，2017、2018和2019年，选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%。
从财报数据来看，2019年蛋壳公寓虽还在扩张，但已大幅降低租金贷比例。然而，受新冠肺炎疫情影响，上半年长租公寓租金价格和出租率均出现下滑。受此影响，蛋壳公寓自2月份以来，始终未能摆脱现金流压力。
蛋壳公寓为何会暴雷？租客交的租金去哪儿了？
要回答这些问题，就不得不说蛋壳公寓模式，早在2016年，蛋壳公寓就启动了“惊鸟计划”，该计划面向应届毕业生，抓出此类客群初入社会，工作和生活不稳定，收入较低等特征，为其提供免费换租及0押金的优惠服务，吸引更多客源入驻，提升行业影响力。
今年3月23日，蛋壳公寓宣布，面向2020年应届大学毕业生的优惠租房项目“惊鸟计划”第五季上线。
虽然蛋壳公寓为应届大学毕业生提供免费换租及0押金的优惠服务，但对刚毕业的大学生而言，蛋壳公寓的季付、半年付方案依然有很大压力。为此，蛋壳公寓与第三方金融机构合作开发租金分期产品（例如微众银行“微租贷”），租客支付首笔款后按月还款，减轻租金压力。
在租金贷模式下，蛋壳公寓给租客最低的房租和服务费优惠，租客向微众银行按月还款并支付利息，微众银行一次性向蛋壳公寓支付一年租金，而蛋壳公寓按月向房东支付房租。这样一来，虽然蛋壳公寓赚取的租金变少了，但提前一次性拿到了房屋租金，有利于蛋壳公寓继续收房，继续扩大市场规模和占有率。
（开甲财经制图）
蛋壳公寓如何收取房租？租客房东两头赚为何还会亏损？
以蛋壳公寓某房间为例，如果按季付租金1530元/月，服务费153元/月，能源费45元/月，合计1728元/月；如果按半年付租金优惠70元/月，服务费在优惠后8折，合计1621元/月，较季付优惠407元/月。
然而，蛋壳公寓除了收取房屋租金、服务费，以及能源费，还会向租户收取押金（一般为1个月的房屋租金）。据此计算，如果按照季付方式支付该房间租金，第一次需缴纳6714元；如果按照半年付方式支付该房间租金，第一次需缴纳11186元。
根据蛋壳公寓费用说明：
1）押金为1个月的房屋租金，用于蛋壳公寓租住期间履行合同义务的保障，租约到期且无任何违规情况，押金返还。具体规则为，住满一年及以上者，押金全部退还，若未住满一年且提前1个月报备，退还30%押金，若未提前报备，则押金不退。
2）服务费为每月房租价格10%，120元/月起，包含网络服务、公共区域保洁、基础维修服务；
3）能源费用为房屋供水、燃气服务，部分城市包含供暖服务。
按照蛋壳公寓的收费标准，如果出租率处于较高水平，蛋壳公寓就不会有空置损失，反而能赚租客的押金。另外，蛋壳公寓收取的服务费和能源费，理论上也有一定的利差空间。
不仅如此，蛋壳公寓向租户收取服务费（含基础维修服务）的同时，每个月还会扣走房东一笔“维修金”。例如，蛋壳公寓收王先生武汉80平房子，将客厅隔断后变成三间房，合同期限三年半，每月房租3000元，但每月被扣59元维修金，实际到账2941元。
另外，蛋壳公寓收房时虽然要对房子进行简单修整，并添置空调、洗衣机等家电，但蛋壳公寓要求王先生给5个月免租期（蛋壳公寓承担物业费）。今年疫情期间，蛋壳公寓发布房东计划，两个月的租金被分24期支付。
整体来看，虽然蛋壳公寓的收房价格略高于市场价，并对房间进行一定的装修，但蛋壳公寓通过将房间隔断来提高收益，并通过免租期来减少支出。与此同时，蛋壳公寓再以高于市场价格出租给租客，并能赚租客押金和服务费。
从这个意义上来说，如果蛋壳公寓不盲目扩张，控制租金贷比例，即使发生亏损也不至于资金链断裂。
