记者 蔡颖
金融工具的创新解决了长租公寓的融资痛点，但这对于需要持续烧钱扩张的租赁企业而言远远不够。
2015年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，“租购同权”举措的提出更是有效保障了承租人的公共权益。在政策红利的刺激之下，长租公寓市场成功站在风口之巅，其后资本不断涌入，各大长租公寓企业遍地开花。
然而，急速扩容的长租公寓是一座建造在沙滩上的漂亮城堡。在实现了短期繁荣后，暗藏在行业内的问题也逐渐呈现出来。
从今年8月开始，部分租赁企业通过高价争夺房源助推租金上涨、开展“租金贷”业务来进行筹资扩张使租客落入消费陷阱的新闻不绝于耳，一时之间关于长租公寓的质疑和讨伐扑面而来。
争议之后，监管部门也及时地祭出了治理手段。深圳、北京、上海、浙江等多省市开始加强规范租房金融市场秩序，开展租金贷业务监管，多家银行也及时下架了租房分期贷产品。
问题的暴露给行业带来一定的动荡，然而在秩序规范以后，行业发展环境将会更加健康。
规模竞赛下的涨租风波
在政策的暖风下，涌入租赁行业的玩家越来越多。截至目前，房企、地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。其中，房企多采用自持物业的重资产运营方式，中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主。
迈点研究院统计，头部分散式长租公寓品牌正在不断扩张，链家旗下自如和我爱我家旗下公寓规模最大，两个品牌公寓数量合计超过100万间。
克而瑞研究中心的数据显示，全国 top30 的房企已有近三分之一涉足长租公寓，包括万科、招商蛇口、金地等。其中万科旗下长租公寓业务扩张速度明显加快。截至今年上半年，泊寓已覆盖全国30多个主要城市，房间数超过16万间，平均出租率达到约92%。而碧桂园公司旗下的长租公寓已超过3万个单位。
据鲸准数据库收录的数据，截至2018年3月22日，我国共有223家长租公寓相关企业成立。
所有的市场参与者都在加速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额。而在这场竞赛中，房源起到至关重要的作用。青客公寓CEO金光杰向媒体表示，3万-5万间的规模，是公寓企业的生存底线。
8月18日，时任我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中表示自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商以高于市场正常价格的20%-40%在争抢房源，进而推高租金。一时间，关于长租公寓推高房租的舆论指责呼啸而来。
“房源拓展数量和面积是我工作的主要考核标准，所以找房源的时候势必会跟其他公司的工作人员竞争，在双方争抢过程中，房源价格提升是必然的事情，但也不会高得离谱。”深圳某上市房企长租公寓运营人向时代周报记者表示。
随后，北京市监管部门及时介入，集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求其不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。
租金贷模式引争议
如果说租金上涨风波只是撕开了这个行业的一道口子，那么多个公寓产品相继因资金链断链传出暴雷事件，则让人们窥见到了这个行业快速发展背后的套路：长租公寓企业诱导租客签下贷款合同，金融公司提前把租客12个月的租金付给公寓方，而获得了大笔资金的运营商继续进行规模扩张。
8月20日，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司宣布资金链断裂破产。与此同时，长租公寓+租金贷的商业模式浮出水面。
而在这场破产事件背后，背负贷款的租客成为最大的受害者。房东因无法收到租金将收回房屋，而有4000名左右的租客仍需要按时缴纳余下的房租。
这样的事件并非个例。事实上，从去年2月开始，长租公寓的爆雷事件便频频发生。时代周报记者不完全统计，目前共有10余家长租公寓机构先后爆雷。
策略管理集团联合创始人黄立冲向时代周报记者表示，公寓经营者用租金合约押出的钱去获取更多的房源，而成长过快会令他们崩盘。
目前长租公寓正处于草莽扩张时期，在盈利能力不足无法自我供血的情况下，需要资本的源源流入以支撑规模的进一步发展。而政府也在鼓励积极试点 REITs：支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品。类 REITs 产品为租赁住房市场提供金融支持，解决了企业前期的融资问题。
金融工具的创新解决了长租公寓的融资痛点，但这对于需要持续烧钱扩张的租赁企业而言远远不够。在此基础上，“租金贷”成为部分企业扩张利器。
“一些中小规模的公寓运营商很难获得银行贷款，也没法证券化产品，租金贷款也许是其唯一资金来源。”一位证券机构人士向时代周报记者表示。
苏宁金融研究院院长薛洪言亦表示，租房贷对提升长租公寓商业模式的可持续性是起到一定作用的。
事实上，租金贷本身不存在问题。长租公寓公司通过金融机构提前一次性获得大笔租金，这些资金可以用于规模扩张，也可用于日常运营。但快速扩张的不稳定易造成资金链的断裂，这样的风险往往都转嫁到租客和房东身上。
在发展初期，长租公寓运营商可以借助金融资本的力量扩大规模，但这种“金融+长租公寓”的模式容易被异化，健康的商业模式和持续盈利的能力才能使企业走得更远。
