险资持续加大不动产投资力度 收租物业受欢迎

华安财保资产管理有限责任公司设立的“华安—长沙城发片区改造债权投资计划”近日完成登记。这是险资机构进行不动产投资的案例之一。今年以来，险资机构继续加大不动产领域的投资力度，收租类物业备受险资欢迎。

与此同时，近年险资进行不动产投资的形式正在发生深刻变化，从以前主要投资地产股转向多元投资，且更注重长期投资回报。其投资方式包括设立债权投资计划、成立私募股权基金收购地产项目公司的股权、加大以不动产项目为底层资产的公募REITs（不动产投资信托基金）的配置力度等。

以多种方式参与投资

以多种方式参与不动产投资，正在成为险资重要的资产配置方式之一。

例如，部分险资机构通过私募股权基金直接收购不动产项目公司的股权。天眼查APP最新数据显示，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“坤华天津”）对外投资项目合计已达14个，全部为收购万达系商业地产的项目公司股权，对其中12家公司的持股比例为100%，对另外两家公司的持股比例为99.99%。

坤华天津成立于2023年底，至今仅一年多时间，由新华人寿保险股份有限公司（以下简称“新华保险”）持股99.9%，中金资本运营有限公司持股0.1%。由此可见，新华保险在不动产领域投资力度较大。

部分险资机构联合投资机构设立住房租赁私募股权基金。例如，今年新华保险、大家人寿保险股份有限公司联合携手万科集团旗下住房租赁平台等，成立万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙），前二者分别持股约59.9%和30%。

北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆对《证券日报》记者表示，住房租赁股权投资基金主要专注于住房租赁市场，更注重长期稳定收益，这种投资模式有助于整合资源、优化配置，推动住房租赁市场健康发展。同时，通过股权投资方式，可以更好地分享住房租赁市场未来的红利，实现长期稳健回报。

中国人寿保险股份有限公司（以下简称“中国人寿”）则拟与财信吉祥人寿保险股份有限公司等联合成立北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“合伙企业”）。中国人寿认缴出资35亿元，国寿资本投资有限公司将作为合伙企业的管理人。该合伙企业将以国家战略为契机，对基础设施公募REITs进行投资。

险资机构还通过直接认购REITs等方式加大不动产领域的投资力度。例如，3月14日，华夏华润商业REIT作为首批消费类公募REITs成功发行上市，中国人寿系统内资金共认购约6.86亿元，占总募集规模的10%，成为第一大外部投资人。

收租物业受欢迎

业内人士分析认为，与前些年重仓地产股不同，近两年险资的不动产投资方式更加多元，且无论是收购以商业综合体为主的不动产项目公司的股权，还是瞄准住房租赁市场，抑或是设立基础设施不动产投资私募基金，这些投资都有一个共同特点，即更加注重底层资产本身的投资价值，且注重租金等长期收益。

从险资在不动产领域的新增投资案例来看，近年其对存量商业地产、办公楼、康养地产、长租公寓等领域的物权投资明显增加，当“房东”的趋势加深，底层资产出租、运营等产生的收益也逐渐成为险资追求长期稳定投资收益的重要路径。

中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称“中国平安”）副总经理、拟任首席财务官付欣在近日举行的2024年度业绩发布会上表示，中国平安不动产投资敞口持续收窄，同时，公司配置了可以产生稳定现金流的收租物业，这部分的稳定现金流为投资的可持续性提供了非常好的压舱石，敞口收窄叠加资产稳健性高，确保了能够提供长期现金流。

仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜对《证券日报》记者分析道，地产投资具有较长投资周期的特性，这与险资的久期相契合。地产投资为险资开辟了更多与长期负债期限相匹配的资产选择，优化其资产配置。近年来，险资持续发掘优质不动产项目的投资机会，在当前房地产行业调整以及利率下行的背景下，一些优质不动产项目已经显现出很高的性价比，例如，一线城市商业地产的租金收益率大约在5.5%至6.5%之间，这无疑有助于提高保险公司的整体投资收益率。

杨帆认为，险资加大在地产领域的投资，将有助于优化整体资产配置格局，实现资产多元化，降低投资风险。同时，随着房地产市场逐步回暖和监管政策的支持，预计险资在房地产领域的投资规模将保持稳定增长。房地产在险资资产配置中的比例将保持在合理水平，既能有效控制风险，也有助于提升投资收益率。

受访业界人士一致认为，对于房地产市场来说，险资的介入有助于稳定楼市预期，推动房地产市场平稳健康发展；通过投资房地产，险资可以为实体经济提供长期资金支持，促进经济结构调整和升级。整体来看，预计未来险资还会继续加大对房地产市场的投资力度。