来源：观点指数
摘要：市场正从单边下行转向低位震荡、结构性修复阶段。
前言
今年是商办资产告别规模扩张、全面转向存量提质与价值创造的历史性拐点。
过去一年，新增供应集中释放与需求修复疲软相互叠加，重点城市写字楼空置率高位徘徊、租金持续承压，存量去化成为全行业的共识。在这样的底色之下，市场正从单边下行转向低位震荡与结构性修复阶段，区域与项目之间的分化持续加剧，核心城市优质资产展现出稀缺韧性与穿越周期的能力。
供给侧，商办用地投资持续低迷、新开工面积同比大幅下滑，行业已从增量扩张赛道切换至深度运营赛道。需求侧，科技、金融与专业服务业保持韧性，AI、芯片、低空经济、新能源等新质生产力企业成为新增租赁主力，“地段优先”的选址逻辑正逐渐让位于“产业适配、空间灵活、绿色低碳”等高阶标准。运营层面，单纯“以价换量”并未挽回收入损失，行业增长逻辑正转向资产管理能力、产业导入能力与数字化运营能力的综合比拼，老旧楼宇改造与低效资产盘活成为重要增长点。
与此同时，资本工具层面迎来里程碑式破局——商业不动产公募REITs正式开闸，写字楼、酒店、商业综合体纳入常态化申报，截至2026年4月已累计受理17单申报项目、计划募资总额超626亿元，商办资产长期以来依赖大宗交易的单一退出格局正被根本性打破。
基于此，观点指数研究院发布《表现力指数 • 2026商办暨资管卓越表现报告》，全面审视行业在存量提质、资本赋能与价值重塑新周期中的表现，期望以客观数据与前瞻洞察，与业界一同剖析商办资产的运营逻辑，把握行业迭代中的机遇与方向。
以下为报告节选
商办资产运营：结构性修复
市场综述
经济复苏动能进一步增强，办公楼供需格局持续优化
进入2026年一季度，经济复苏动能进一步增强，GDP同比增长5.0%，环比加快0.5个百分点。服务业延续领跑态势，增加值同比增长5.2%，其中租赁和商务服务业增长12.2%、信息传输、软件和信息技术服务业增长10.6%、金融业增长6.5%，均为写字楼需求的核心来源行业，其高增速直接带动了企业的办公租赁、购置需求温和回升。
政策层面，2025-2026年，针对商业地产“存量高企、流动性不足、融资渠道收窄”的行业痛点，国家及地方出台一系列重磅政策，形成“盘活存量、畅通融资、鼓励更新、支持证券化”的政策组合拳，从顶层设计层面重构写字楼行业发展逻辑。
增量市场表现上，据国家统计局披露的数据，2025年，全国办公楼开发销售市场表现疲软，全年开发投资额和销售额累计值分别为3203亿元和2900亿元，分别同比下滑22.8%和9.3%。全国办公楼新开工面积累计1471万平方米，同比下降21.9%，未来1-3年办公市场新增供应将持续缩减，同期办公楼竣工面积同比逆势增长6.7%，累计达2071万平方米，主要系前期存量项目集中交付，短期内仍对存量去化形成一定压力。
与此同时，2026年1-3月，全国办公楼开发投资降幅收窄、销售额由降转升，两者累计值分别为702亿元和677亿元，分别同比下滑14.2%和同比增长2.4%。同期全国办公楼新开工及竣工面积均出现下滑，两者累计值分别为283万平方米和285万平方米，分别同比下滑18.7%和28.4%。
从数据来看，新开工连续大幅下滑，锁定未来2-3年低供应环境，行业供需格局将持续优化，为租金修复、资产估值回升奠定基础。
供需表现
核心城市存量攀升，高附加值产业提供复苏引擎
市场新增供应数据与国家统计局披露的市场趋势相匹配。2025年至2026年3月，写字楼新增供应表现出明显的核心区域集聚效应，并多为头部企业主导，新增项目主要布局于一线及强新一线城市，推动市场存量规模进一步提升。
据观点指数监测，华润、新鸿基、陆家嘴、恒基地产、越秀商管、中海、嘉里建设、保利发展等头部企业均有新项目亮相，成为新增供应的核心供给主体。其中陆家嘴集团新增项目均集中于上海核心板块，涵盖张江科学之门、前滩源等多个优质项目。越秀商管布局广州、武汉、西安等多城市，重点发力核心商务区。新鸿基、恒基、中海等企业则聚焦一线及强新一线城市，推出多个高品质写字楼项目，进一步丰富市场的供给层次。
期内新增的典型项目包括但不限于上海华润中心、广东港航大厦、国瑞西安金融中心、深圳雪花总部大厦、恒基新岸商业中心、北京中海金融中心、南京中海广场B座、北京金安中海财富广场C座、西安环贸中心等。
需求侧，写字楼租赁需求主体结构表现明显分化，一线城市各行业租赁需求差异显著，核心行业引领作用凸显，且需求结构与城市产业定位高度契合。
整体来看，四城租赁需求均表现为核心行业高度集中的特征，TMT、专业服务、金融以及贸易零售四大高附加值行业合计占比均超70%，成为写字楼租赁需求的绝对支柱，传统行业需求持续萎缩，需求结构全面向高端化、科创化升级。
据观点指数监测，2025年重点城市写字楼需求行业结构持续向高附加值、高成长性等领域集中，与四城需求特征形成呼应。从行业构成来看，金融服务、科技互联网、专业服务三者合计占比超60%，成为写字楼入驻需求的核心支柱。
市场基本面
空置率分化承压，办公租金低位震荡中显现结构性修复
受前期存量项目集中交付及核心城市新增供应持续释放的影响，写字楼市场整体供给压力凸显，直接推动写字楼空置率表现承压。
具体来看，北京凭借2025年全年及2026年一季度新增供应规模偏低的优势，空置率持续下行，由2023年四季度的18.7%逐步回落至2026年一季度的15.79%，成为一线城市中空置率水平最低、复苏态势最为明确的城市。与此同时，2026年一季度北京也是四城中，唯一实现空置率环比、同比双双下降的市场，复苏韧性显著领先。
与之形成对比的是，上海、广州、深圳三城受新增供应持续入市影响，空置率均维持在20%以上的高位区间。其中上海、广州整体表现相对平稳。上海空置率由2023年四季度的21.81%小幅波动至2026年一季度的23.6%，始终处于高位震荡区间。广州空置率则从18.7%温和上行至22.1%，波动幅度相对平缓。
据观点指数监测，2023年12月至2026年3月，重点八城写字楼租金整体呈现持续下行、逐步筑底的运行态势，八城租金均值从3.21元/平方米/天逐步回落至2025年末的2.30元，下行周期贯穿近两年，进入2026年一季度后在低位区间震荡企稳，环比波动明显收窄，市场阶段性底部特征逐步显现。
综合来看，本轮写字楼租金调整已进入尾声，整体呈现下行趋缓、底部企稳的态势，但趋势性反弹尚未形成，市场整体仍以弱修复为主，结构性机会远大于整体机会。
结合当前数据和市场环境，观点指数判断，进入2026年下半年，随着供应压力逐步缓解、新质生产力相关需求持续释放，叠加企业办公选址回归理性，以北京、深圳等为代表的核心城市有望在需求支撑下率先保持平稳，核心板块租金甚至出现小幅回升，强二线城市预计将底部徘徊，环比涨跌空间均较为有限。
企业经营
收入下滑成行业普遍现象，商办运营商的破局与进阶
从市场数据来看，2025年里，国内重点城市写字楼租赁市场持续处于调整周期，租赁需求转弱与新增供应放量形成双重压力，导致市场空置率居高不下。
据企业业绩报告数据显示，内地写字楼市场正处于深度调整期，样本企业营收普降与分化并存。在供需失衡与租金下行的双重压力下，绝大多数运营商面临营收下滑的挑战，但仍有少数企业凭借规模扩张或精细化运营实现逆势增长。
在已披露数据的16家样本企业中，14家录得营收负增长，占比达87.5%，跌幅区间集中在2%至17%之间，行业整体面临较大的经营压力。仅北辰实业、金地商置两家企业实现同比正增长。
从收入下滑幅度来看，不同的样本分化明显。其中下滑幅度最大的样本企业，全年收入同比下降26.09%，受市场环境影响显著。同期19%的样本企业下滑幅度超过14%，主要深耕上海及大湾区。
31%的样本企业下滑幅度在8%-12%之间，处于中等水平，以港资及央企为主，这部分企业核心城市优质项目的占比高，但仍难抵市场整体下行的拖累。
核心城市优质写字楼仍是商办资产的压舱石。而依赖非核心区或面临较大供应压力区域的企业，营收下滑幅度就更大。
从整体数据来看，虽然部分核心城市（如北京）空置率有所回落，市场出现企稳迹象，但企业营收的修复明显滞后。同时当前的去化仍主要依靠租金让步实现，市场“以价换量”的策略未能完全抵消租金单价下跌带来的负面影响。
面对行业下行压力，2025年全年至2026年一季度，国内商办运营商主动求变，围绕轻资产输出、存量项目焕新、服务升级、品牌创新等方向发力，探索差异化破局路径。
轻资产运营成为多数头部运营商的核心转型方向，通过输出专业运营管理能力，有效规避重资产布局带来的资金压力与市场风险。
面对新兴租户需求的变化，运营商积极推进品牌创新与模式升级，打造特色办公品牌，适配科创、创业等多元需求。同时，新增供应收缩背景下，部分商办运营商聚焦存量项目焕新，通过硬件升级、场景创新、品牌优化等方式，挖掘现有资产潜力，部分优质项目通过绿色化、智慧化改造提升资产溢价，凸显存量焕新的价值。
整体来看，商办运营商逐步从“空间提供者”向“综合服务商”转型，通过服务升级、生态共建，优化租户体验、增强客户粘性等，构建差异化竞争优势，丰富办公生态内涵。数字化转型同步推进，成为运营商精细化运营的重要抓手，通过技术赋能提升运营效率与服务质量，进一步强化核心竞争力。
项目运营
价格战延续，核心资产价值韧性凸显
2025年的办公市场特征之一是以价换量。为了维持出租率，观点指数监测的样本写字楼项目多数选择接受低于2023-2024年的租金水平签约。这种全行业的租金下行是系统性的。
从租金单价表现来看，2025年12月重点监测的23个写字楼样本平均租金为189.93元/平方米/月，较2024年12月的200.49元/平方米/月同比下降5.27%，整体呈现稳中下行的态势，市场仍处于租户主导、以价换量的调整阶段。
分项目观察，绝大多数标杆项目租金同比录得下滑，仅少数项目实现逆势上涨。
出租率维度，据观点指数监测，57个写字楼样本项目2025年12月平均出租率录得83.23%，较2024年12月的85.18%同比减少1.95个百分点。写字楼样本整体出租率仍维持高位运行，但伴随市场深度调整，城市能级、硬件品质与运营管理水平带来的项目分层差异持续放大，资产分化特征愈发凸显。
全域样本中，共计35个项目出租率同比走弱，占比约61%，涵盖环球金融中心、庆春发展大厦写字楼、恒汇国际大厦、数码大厦、上海越秀大厦、重庆大都会东方广场商厦、沈阳市府恒隆广场、无锡恒隆广场等项目。观点指数注意到，上述项目出租率承压主要受区域新增供应持续放量、部分楼宇硬件老化、区位配套弱化等多重因素叠加影响，客户流失与去化难度同步上升。此外，部分沪深及沈阳、无锡等二线城市样本项目也呈现出类似的走弱趋势。
城市维度的梯度分化同样持续加剧。北京、上海、深圳等一线城市核心区域依托产业与资源集聚效应，整体抗周期优势突出，虽然全市平均出租率略有下行，但核心商圈优质写字楼项目持续托底市场。部分近郊及新兴板块、非核心商圈楼宇，供需竞争激烈，出租率持续走弱，去化压力突出。
相较一线城市，杭州、南京、武汉、重庆、沈阳、无锡、天津等新一线及二线城市的写字楼市场面临的调整压力更大，市场去化压力明显。
大宗交易
内资主导交易市场，自用需求成市场压舱石
据观点指数不完全统计，2025年内地商办大宗交易市场表现为量缩价升，全年共计发生53宗办公资产交易事件，总交易金额约为563亿元。对比2024年，交易宗数同比下滑7.02%，交易总金额及平均单笔交易金额均实现同比上涨，主要受多笔地标级大单拉动。
进入2026年一季度，市场延续回暖势头，单季度录得15宗商办资产交易，总金额约171亿元，其中上海新天地太平桥综合体以59.9亿元实现险资联合体收购，新茂大厦、中港汇·黄浦、亚洲银行金融大厦等多笔十亿元以上项目落地，长线资金对核心商办资产的配置意愿显著回升。
聚焦买家资金维度，观点指数注意到2025年至2026年3月，办公类资产交易市场表现为外资撤退、内资接盘的趋势。其中包括阿布扎比投资局、新加坡CDL、基汇资本、ARA、CPP Investments等外资或境外基金密集出售核心资产，由中邮保险、大家保险、中国人寿、象屿集团、中建联合体、地方国资平台等内资机构承接。
需求结构上，企业自用需求主导市场，投资需求逐步修复。具体来看，期间自用买家包括上市公司、实体企业、金融机构、券商、医药与科技企业等，典型如兴业银行、光线传媒、扬子江药业、爱尔眼科、货拉拉、峰岹科技、方大炭素等，均通过整层、整栋收购实现总部办公或资产自持。
投资型买家以险资、地方国企、央企、AMC及市场化基金为主，重点布局核心地标与折价资产，在市场出清阶段积极收储优质物业。
从交易城市分布来看，市场高度向核心城市集聚，非核心城市资产流动性持续偏弱，资产分化进一步加剧。
整体来看，交易标的多为一线城市核心资产，自用需求成为市场稳定的压舱石，内资全面接盘外资退出物业，险资与国资加大长线配置，司法拍卖与折价成交趋于常态，行业在风险出清中实现价值重构。
资产证券化
权益与债权双轮驱动，写字楼成商办证券化核心载体
今年一季度，国内企业资产支持证券（ABS）市场累计发行346单，发行规模约2932亿元。其中商业房地产抵押贷款产品发行数量为31单，发行总额约214亿元，写字楼资产是核心的组成部分。
其中，作为商办资产权益退出的核心渠道，2026年以来商业不动产公募REITs申报与受理节奏显著提速，产品类型持续丰富，底层资产覆盖写字楼、商业综合体、购物中心等多元业态。
商业不动产REITs市场表现方面，截至2026年4月27日，沪深交易所已累计受理17单商业不动产REITs申报项目，计划募资总额超626亿元。
4月24日，包括汇添富上海地产商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT以及中信建投首农食品集团商业不动产REIT在内的4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得证监会准予注册的批复，同时还有多个项目均处于审核或反馈阶段。
聚焦底层资产，已申报的商业不动产REITs入池资产城市集中度高，一线及强二线城市核心商圈资产的证券化率远高于三四线城市，资本偏好清晰指向高能级城市+核心资产。
结合已申报REITs的经营数据（部分项目）来看，底层写字楼项目经营活动分化明显，稳定性成核心诉求。
出租率表现明显分化。其中，鼎保大厦、晶耀前滩T1办公楼出租率持续维持在95%以上，鼎保大厦2025年末达100%，深圳来福士办公业态出租率表现为波动上升。
图表中的底层写字楼项目租金收缴率均超99%，多数实现100%的收缴率，租户质量较高、支付能力较强，满足REITs对现金流稳定性的核心要求。
在商业不动产REITs加速推进的同时，写字楼资产证券化工具持续扩容，以CMBS、持有型不动产ABS等为核心的金融工具加速落地，权益型与债券类产品并行，为商办资产盘活提供了低成本、长期化的资金支持。
观点指数注意到，写字楼类资产证券化产品的发行主体表现为国央企主导、民营补充的特征。期间发行主体包括金融街控股、中建八局、铁建投资、天津轨道交通集团、广州产投集团等央企及地方国企，这类企业凭借主体评级高、底层资产优质与运营能力稳健的优势，成为办公类资产证券化的核心参与方。
现阶段，商办资产证券化已逐步进入权益与债权双轮驱动、多元工具协同发力的成熟阶段。核心城市优质纯写字楼资产、核心商务区商办混合资产，以及区域中心城市特色产业办公资产等，将成为证券化的重点方向。
同时，国央企将持续占据主导，民营优质主体有望逐步提升参与度，资本与运营的深度融合将成为商办行业高质量发展的核心驱动力，推动商办存量资产进入盘活新阶段。
本文节选自《表现力指数 • 2026商办暨资管卓越表现报告》
