7月28-29日，融资中国2021（第七届）产业投资峰会在北京举行。鼎信长城董事长章华出席并发表演讲。
章华表示，金融对于整个房地产行业的影响越来越大，去年以来三个红线的调控直接把房企当成持牌金融管理。国家围绕着金融机构，之前调控也是很厉害的，除了三条红线还有两条红线，这两条线针对开发贷款以及个人按揭贷款，从现在的情况来看调控效果还是非常对的。
他还称，做投资应该是贵气心态，对应贵气心态就是穷人心态，都图快，都图急功近利。贵气心态做基金就需要从容、真正负责，长线价值，唯有价值是这个行业唯一存在的原因所在。
以下为演讲实录：
章华：大家好，刚才高科技非常亮丽的图片一样，在这样的一种映射下作为房地产这样一种传统行业如何发展，通过我20多年从业经历，通过鼎信长城十多年头的运作，给大家做简要做分析和报告，仅供大家参考。
房地产市场分析，过去一段时间大家的感受比较深刻，每个月都会有新的政策、调整、调控出来，从国家层面一直到地方层面，产业层面到金融层面，大家都是非常关注，同时有很多持续不断在加码的趋势在。
对市场来说，过去五年间，每一年调控主题都是不一样的，各自有着非常新鲜的内容。从房住不炒，到去年和今年金融、实体、地产三个行业均衡发展，越来越精细化、深入了，这是一个好的事情，政府政策始终对行业和环境产生着重大的影响。政府对行业调控方向平稳发展是长期可持续发展的。
金融对于整个行业的影响越来越大，去年以来三个红线的调控直接把房企当成持牌金融管理。土地双集中，其实是把各地政府套成龙头，22个城市，22个城市洽洽都是供不应求的城市，不调控，将会让规模、价格增长的更多。国家围绕着金融机构，之前调控也是很厉害的，除了三条红线还有两条红线，这两条线针对开发贷款以及个人按揭贷款，从现在的情况来看调控效果还是非常对的，也响应了国家的期望，房地产产业、金融产业、实体产业均衡发展的意图，从目前情况来看收效还是比较明显的。
拉长一个周期来看，中国房地产是从1998年开始，到现在23年的时间，23年整体过来应该说行业大势一路向上走，从1998年只有几千亿销售到2003年一万亿销售，一直到去年17万亿销售，这是这个行业面临的总趋势。
今年按照中国国际金融公司预测报告，今年行业增加值销售额一手房将增加15%，另外一家券商公司给的数据更大，30%多，我不认为有这么高的数字，5%-10%这样的增长还是难免的。
行业从业者特别是行业审慎从业者，我们作为房地产投资机构，我们对于行业直接感悟、感受给社会公众，给大家包括投资圈内的人士，并不太一样。这是两个不同的感受水准，不同的感受水准就会产生不同投资策略。有的可能不做，有的可能做的方式会多元。总体来说我们还是有一个基本数字认知。
简单来说，销售面积今年比去年同期1-6月份增长27%，开发投资增长了15%，去年有疫情，再拉长一点看，比去年整个销售面积增加了20%，通过数字来看可以有不同的感受，为什么会有这样的增长，这也是值得我们做深入的研究。没有一个深入的研究，很难做好现阶段的投资，风口五年前已经消失了，三年前一不小心就会犯错，未来一定要注意，要有与众不同的感受。
刚才讲的还是现象，从政策到市场，到一些数字化的表现，更多看的还是要更本质一点，投资有的时候是说常识，有的时候是说本质。常识很多人是欠缺的，常识对应是社会一流人士的常识，不是面向社会公众的常识。
房地产它自己底层的发展逻辑所在在哪里，M2在过去一定时间内增长了16倍，从14万亿到226万亿，低价上涨4.5倍，实际远不止。为什么远不止，因为政府、行业解决了很多自己该解决的问题，商品房价格在过去一年涨了5倍，能看得出来，地价房价的涨，是呈比例的，低价推动房价的涨幅。
另外一个数字，过去十年间中国银监会，银保监会请我做了超过六次对他们专题的培训，他们终于把这个内在逻辑搞通透了，他们觉得这是财税体制的问题，讲M2会觉得有点问题，讲贷款政策会有点问题。从政策来说土地政策、土地财政确实是现阶段放在中国这个行业里面底盘的支撑、底盘的逻辑，大概去年我们卖地是8.41万亿，一手房地价8.41万亿，去年全国财政收入28亿，一线就超过了三分之一左右，其中房地产17万亿带来的税金小两万亿，以及我们还有大量通过这个行业带动股市行业最后财税的实现。我开一个玩笑，我到国家发改委、中国证监会给他们开会的时候开一个玩笑，把整个中国比喻为公司，这个公司从政府财政收入视角来看，可能是该叫中国房地产控股责任有限公司，这样的一个结论政府领导们一开始还觉得这个数字是不是有偏颇？事后他们再验证这个数字是对的，也有了我们在过去十年间中国一行两会在建设部、发改委、中国房地产业协会，这个领域范围内几乎重大政策我们都做了深入的参与，政策是影响行业非常大的因素。如果M2也称为是政策，M2在中国人民银行货币政策委员会的管理下，我们觉得整体是大政策支撑之下的发展，还有一个城镇化率63.89%，参照发达国家水平，我们还在继续中。
另外做一点国际比较，为住宅比例来看，国际前十的物业价格，北京、上海是在前十里面的，并不突出，我们排在第八、第九。总有几个城市，悉尼、洛杉矶，比我们的物业价格要高的。国际顶尖城市的比较应该是综合比较，剔除掉其他的因素，这么来看，整体来看我们健康的一面还是有的，甚至健康的一面是比较多的。
看一下发达国家，城镇化率超过80%的城市，欧元区在过去七年至2021年，五十年前欧元区涨了5.8%，美国涨了5.2%，日本涨了2.8，底盘逻辑从我们自身特质到国际比较还是在的。
未来会不会变因素？今天中午吃饭有几个大LP，中国国际金融公司的单总，海通张总，这都是我们过去的LP，投了我们不少，提示我们适当把握一下投资的节奏和风险，提示的都对。我们拉长一段时间看，整个行业的节奏或者说行业背后可变因素，可变量，有多大的变化，比如我们土地政府垄断会变吗，我们M2会变吗，我们城镇化率会变吗，这些都很难变的时候，这个大逻辑实际上是总体变了。还有一些小逻辑，我们的城镇化率会变了，我们对于健康美好生活的追求会变了，这些是刚需和改善。从这个视角来看，大支撑、小支撑都还在，当这些都在，不是放弃这个行业，而是怎么去做。不放弃行业怎么去做这就是结构性机会，结构性机会都还在。
接下来汇报一下我们过去十年的策略，非常有幸在过去八年间每年鼎信长城都是朱总榜单里面的最佳基金，走到第四年以后最佳基金只有鼎信了，我们走了八年，今年朱总给没给我我不知道，我和朱总是君子之交，朱总有很好的品行，哈佛毕业，这也是我乐于来参加这个活动的原因，我们不重虚名的，更多还是看究竟做的怎么样。
这个是我们在银保监会和发改委的图片，这个是我们参与莫干山会议的图片，这是我们的获奖。
鼎信在过去十年间投了三百个项目，走到今天我们每一支基金都是正收益，我们投资人十年下来没亏过钱，我们投资人对我们的认可度是比较深厚的，我们有三百家机构投资人，还有一些高净值个人，我们一路走过来文件性还不错，正因为这样的因素一行两会，包括行业主管部门证监会，证券基金业协会他们到我们这儿调研，请我们给他们做一些行业的讨论和培训，十年不亏钱，大家知道过去的经济是什么样的环境，怎么样在这样的环境下驾驭风险和创造价值。
我们自身简要投资的理念，这些都是新员工培训的材料，我们还是做投资的，不是做金融或者是借贷的，风险收益匹配大家都看得明白。
顺周期和逆周期，跨周期，顺周期，这个行业是否在顺周期之下，去年17万亿，前年15万亿，今年20万亿，是顺周期还是逆周期？大家的感受是不一样的。逆周期，不断有下行周期，低点是卖房的，有一个高点是卖房的，跨周期，要做好跨越一个周期的匹配。
考虑项目的杠杆因素就是自由资金的年化收益，把这些拆解开做好管控是可以控制好风险，提高收益的。要选好城市、选好团队和选好合作主体。团队在PEVC排在至高无上的地位，放在这里面只是一个参考因素，选择与判断周期，反周期，过程中对项目的研判，金融理解，过程管控这些才是最重要、最关键的。
全方位、全流程、立体化，这个就不细说了，鼎信组建我们的白皮书，十年前到现在每年都与时俱进，昨天有一些媒体报道我们白皮书的工作，VCPE这个行业严重依赖于人的，投资机构依赖于人的，到最后一个王牌机构，因为你是王牌，来的人都是王牌，要真正持续围绕，必须要围绕着自己做的事建立成形的系统，严重依赖于某个人的脑袋是非常危险的，真正的杰出机构，未来在于他是否做了非常成型的全面立体的思考，把这些梳理成标准制度流程，长期持续做下去，这个是最关键和最根本的。
走到今天，我们应该强调职业投资家与普通投资人，职业投资家极不稀缺，行业浮躁的一面时刻都在，时高时低，我们越来越走向专业化、职业化，如果我们未来这个行业大有希望所在就是职业投资家越来越多，这样有利于我们行业更好的进化。
最后做几点分享：
做任何一个行业大家都需要聚焦讲深度的，要探寻幽微最深处的规律，要有第六感，要感受到别人感受不到的点，要能够听到天外来音，这个是长期训练和深度投入以及长期坚持才能得来的，短期内是难的。
第二点，投资界互换专业工匠精神，要靠团队和系统不要单独靠所谓两三个明星经纪，这个是不太靠谱的。
第三个做投资应该是贵气心态，对应贵气心态就是穷人心态，都图快，都图急功近利，贵气心态做基金就需要从容、真正负责，长线价值，唯有价值是我们这个行业唯一存在的原因所在。
以上就是我演讲和分享的内容，谢谢大家。
