来源微信公众号：IPO早知道
据IPO早知道消息，8月25日中国万新城市发展集团（简称“万新城市发展”）向港交所递交招股书，海通国际为其独家保荐人。
万新城市发展是一家跨区域综合新城镇咨询和发展服务提供商，旨在通过整体规划、设计及发展以及基础及公共设施建设，以导入、整合及管理各类产业资源（从有特色的商业街、酒店及主题公园到为新城镇赋能），提升新城镇项目土地使用权价值，产生持续现金流量。
万新城市发展主要服务对象是地方政府，通过向地方政府寻求、签订及执行具有法律约束力的合约，并与之紧密合作指导及执行新城镇发展全过程。其提供的服务一般包括：整体规划、主题定位、就征地而为地方政府部门提供资金、基础及公共设施建设、引入产业资源并整合实施。
目前，万新城市发展共有五个推进中项目，覆盖总面积53.08百万平方米，分别为厦门的香山湾项目及火山岛项目、京津冀经济带的承德项目及涿州项目、华中地区的武汉项目，全部位于战略位置且具有自身特色。按截至2018年年底进行中项目的规划开发面积计，万新城市发展已是福建省漳州市及河北省保定市最大的独立新城镇咨询及发展服务提供商。
（万新城市发展业务版图 资料来源：招股书）
经营波动颇大
万新城市发展获取收益的方式分为三种，即收回出让土地使用权的发展成本连同该出让收入净额的事先协定百分比、收回展业成本连同该成本事先协定百分比及根据投资目标取得地块的土地使用权获得土地增值收益。
不过，万新城市发展业绩貌似不那么稳健。2017-2019上半年万新城市发展分别取得收入2.75亿元、8.6亿元、6.87亿元及1.30亿元，收入急增两倍有余后有所回落。特别的是，2019上半年营收不仅低于2018年同期的1.67亿元，甚至不及2018年全年的四分之一，但资料表明下半年确认的收入占绝大比重。万新城市发展认为收益的减少是所提供的公共设施设计及建设服务减少所致。
（万新城市发展经营情况 资料来源：招股书）
与之相对应，万新城市发展2018年的毛利由2017年大减33%至3.58亿元，却在2019年上半年有回升的迹象，相较同期上涨17%。毛利波动也与收益波动相吻合，毛利率在27%-63%区间波动。尽管最近一期毛利率重回40%的高位，但万新城市发展经营表现波幅过大暴露无遗。
供应商依赖严重
为集中资源和培育专业知识，万新城市发展将若干建设工程分包并预期会继续分包于第三方分包商。至于其阐明新城镇咨询与发展服务不依赖单一供应商，但数据给出截然相反的结论。
在既往三年半里，万新城市发展向五大供应商（均为分包商）作出的采购额分别为1.51亿元、2.05亿元、2.9亿元及0.64亿元，分别占同期总采购额的55%、63.5%、88.4%及84.2%。
（万新城市发展主要供应商 资料来源：招股书）
其中，万新城市发展向最大供应商作出的采购金额分别为1.47亿元、1.08亿元、1.93亿元以及0.22亿元，其对总采购额的贡献率分别为53.4%、33.3%、58.8%及28.6%。
急速降杠杆
万新城市发展总体走的是轻资产运营之路，非流动资产在总资产的比重较小。但初期投入较大、投入周期较长，其也曾经历过高的负债。据悉，万新城市发展新城镇项目发展的周期通常需要24-36个月。
2016-2019上半年万新城市发展资产负债率从588%降至2018年的2.8%，2019略有上涨至3.6%，但其降杠杆的成果仍斐然。短期偿债能力的两个指标流动比率和速动比率进一步佐证，两者均出现不同程度的提升。
（万新城市发展主要财务指标 资料来源：招股书）
万新城市发展拟将本次募资所得款用于以下方面：发展现有五个新城镇项目并提供服务、将在两到三年内用于通过公开招拍挂方式取得符合投资目标的新城镇项目土地使用权、预期将在两年内用于目标都市区周边地点取得及发展其他新城镇项目、用于招募人才、用于提高品牌知名度和推广新城镇项目、用于一般营运资金及其他一般企业用途。
