碧桂园物业分拆，港股物业股再添新军
昨日（5月29日），碧桂园发布公告称，董事会已批准分拆碧桂园服务股份于香港联交所主板独立上市，分拆的内容主要是从事提供物业管理及相关服务。预计首次上市并开始买卖的日期为2018年6月19日。
公告显示，碧桂园计划以有条件特别股息并以实物方式，向股东分派碧桂园服务股份；将实物分派合共25亿股碧桂园服务股份，每持有8.7股碧桂园股份，可获派1股碧桂园服务股份。截止过户日期为6月13日。
公告预计，碧桂园服务将于6月19日上午9时开始买卖，并将以每手1000股的完整买卖单位买卖。
碧桂园物业是国内领先的住宅物业管理服务商，2017年在中国物业服务实力为列第三，据碧桂园年报显示，截至2017年12月31日，碧桂园物业管理合同管理面积约3.295亿平方米，覆盖超过240个城市，合共服务约100万户业主。2017年年内物业管理及社区相关业务的收入约26.56亿元，同比增长35.6%，经营利润约4.87亿元，同比增长20.0%。据悉。碧桂园物业签约的管理面积主要得益于碧桂园开发的强大规模支持。
截至目前，已经在香港联交所上市的物业公司包括，雅生活服务（03319.HK） 、绿城服务 （02869.HK） 、中海物业 （02669.HK） 、彩生活 （01778.HK）等。
此前碧桂园A股上市搁浅
碧桂园旗下物业管理服务业务即于2016年以广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称“碧桂园物业”）的名义申请A股上市。
后于2017年12月11日发公告主动撤回A股上市申请，对于其中原因，碧桂园称主要是审核监管机构政策变动。
2017年12月14日，碧桂园再次发布公告称，旗下物业公司放弃的原因是碧桂园物业调整业务策略方向及推进碧桂园物业的股权架构调整。
碧桂园物业于2017年12月5日更新招股书显示，碧桂园物业于12月5日更新招股书显示，现阶段，公司主要业务为物业管理服务、社区增值服务、协销服务及其他业务，形成覆盖社区全生命周期的服务体系。
实控人杨惠妍持股53%
截至 2017 年 6 月 30 日，公司实际控制人杨惠妍女士通过其持有 100%股 权的必胜有限、Genesis Capital Global Limited 和 Golden Value Investments Limited 以及持有 10%股权的康栢投资间接持有公司 52.940%股份。杨惠妍女士 的一致行动人杨国强先生通过其持有 90%股权的康栢投资间接持有公司 0.207%股份。杨惠妍女士和杨国强先生，两人合计间接持有公司 53.147%股份。
碧桂园服务业绩靓丽，17年净利同比增26%
公司近三年营收分别为16.7亿、23.6亿以及31.2亿元，2016年和2017年收入增幅分别为为41%、32%。营收主要来自四个方面，物业管理服务收入、社区增值服务收入、非业主增值服务收入、其他服务收入。其中，物业管理服务收入近三年占比分别为85.7%、83%、81.5%。
公司近三年毛利分别为5.1亿、8亿、10.36亿，同比增幅分别为57%和29.5%。公司2015年到2017年净利润分别为2.2亿、3.2亿以及4.02亿，同比增幅分别为45%以及25.7%。
每股值多少钱，估值多少合适？
碧桂园（02007）分拆物业公司碧桂园服务将于6月19日以介绍形式在港交所主板上市，每持有8.7股碧桂园将分到1股碧桂园服务，分拆后碧桂园服务总股本25亿股。
不同于传统IPO，所谓介绍形式上市，就是上市时不融资，不发行新股，也没有发行价，首日开盘价完全由市场决定。
对于碧桂园服务而言，每股应该值多少钱呢？根据碧桂园服务的招股书，碧桂园服务2017年营收31.2亿人民币，归属股东净利润4.017亿元（合4.91亿港元），碧桂园服务总股本25亿，也就是2017年每股收益约为0.1964港元。
港股目前有中海物业（02669）、绿城服务（02869） 、雅生活服务和彩生活等4只内地物业股在港上市，物业公司同质化比较严重，所以我们可以以这4只股票的估值为参考来计算碧桂园服务每股到底值多少钱。中海物业、绿城服务、雅生活服务和彩生活基于2017年每股收益的静态市盈率分别为30.97倍、47.64倍、53.47倍和26.28倍，我们如果以与碧桂园服务最为类似的中海物业的市盈率31倍为参考，碧桂园服务每股价格约为6.09港元；如果以四家物业平均市盈率39.59倍进行计算，碧桂园服务每股价格约为7.78港元。
估值多少合适？我们如果以与碧桂园服务最为类似的中海物业的市盈率31倍为参考，碧桂园服务价值152亿港元；如果以四家物业平均市盈率39.59倍进行计算，碧桂园服务市值为194亿港元。值得注意的是，目前雅生活市值为60亿，彩生活市值为101亿，中海物业市值为95亿，绿城服务市值221亿。如果碧桂园服务顺利上市，很大可能将成港股物业服务市值第二，背靠碧桂园的碧桂园服务冲击第一也未尝没有机会！
小散不到1000股可折价卖出
这次分拆的碧桂园服务每手是1000股，对于分不到1000股的碧桂园小散，可以卖出分到的碎股，不过碎股一般都有折价，卖碎股前一定要咨询自己的开户券商，很多需要打电话卖出。通过沪港通和深港通持有碧桂园的，也能通过中国结算收到分拆的碧桂园服务，可以通过港股通卖出，但是不能买入，同样要提前咨询券商处理。
这次分拆碧桂园将在6月11日除权，6月8号之后买进碧桂园的，将没法收到碧桂园服务了。（作者：金石）
