华泰证券发布研究报告称，4月28日，成都发布房地产新政，主要内容包括：1）全面取消限购；2）取消公证摇号要求，企业自主销售；3）提高阳台等空间比例，加大高品质住宅供给；4）鼓励非居住存量房改建为保租房；5）加快推进城市房地产融资协调机制落地。本次放松有望激发市场需求，尤其是核心区二手房市场活跃度。长期来看，高品质供应提升有望加大未来1-2年新房的市场竞争力。
华泰证券观点如下：
成都放开限购，供给优化推动高品质需求
4月28日，成都发布房地产新政，主要内容包括：1）全面取消限购；2）取消公证摇号要求，企业自主销售；3）提高阳台等空间比例，加大高品质住宅供给；4）鼓励非居住存量房改建为保租房；5）加快推进城市房地产融资协调机制落地。1月以来，随着监管层对房地产支持力度的强化，地方政府也纷纷积极配合，加大需求端政策支持力度，并推进监管层扶持政策落地，政府工作报告也体现了对行业的全面支持。我们期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。
核心区中小户型限购得以放开，提升商品住宅供给性价比
继杭州节后再次放松调控，成都是第二个调整地产政策的高能级城市。面向需求端的主要变化，其一是全面放松核心区限购，意味着天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区中144平以下户型的限购得以取消；其二，取消公证摇号要求，即144平及以下期房同样可由房企自主销售，提升销售效率；其三，提升供应性价比。提升阳台等空间比例的调整并非首例，广州去年11月即将阳台面积占比上限从15%提至20%。因阳台只计一半面积，因此这一调整有望提升得房率。同时推广首层架空、郊区低密度高品质住宅开发，通过提升产品品质来激发需求。
推动非居住存量房屋纳保，加快“白名单”制度落地
本次政策还提及了“鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房”。鼓励纳保的支持政策包括不补缴土地款（不变更土地性质）、免城市基础设施配套费、税收优惠、长期低息贷款、发行REITs等支持。根据成都今年的政府工作报告，全年计划筹建6.1万套（间），同比略增1.7%，我们预计存量筹措会成为重要来源。此外，新政还强调加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，推动合规企业项目“应推尽推”、“应进尽进”、“应贷尽贷”。1月末成都首批227个项目入选“白名单”，预计在地方政府的指引下，地产融资支持将进一步提速。
短期利好核心区二手房市场，长期提升新房竞争力
4月以来（截至4月26日），成都新房/二手房成交量同比增速分别为-45%/-17%，分别较重点城市（新房样本54城，二手房26城）均值低3/6pct，2024年新房/二手房累计成交量同比分别为-38%/-19%。房价跟全国走势趋于一致，仍在下行通道，3月环比跌幅1%，较18年以来高点下跌18%，但跌幅较50城均值低6pct。整体而言，成都属于市场韧性较强的城市，近期表现相对偏弱。本次放松有望激发市场需求，尤其是核心区二手房市场活跃度。长期来看，高品质供应提升有望加大未来1-2年新房的市场竞争力。
放松政策有望进一步扩围，为板块提供估值修复空间
今年以来新房市场依然在筑底，截至目前，仅剩一线城市以及杭州、天津仍保留限购区，我们认为限购放松有望进一步扩围，叠加政府工作报告的表态，有望推动市场信心和基本面修复，为板块提供估值修复空间。
风险提示
行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动，保障房政策推进速度不及市场预期。
行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。
部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。
