来源：雪山财金
万达董事长：王健林
“定个小目标，先挣他一个亿”。王健林因为这句话火遍全网，曾坦言道“万达玩的是空手道，一分钱不出就能挣钱。”
转瞬之间，王健林就从中国首富变成了“中国首负”：万达集团庞大的资本背后，大部分是债务，这使得万达集团经历了几年非常痛苦的去杠杆过程。
这次，王健林是率珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称珠海万达商管）进军港股，卷土重来。
“一波三折”的上市之路
2014年算是一个万达的“高光之年”。万达广场新开业22家，累计数量破百。商业规模的迅速扩张，为此后赴港上市做好了准备。
2014年12月23日，万达商业地产（“万达商管”前身）登陆了港交所，发行价为48港元，并以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO。也就在这一年，王健林凭借手握多家上市公司，登上了福布斯大陆富豪榜榜首，可谓是羡煞旁人。
可谁也没想到，当时因内地和香港市场的估值落差，万达商业上市当天即破发。跌破净资产，市盈率才4.91倍，市净率才0.82。
无奈之下，万达商业地产上市后不到2年，于2016年9月20日正式宣布退市，最终股价止于52.5港元。
从上市到退市，仿佛只是一场短暂的梦。问其退市原因，王健林曾表示，万达商业H股私有化核心原因是，公司股价长期在净资产上下徘徊，被严重低估。
王健林在央视《对话》节目中称，“不能对不起我的朋友和股东，所以我们一定要私有化。”
从香港退市后，万达商业地产随即启动内地IPO。
然而，A股对传统房地产企业有严格准入要求，自2015年起，受限于国内地产政策调控、宏观环境趋势变化等影响，万达内地IPO不尽人意。
提交A股招股书后，排队六年未果，公司在2021年3月24日宣布撤回A股IPO申请。其在当初的公告中称，将对从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。
返港IPO，王健林重回首富宝座？
国内上市不成，因此万达将房地产业务彻底剥离，名称也由“商业地产”变更为“商业管理”，开始全面转型轻资产。
招股书显示，截至最后实际可行日期，大连万达商业、珠海万赢、银川万达分别持有珠海万达商管69.99%、8.83%、0.01%股权，而大连万达商业又透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的股权。腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、碧桂园服务、郑裕彤家族、PAG等投资者合计持有21.17%股权。
截至最后实际可行日期，王健林持有大连万达商业股权的52.68%，并间接持有珠海万达商管41.5%的股份，估值747.5亿元。
按照2020年万达商管11亿的净利润计算，2000亿的市值对应的PE（计算方法：战投估值/2020年净利润）约为181倍，这个未免有点太高了。目前港股上市的商管龙头华润万象生活的PE（TTM）为60倍，其他公司如中骏商管PE（TTM）约30倍，宝龙商业约26倍，兴盛商业约21倍，粗算下来这几家加在一起都不如一个万达商管。
有业内人士猜测称，如果珠海万达商管这次一旦成功港股上市，万达商管市值或超2000亿人民币。那么王健林在富豪榜的排名又能向前很多，即使不能重回第一，或许也能进入前十。
对赌条款：已无悬念将再次失败
值得注意的是，招股书中披露，大连万达商业及珠海万赢与投资者设立了对赌协议。根据投资者协议，万达商管2021年预估实际净利润以及2022年、2023年扣除非经常性损益的净利润须分别不低于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元。
如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。
这不是王健林关于万达商管的第一次对赌。2016年万达商业从香港退市时，王健林就与投资人签下对赌条约。如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标，万达集团以每年12%的单利向A类（境外）投资人回购全部股权，以每年10%的单利向B类（境内）投资人回购全部股权。
那一次对赌，王健林显然是失败了。
公开信息显示，2018年，万达商管还引入了腾讯、苏宁、融创和京东等投资者共计304亿元的出资，由它们来收购万达商管自港股退市时引入的投资人持有的14%的股份。
从目前的业绩状况来看，公司本轮对赌面临的压力不小。2018年至2020年以及2021年上半年，公司分别实现净利润20.22亿元、12.47亿元、11.12亿元、6.56亿元。其中2019年和2020年受到疫情等大环境影响，净利润出现明显下滑。
从业务核心看，万达商管也不是一本万利的生意。2018年-2020年以及截至2021年6月30日，万达商管运营商业物业管理项目中有21家 、53家、65家及20家录得亏损，合计亏损额分别为人民币8700万元、2.33亿元、3.93亿元及6690万元。
今年上半年，万达商管净利润仅6.58亿，而按照对赌，今年需要完成51.9亿的业绩，截至上半年，完成进度不足12%。
2021年下半年万达商管能否完成51.9亿元的对赌？
答案已经毫无悬念了吧。
