◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
被业内称之为“最年轻黑马房企”的新力控股，11月15日正式登陆港交所挂牌上市。众人期待已久，以发行价3.98港元开盘，刚破4港元即遭投资人“抛盘”破发，截止午盘也未能冲破重重“抛压”。
从新力控股的IPO融资情况看，若不行使超额配权，本次发行约5.3亿股的公司新股，90%用于国际配售，10%用于香港配售，按照3.98元港元/股的发行价，实现融资21亿港元。
作为赣系首家上市房企，新力控股近几年来扩张迅猛，尤其是在2017年将总部搬到上海，当年实现销售额428亿元，相比前一年销售额161亿元，实现了业绩大翻倍，到2018年再次业绩翻倍，销售额达到887亿元。
这匹黑马如此高速扩张与发展，为何会遭遇IPO“破发”？在密探君看来，以下三点值得注意和思考。
第一，楼市调控依旧从紧，致销售增速放缓。
据克而瑞最新统计，在2019年前10个月全国房企销售排行榜中，新力地产实现全口径销售额778.9亿元，排名第34位，实现权益销售金额444.8亿元，排名第40位。
我们再来看去年同期这份榜单，新力地产全口径销售金额659.3亿元，排名第35位，权益销售金额536.9亿元，排名第34位。
从销售及排名数据看，虽然销售额及排名有所提升，但在当前全国楼市调控从紧的大背景下，“地产黑马”需要的是速度，也就是说要比别人转速更高的持续高周转，但也就最怕“温水煮青蛙”，与其他大型龙头房企一样，遭遇销售增速明显放缓，个别明星房企在10月销售额环比出现罕见下滑。
2018年，新力高管就曾借媒体宣称近中期目标要突破千亿，从去年销售额887亿元看，2019年必然要打破千亿大关，为赴港上市“保驾护航”。
11月已过半，楼市还有1个半月即将收官，对所有中大型房企而言，已进入年底冲刺的最后关口。新力要打破千亿，这两个月就必须实现总销售额至少221.1亿元。
直接关系到各大房企销售及回款的是，受二季度以来从紧调控的影响，购房贷款利率持续走高。11月12日，易居研究院发布的10月房地产金融报告称10月全国首套房贷款平均利率5.52%，已连续5个月小幅上升。
第二，“弱二线”南昌大本营土储占比4成，省外拿地成本走高，一部分还是地王，利润率被拉低。
招股书显示，新力控股自从走出大本营南昌之后，近2年迅速在长三角、粤港澳大湾区及武汉、成都、合肥等均有储备土地。截至今年7月底，该房企控股及合营、联营公司所涉项目总土地储备1496.8万平方米，其中在南昌大本营的土地储备为602.8万平方米，占比达到40%。
相比周边的武汉、合肥和长沙而言，南昌仍被定义为弱二线城市，从上一波楼市上涨的轮动周期看，这符合当前城市划分等级的分析逻辑。在楼市从紧调控背景下，新力南昌区域土储占比高，这种投资是有较大风险的。
此外，新力近2年借助市场一度火热而高举拿地，不少项目溢价率较高，对集团利润率的负面影响已暴露出来，比如惠州，新力曾重仓拿下了16个项目。据其招股书透露，2019年前4个月毛利率为34.4%，比去年下降2.7个百分点，主要是惠州的项目成本较高。
今年7月份，新力地产成功摘得成都市青羊区文家街道办36亩“住兼商”地块，容积率2.0，起拍楼面价9294元/㎡，但成交楼面价16200元/㎡，溢价率74.3%。
第三，短债偿还承压，其中涉及存量信托融资高达167亿元，最高成本达到15.46%。
截至2019年8月底，新力账上现金及现金等价物余额约49.1亿元，一年内到期的计息银行及其他借款余额高达111.66亿元，足以看出现金流状况非常紧张。
截至4月底，新力的净负债率高达310%，相比去年净负债率240%，今年又明显有所上升，在全国上市房企中尤为扎眼。
值得注意的是，信托融资在新力融资结构中占据非常重要的分量。截至今年8月底，新力存量信托融资余额约167.5亿元，但融资成本之高，令人咋舌，其中有多只产品年息率15%以上。
截至今年4月底，新力涉及银行及其他借款（不含公司债）余额约254.45亿元，加权平均融资利率9.8%，在内房股中成本算是很高的，比去年底9.3%则高出0.5个百分点。
作为赣系房企的领头羊，新力上市只是向全国第一阵营冲刺迈出的第一步，随着行业销售增速放缓，其原本玩的顺风顺水的高周转模式或将面临新的市场挑战，其资本结构也将随着上市势必会重新进行考虑。
