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地产的“金九银十”:龙头终究是赢家 行业发展趋缓

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原标题:地产的“金九银十”:龙头终究是赢家

来源:智通财经

地产的“金九银十”很硬核,10月数据出炉后,龙头地产公司纷纷亮出了肌肉。

智通财经了解到,各大地产公司基本均公布了10月份的销售数据,恒大(03333)、碧桂园(02007)、融创(01918)、保利以及万科(02202)稳居销量面积及销售合约金额前五名,而单月销售上百万平方米的地产商超过10家,且大部分均实现双位数的增长水平。

以10月份前五名的销售面积看,恒大、碧桂园、融创、保利以及万科分别为967.3万平方米、667万平方米、438.9万平方米、282.99万平方米以及271.3万平方米。恒大的表现无疑是最出色的,实现销售面积继8月份的高增长又创下新的高度,且已连续两个月位居销量榜首。

当然,地产行业不能仅仅看量,价格也是非常重要的指标,下面我们将具体分析各大地产公司在10月份和首十个月的量价表现,特别是稳居前五名的龙头地产公司,看看行业目前的状况以及前景。

恒大稳居榜首

智通财经抽出了10月份销售面积在100万平方米以上的12家地产公司作为案例进行分析研究。

抽中的12家地产商中,10月份合计销售面积约3665.23万平方米,合计销售合约金额4279.44亿元,平均销售单价为1.168万元/平方米,首十个月销量合约面积2.865亿平方米,合计销量合约金额3.634万亿元,平均销售单价为1.268万元/平方米。

排名前五的龙头地产商占据了12家销售面积及销售金额近七成的份额,首十个月,前五名地产商合计销量面积约1.95亿平方米,同比增长10.4%,合计销售合约金额约2.363万亿元,同比增长10.73%,平均销售单价1.21万元/平方米,与去年同期基本持平。前五的龙头地产销售单价和整体的差距不大。

从单个地产商来看,销售单价比较高的为世茂房地产(00813)和中国海外(00688),首十个月销售单价分别为1.794万元和2.086万元,位居榜首和亚军的恒大及碧桂园销售单价较低,但销售面积均狂甩第三名的万科。

以下为首10个月地产商销售金额排名以及销售单价情况:

数据来源:公开披露的数据处理(数据为2019年首十个月数据)

上文主要以平面的角度看地产行业,但要立体看需要时间序列分析,实际上,地产行业前五地位巩固,这五家对行业的发展具有一定的代表性,往往代表着行业的运行轨迹。

地产行业放缓

从首十个月看,五家龙头地产销售金额以及面积都实现增长,表现最好的为融创中国,两个指标都领先于其他同行。融创可以说是地产界的标杆,从过去几年看,销售面积以遥遥领先于同行的速度高速增长,2018年较2015年四年时间,销售合约面积增长了7.73倍,销售合约金额增长5.8倍。

数据来源:公开披露的数据处理(图一为2019年首十个月同比数据)

不过从历年的数据中,不难发现,地产行业的发展正在逐步放缓,上述五家销售合约面积增长逐步趋于一致,其中融创以及碧桂园从高速增长逐步回落。

记得去年8月份,万科曾高喊“活下去”,并张贴了大大的横幅,从行业上看,放缓的趋势得到了印证,但万科不仅受制于行业,也同行面临这竞争对手的威胁,融创/碧桂园以及恒大都在蚕食它的市场份额。今年首10个月,万科的销售合约金额以及面积均远落后于其他四家龙头。

很多投资者可能以为,在国家房地产严控下,房企销售困难,房价会下跌,实际上,每家房企都有自己的定价策略,在一定的价格区间运行,具有一定的稳定性,比如万科的销售单价上半年有所回落,但下半年又上去了。碧桂园和恒大销售单价在较低的位置保持稳定,万科、融创以及保利在价格上形成竞争。

数据来源:公开披露的数据处理

从今年1-10月份运行情况看,五大房地产销售合约金额单月表现趋于好的状态,个别房企下半年整体增速表现优异,预计2019年大部分房企仍会保持双位数的增长通道。居安思危,在行业放缓下,各大房企可能会寻找更多的商机,比如打造产品差异化,以此获得被行业挤出的市场。

打造品牌价值

因城市布局差异、产品规格以及提供的服务差异,各大房企供应的房子价格会有所不一样,但对应的购买力群体可能趋于一致,因此各大房企要做大实力,要有拿得起的门面,那便是“品牌”,实际上,各大房企的品牌战早已经打响。

地产行业可以打造的品牌可以多种组合,可以在商业地产、住宅地产以及文旅地产等打造品牌组合,不同的品牌组合带来的效果也会不一样。在品牌打造方面,我们还是以前五家龙头地产作为案例分析。

五大龙头地产商品牌打造的理念不一,比如融创中国理念是打造美好生活的综合服务商,旗下有融创服务品牌、融创文旅品牌以及融创文化品牌等,碧桂园则是以创造美好生活产品的高科技企业,旗下包括碧桂园农业、物业以及酒店等品牌,而恒大以大战略、大格局碾压同行,旗下有文旅品牌以及健康品牌等。

品牌布局需要投入,但项目的盈利水平有一定的差异,从五大龙头企业的历年财务数据看,这几年毛利率水平都有显著性提升,且有逐步趋于一致的趋势。2018年较2016年,恒大毛利提升8.1个百分点,碧桂园提升5.97个百分点,融创提升11.28个百分点,保利地产提升3.5个百分点以及万科提升11.5个百分点。

数据来源:公开披露的数据处理

值得一提的是,毛利率水平高不一定投资回报率(ROE)高,因为期间费用控制水平差异,杠杆水平不一样,回报率也会有差异,比如2018年碧桂园ROE为19.95%,融创中国为22.7%,而万科的仅为14.33%,分别比碧桂园和融创低了5.65个百分点和8.37个百分点。

整体而言,这五家龙头券商盈利水平不断提升,一定程度上取决于品牌打造的功劳,在行业的竞争压力下,具品牌优势的房企将得到更多的市场份额,而一些小品牌的地产公司可能会被市场淘汰。

综上看来,房地产行业已经由原来的野蛮生长进入生存战,正如万科管理层所言“活下去”,行业放缓下,每一家房企都会受到影响。前五大房企打造品牌上的优势,在满足成长的同时,也在不断提升盈利水平,在未来的竞争格局中,具备较大的优势,或较长一段时间维持稳定的格局。

从估值上看,碧桂园的PE(TTM)仅为5倍,低于其他四家龙头地产商,而根据相关软件对该公司分类为地产发展商行业,行业估值PE为6.5倍,也低于行业水平,具备的可投性更高。

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