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“鸡毛”堆里挑金子 蓝光嘉宝服务后续股价如何演绎

港股k线

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最近港股新股行业异常火爆,上市首日高开20%以上的新股比比皆是,例如鲁大师(03601)、德视佳(01846)、信恳智能(01967)等,但其中也要不少股价的上涨只是“一日游”甚至“半日游”,一阵狂欢之后紧接着的是一地鸡毛,看客们散去的时候还不忘留一句:一个“击鼓传花”的游戏罢了,价值总会回归。

今日(10月18日),蓝光嘉宝服务(02606)挂牌上市,继昨日暗盘收升17.84%之后,上市首日毫无悬念高开,一度冲上46.5港元,最高涨幅达到25.67%,随后稍有回吐,当日收报42.55港元,涨15%。

蓝光嘉宝服务是一家西南地区及四川省的物业管理服务供应商,成立于2000年,为A股上市公司蓝光发展旗下的物业公司。其收入主要来自三条业务线:物业管理服务、咨询服务及社区增值服务,客户群包括物业开发商、业主、住户以及当地物业管理公司。

过去几年,通过自身增长及并购,公司项目数量和在管建筑面积快速增长,推动业绩向上。财务数据显示,蓝光嘉宝服务收入从2016年的6.58亿元人民币(单位下同)增加至2018年的14.64亿元,年复合增长率49.2%,净利润从1.01亿增至2.97亿元,年复合增长率为70.6%,远高于物业服务百强企业的平均增速。

2016-2018年三年借款总额均为零,资产负债比率分别为62.4%、58.6%、63%,负债主要由合约负债、所得税负债、贸易及其他应付款项构成,2018年资产负债率增加是由于当年派息增加令总资产减少。期内,经营活动所得现金净额分别为2.04亿元、1.05亿元、2.45亿元。

期内,三项业务均加速增长,2017年增长最快的是物业管理服务,这是在管面积增加的最直接体现。2018年该业务虽然仍在增长,但增速远不如社区增值服务,后者收入增速从2017年的43.17%提升至2018年的83.14%。这也反映了物业管理行业的一个趋势,即前几年的盈利增长主要依靠物业在管面积的扩大,房地产销售放缓之后,增值业务成为了新的盈利增长点。

截至2019年6月30日,蓝光嘉宝服务业务版图已经扩展至国内69个城市,拥有436个在管项目和48个已签约管理但未交付的项目,在管建筑面积从2016年的2418.4万平方米增长到截止2019年6月30日的6331万平方米。

物业管理公司未来的增长主要有两条路径:一是通过扩大在管面积规模,二是开拓增值服务市场。

对于蓝光嘉宝服务,规模增长部分依靠母公司蓝光发展。据了解,蓝光发展目前货值充足,国盛证券预计公司今年可售货值约1900亿元,下半年推货在1000亿元左右,该公司本年计划开工面积为1800万平方米,同比增长67%,不仅处于历年来较高水平,也高于多数主流房企,土储将转化为可售货值,完成交付后开始贡献物业管理费等收入,因此公司的增长具有可持续性。

同时,蓝光嘉宝服务也在拓展与第三方物业开发商的合作,并展现了较为出色的市场化外拓能力。截至2018年末,该公司已与50多家物业开发商形成合作,已形成战略合作关系的有15家,预计公司将从未来三年这些开发商逾1550万平方米的项目资源中获益。

过去三年,蓝光嘉宝服务管理的来自第三方物业开发商的物业建筑面积由540万平方米增长至3380万平方米,复合年增长率为147.4%。截至去年年末,该公司接近六成的在管建筑面积来自第三方物业开发商,收入贡献占总收入的45.1%,而2016年仅占15%。

增值服务方面,目前公司已经逐渐搭建起完善的社区生活服务体系,覆盖物业保养及维修、家政及保洁服务、装修及拎包入住、公共资源管理、住宅房屋经纪服务、商业物业及经营服务、广告等。随着管理面积持续增长,后续社区增值服务内容不断丰富,该业务收入有望稳健增长。

在物业管理和增值服务之外,蓝光嘉宝服务还有毛利率较高的咨询服务,主要为开发商提供协销以及验房等服务,毛利率高于同行业可比公司,具备较强的盈利能力,但比较依赖母公司蓝光发展。

物业管理行业是一个兼具成长性和防御性的好赛道,轻资产经营,能够持续创造稳定现金流,现在行业仍处在拼规模的阶段,高速增长的蓝光嘉宝服务因此有理由获得资金青睐。

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