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连续6个月登上房企销售额榜首的碧桂园（02007.HK）正在改变扩张策略，为缓解融资政策收紧带来的压力，试图牺牲规模甚至利润，以保证现金流。据澎湃新闻报道，近期，来自碧桂园内部的知情人士透露，“三四五线城市‘全覆盖’在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。”但是，碧桂园一位高层回应，“肯定没有叫停，三四五线不仅是碧桂园的战略，也是碧桂园布局的蓝海地带，不可能叫停。”
无论市场传言真假，股市倒是迅速做出了反应。其中，碧桂园（02007.HK）股价一度跌近8%，自市场传出棚改以来，股价已经重挫18.8%，市值蒸发638亿港元，折合537亿人民币。
伴随着对碧桂园的不看好，内资对碧桂园也是不断减持，减持股份已经超5000万股，沪深股通持股比例也从1.62%到目前的1.37%。
三四五线城市“全覆盖”叫停，一切为了现金流？
2017年底，碧桂园总裁莫斌曾签发关于发布《劳斯莱斯项目拓展阶段性奖惩措施》的通知，针对三四五线城市提出“全覆盖”的概念。
通知要求，2017年11月至2018年底，各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区（人口在1万人以上的镇）。
此外，全覆盖还纳入到区域公司的奖惩条款之中，区域获取奖励的前提是完成全覆盖，2018年年底前，未能实现全覆盖的区域总裁通报批评、执行总裁免职。
如今，消息不断传出“三四五线城市‘全覆盖’在碧桂园内部已经明确叫停。虽然澎湃新闻从至少有来自五个区域的碧桂园内部人士获得证实，要求三四线城市的项目必须拿地即开工，并坚持“456”原则，即4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金将能投入新的项目之中。
另有不同区域的碧桂园内部人士表示，的确如此，只要达不到碧桂园高周转的节奏，项目宁可不做，现金流为王。不仅如此，为了实现现金的快速回流周转，有碧桂园内部人士透露，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。但因为碧桂园项目的跟投制度，这极大的挫伤了一线人员的热情。
但这却得到了碧桂园一高层的反对。针对今日“碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略”的报道，碧桂园一位高层独家回应财联社记者称，“肯定没有叫停，三四五线不仅是碧桂园的战略，也是碧桂园布局的蓝海地带，不可能叫停。但由于去年合作项目太多，碧桂园自身权益占比在下降，等于在替其他地产商打工，因此碧桂园现在开始追求权益销售额，减少不操盘、做财务投资的项目，增加自身可以操盘的项目，尽量提高自身权益比例，不做那种表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目。我们内部会议上强调的是这个，可能被误读了。”
4月连发三文急提周转速度，杨国强称开盘太慢
虽然碧桂园高层对传闻进行了重新解读，称“三四五线城市‘全覆盖’在内部已经明确叫停传闻为误读，但是碧桂园在加速高周转，保证现金流早已不是传闻那么简单了。
早在今年4月，以高周转著称的碧桂园（02007.HK）即在一周之内连发三份内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。
三份文件分别包括：4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》和4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》以及《关于项目报建高周转的通知》。
碧桂园实际控制人杨国强甚至提出，摘牌到开盘5.2个月，完全无法达到集团高周转的要求。为确保高周转，碧桂园在集团层面设置集团大运营工作组，各中心线条配合做好高周转工作，大运营工作组组长有经济决策权，人事任免权，可先斩后奏。
一位来自碧桂园区域公司的内部人士表示，现在做项目“一切为了现金流”，如果项目不能做到高周转，不能快速回流现金，则宁可不做。
碧桂园高周转、保现金流背后
碧桂园一方面加快资金周转，提高周转率；另一方面不断传出即使牺牲规模利润也要保证现金流。在碧桂园销售额不断创出房企的第一的当下，更让人不寒而栗。截至今年上半年，碧桂园销售额达到了4136.8亿元，这一销售成绩对应日赚22.9亿元，碧桂园的大部分房产在三四线城市，正好为2018年上半年热销的主要领域。
但是，由于碧桂园发展几乎全部在三四线城市，热销领域也主要集中在三四线城市，而6月25日下午传出的棚户改全面叫停、人民币贬值以及限购升级等，都令碧桂园三四线发展受阻，资金周转产生困难，此举加快现金周转意图似乎非常明显。
一、棚户改全面叫停，三四线发展受阻
日前传出国家开发银行（简称国开行）将棚户区改造贷款审批权收回总行，且一刀切要暂停棚改计划，令市场风声鹤泪。海通证券（00665）邀请国开行领导人进行电话会议，确认国开行于最近两周收回了审批权限，为免引起市场恐慌，而未有正式公布，目前还未对有关政策定性，政府仍未有下一步意见出台，不过他强调是次仅将部分分行权限收到，并重申棚改计划会做到2020年。
国开行管理层也承认，该行与其他发放棚改贷款银行都面对来自中央的压力，而对有关贷款有所收紧，而据悉，内地另有三间政策性银行收紧棚户区改造项目新贷款，令消息火乘风势愈演愈烈。
由于棚改较利好三四线城市楼市，因此棚改受限，主力发展该等城市的内房股便会较受影响。据悉，多个龙头房企不断加大对三四线城市布局。因此棚户区叫停，对绿地控股、碧桂园、恒大等城市影响较大。
据中指院数据显示，包括中国恒大、华夏幸福三四线城市拿地金额占比超过50%，企业数量和拿地金额均向三四线城市倾斜。
来源：中国指数研究院
二、海外融资的不断收紧，限制借外债投资房地产项目
6月27日，发改委方面又表示，将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。据悉，不久前发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。
对于《通知》下发的背景，发改委方面表示，其注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。“这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五、六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱”。
发改委方面表示，需要不断改进完善企业境外发债备案登记工作，同时引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。
根据中原地产统计的数据显示，截至2018年4月底，房地产企业海外资本市场融资数据达到233.2亿元，较去年同期的112.35亿美元上涨了107%。“随着信贷市场的调控持续，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。”中原地产首席分析师张大伟认为。
业内人士指出，在发改委加大对房企海外发债的限制后，房地产融资的紧缩格局将进一步加剧，整体投资放缓，龙头房企有可能加速推盘尽快回款，行业整合预计也会再度提速。
三、净资产负债率有所提升
据克而瑞地产研究，2017年主要上市房企（A股、H股和其它）负债规模与增速持续加大，整体财务杠杆大大增加，现金短债比和长短期债务比均有了不同程度的下滑。
房企加权平均净负债率上升为91.09%，较2016年增加了16.19个百分点，近六成企业的净负债率有所上涨。
碧桂园净负债率也从2016年的48.65%上升至2017年的56.91%。碧桂园资产负债率近三年不断攀升，由2015年的75.3%增加到2016年的86.2%再到2017年的88.89%。
在净资产负债率不断上升的同时，加快资金周转，能够保证资产风险可控。
在国家队房企放贷以及海外融资收紧，棚户改一刀切，外围风险加大的当下，碧桂园加紧回笼资金，提高自身权益比例，不做那种表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目，一方面可以减少资本开支，另一方面也能避免三四线发展盘子太大，提高资金周转。
