来源：雪球网
作者：朱罗纪
我在之前一篇推文里，提炼了中国现在的开发商群落整体可分为两大阵营：继续“赚大周期的钱”vs“努力穿越周期”。前者在继续迅猛做规模，以融创（01918）、阳光城为代表。后者在迅猛求转型，以万科（02202）为代表。
这些企业的选择，与规模大小有关，但更多与对行业前景判断与公司要赢在未来攸关。
最近特地考察了华润置地（01109），这家刚刚走过千亿级规模的中大型房企。有一点让我非常惊讶：华润置地在这半年来的变化前所未有的猛。
我这次主要考察的是华润置地华南大区，从整个公司来看，截至今年年中，华润置地已进入中国57个城市，总土储达4785万平米，可满足未来三年的发展需求。其中开发类物业土储4040万平米，投资性物业土储745万平米，一、二线占比达75%。
分区域来看，华南大区土储最高，达1244.7万平米，权益面积1040.74万平米。另外，从目前整个华润置地的动作来看，也是华南大区的探索转型动作最为迅猛。因此，在某种程度上，华南大区的思路代表了华润置地的方向。
考察完，我的结论是：华润置地在换赛道，后劲很大。对于观察房地产大环境更迭时期的房企商业模式变革，以及这家恒生指数成分股的投资价值，华润置地最近的动作都非常值得关注。
下半年开始，华润置地的转型几乎是突然启动。我注意到，“华润置地华南大区产业创新平台”的微信号7月24日开始更新第一篇新闻，至今半年不到，一共举办了大约14场发布会，全是关于产业地产的合作协议。
最新的新闻是，华润置地和广州有关政府部门联手举办了“2017华润产业创新集群落地广州发布会暨华润产业广州技术交易会”。在这个会上，我看到华润置地对外公开的公司愿景已经不再是先前的“行业领先的综合性房企”，而是变成了 ：“未来产业引领者，智慧城市制造商”。
和华润置地华南大区做了交流，得知已经将大本营华南大区的业务形态划分为五大板块：地产开发、城市更新、城市运营、产业整合、创新业务。（这里面地产开发属于传统业务，创新业务目前业务比重较小，我主要谈中间三块可以较快做大的“新业务”）
第一，产业整合：全产业链突进，半年新增5个大项目
我整理了一份列表：下半年以来华润置地主要产业布局：
7月20日，与平安不动产等联合投资100亿的 “广佛时尚小镇”发布，打造一个时尚鞋类、服饰、珠宝等创新创意产业集群。 7月28日，与汕头签约，打造濠江国际化健康养老养生文化特色小镇。
8月24日，与东莞道滘签约，推动道滘镇文旅项目建设、科技创新。
8月31日，与龙华签约，建“苹果科技小镇项目”，占地约1.9平方公里，定位新一代电子的高科技企业聚集区。 9月7日，联手中国农科院中环易达，自创农业品牌“耕雨”，宣告进军“现代农业+”产业，在惠州建设首个农业特色小镇“罗浮山耕雨小镇”。
9月25日，与兄弟单位、中国最大医疗服务产业平台华润凤凰医疗签约，未来凤凰医疗将优先进驻华润置地旗下项目。
11月2日，成立物联网实验室，重点布局智慧商业、智慧社区、智慧写字楼等五大领域。
11月17日，在华润城基础上，建设“南山科技金融城”（科技园2.0）。
我统计了一下，华润置地半年内进军的产业领域至少有4个：科技、农业、医疗、产业园区。进入城市除了深圳，还有佛山、东莞、惠州、汕头等等，合作企业涉及到腾讯（00700）、迈瑞、华润凤凰医疗（01515）、中科院、清华力合科创等等。
大概拿到了多少个大项目？至少5个，像深圳龙华苹果科技小镇，一个项目占地即接近2平方公里。
这种半年内的猛发力，并且是全产业链开火，说明华润置地的转型，在此前是有了很长时间的铺垫的。并且，应该还有一大批没有发布的项目正在路上。
第二：城市运营，已有30多个项目
华润的城市运营，内容很多，主要包含了片区运营、项目代建以及项目运营，在这个领域，我不敢说华润是全国最好的，但说它是最好之一那绝对不是夸大。
这里最经典之作是华润对后海片区的运营，因为大运会代建春茧体育场馆这活儿干得够漂亮，华润置地可以说是一步步获得了后海的“独家经营权”。从而在深圳形成一道奇景：从华侨城到前海，这条深圳最好的海岸地段，基本是华侨城、华润置地、招商蛇口三家包圆了。
华润置地在后海经营10年，干了这些事儿：
代建并托管春茧，从开业至今，成为国内少有的运营首年就实现盈利的体育场馆。
正在建设并基本建成了一个深圳最高档的滨海都市综合体：华润深圳湾综合体项目（总建面60万平米）。这个综合体包含华润集团总部大厦，约400米的春笋，深圳湾目前最高地标；华润艺术中心，复合型艺术社交空间；华润金融大厦，5A甲级写字楼；安达仕酒店，深圳首家凯越集团旗下豪华奢侈型精品酒店；瑞府，顶级商务公寓；悦府，华润置地定位最高端的滨海豪宅……
建设了“人才公园”，就是最近刷爆朋友圈的那个公园，很多人不知道是华润置地造的。
这是片区运营，而现在华润置地在深圳不声不响还拿了20多个代建项目：
公园类：人才公园、鸡公山公园、大沙河生态长廊、地铁上盖公园等。
医院类：南山医院改扩建工程、龙华新区中心医院扩建工程、龙华新区人民医院新外科大楼、龙华综合医院等。
文体设施类：龙华文体中心项目、海峡两岸学生棒球联赛总决赛场、龙华新区简上体育综合体项目、福田群众文化中心等。
其它：后海片区市政道路项目、清华大学研究院项目、中信金融中心项目等。 在洽谈中的代建代运营项目还有10多个。
最新是华富村，刚刚曝出华润置地胜出中标。这个被媒体误报为华润置地又中标了一个城市更新项目，但我最新确认，华润置地只是代建华富村，而非开发。这个项目现状占地约12万平方米，建筑面积约18万平方米，涉及业主2343户。如果按现在容积率计算，未来建面应该至少在60万平方米以上。
第三，城市更新储备至少1000万平米
华润置地在深圳起家就是城市更新——55万平米的华润中心。也一举奠定了华润置地在全国都市综合体开发、商业地产开发领域的领先地位。后来又拿下了280万平米的华润城和银湖蓝山旧改。
除了这些，现在华润置地手里还有多少新的城市更新项目？
我整理已确认的信息如下：
湖贝中心：占地40万平米，建面206万平米，大型综合体。这个项目规划有830米高的湖贝塔，将超过迪拜塔成为全球第一高楼。
万象食家：笋岗冷库城市更新项目，30万平米。“万象食家”是一个主题式综合体，一站式美食主题购物中心，这个项目也是华润置地的新的食品主题商业产品线。
宝安凤凰岗城市更新：160万平米。位于宝安西乡街道凤凰岗村，建设用地面积约18.7万平方米，计容总建筑面积约160万平方米，大型综合体。
潭头项目：宝安区潭头社区，占地约450公顷，定位“现代化产城融合示范城区”。
下李朗项目：项目占地约46.7万平方米，产城一体示范区。此外还有华润罗湖村城市更新项目。
加上华润城后期的开发，华润置地手里至少已经确认的就有8个大型旧改。粗略估计，这些项目的总建筑规模应该在1000万平米以上。
看完项目，我们该怎么理解华润置地的转型？
我的理解是：显然房企转型已是行业的共识。尽管我们在说，你看恒碧融阳光城，高扩张不也是能干得风生水起天下无敌嘛。但是如我之前所言，干企业和个人不同，你要不要赚最后一个铜板，如果已经意识到这个行业越来越难做的话。
至少有三个方面的大环境在推动或者逼迫房企进行转型：
一是需求端在变化。尽管房价仍在涨，市场规模仍在扩大，但是，生活在城市里的人们的需求开始发生史无前例的多样化了。需求的变化决定城市产业会进行新一轮的重构。这个大环境下，大家又都重新回到同样的起跑线。
比如郁亮在谈“城市浓度”——你的企业和这座城市里有多少人发生关系，万科在转型“美好生活场景师”。华润置地在推出“耕雨”品牌的时候也在说，公司关注“新一轮消费升级趋势下人的需求变化”，华润置地的转型是“未来产业引领者”。
这些都在说明一个道理：现在才是真正的“复合地产”时代到来，单一的房地产模式走不下去了。
二是，上游供应端在变化。开发商的上游是土地方，土地掌握在谁手里？政府+村委。但是他们的态度在变化。现在卖的地多数都要求租赁自持，或是产业用地。为什么，因为政府受不了再出地王，本身城市也发展到了更高的阶段，市长们更希望是产业先导。这意味着大中城市里的土地越来越稀缺，越来越贵。开发商要是想继续玩下去，必须突破原来单一公开市场拍地的玩法，提升自身的土地获取的能力。
三是，企业自身增长也在变化。房企要不要转型，现在是个伪命题。孙宏斌“钻石时代”说得再坚决，融创也在做大文娱。我们一家企业一年卖5000亿的房子，几十万套房子，抵得上全美国1个月的销售量。这种规模型的扩张，不可能没有尽头。而有远见的企业，必须要想好未雨绸缪。对于一些规模还不够大的房企来说，规模依然很重要。但对于中大型房企来说，摆在面前的任务是：必须要在规模和转型之间找到均衡。
回到华润置地，现在它是千亿级房企，中大型房企，上有3000-5000亿级巨无霸，下有一大群在猛追的小弟。所以，现在的形势对于华润置地来说是：规模也得要，转型也得要。没有规模，房企的影响力的确会下滑。但没有转型，未来更是堪忧。
我认为，正是这样的双目标，让华润选择了现在的策略：产业、旧改、片区运营齐头并进，一则为规模，二则为转型，一举两得。
说到底，开发商做的是空间生意，首先要有地，买到贵的地是找死，但买不到地就是等死。只要你还要搞房地产，就首先要有足够多的项目。而拿到足够多的项目，需要资源，需要能力。
必须说，华润置地对城市好地段优质项目的获取能力是现有我看到的开发商里最强大的。它现在有三重优势，这些优势其它房企都很难同时拥有。
第一重：做旧改的优势。绝大部分房企都在做旧改，但是像华润置地这样能做出万象城实现了整个区域复兴的，并不多见。通过华润中心、华润城，可以说华润置地奠定在深圳最好地段做旧改的一把手地位。
第二重：片区运营的能力。华润置地运营了整个后海片区，可以说是干得非常漂亮。把自己的总部搬进来，建了春茧、人才公园，自己赚大发，也在相当程度上提升了湾区的整体形象。这种口碑的吸引力非常大，想一想，这一个片区一个片区的盘下来，得多厉害。关键是，这些项目都是开发商梦寐以求的好地块。
第三重优势：产业整合。华润置地下半年一系列的产业合作，背后依托的是母平台华润集团的巨大影响力，加上自身高素质的操盘能力。比如科技、健康、医疗、农业，这些其实华润置地本身并没有太多优势，但华润集团有，旗下有很多产业，它们之间可以协同。这在以前单兵种作战的时代不怎么用得到，但现在正逢其时。
这三重优势，简单说就是入口，拿项目的入口，尤其是拿优质项目的入口。你能帮政府做片区运营，你能做产业整合，你能做大规模的综合体旧改，那你就更有机会获得这些优质项目。而不具备这种能力，或者只具备某一项能力的企业，只能参与其中的一部分，甚至是彻底无缘。
比如城市更新，这里面就有反例。像一些上市房企，一开始对深圳的城市更新是非常警惕的，担心沉没成本太大影响报表。但同时，其它开发商画好防火墙一拥而上，这几年的格局大家也看到了：恒大（03333）靠旧改成为大地主，佳兆业（01638）靠旧改完美翻盘，中海（00688）在去年也开始松口要做旧改。
像华润置地这样来玩，想象空间大。产业地产、农业+，这些单独拎出来都能培养出一个千亿级的市值。而且，企业依托这些项目的可售业务，一方面可以继续猛追规模，另一方面，可以为当地城市搭建更多低成本、有创意的产业空间，再一方面，可以为自身进行多元化探索试错，逐步积累经验培养人才，没准儿真的杀出一匹黑马，成了企业的扛鼎业务，也都说不定。
换赛道，就是换个方向跑。等不了几年，我们印象中的房地产商，全都要变样了。
