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这场交易中 万达、融创、富力谁也不吃亏

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来源:方德港美股

20日,融创中国(1918.HK)、富力地产(2777.HK)开盘暴涨。当大家还在八卦“会议室里吵得摔杯子”,还在讨论这场短时间发生变动的交易里,谁吃亏,谁占便宜的时候,参与方股价的表现已经说明,这场交易没有输家。

图:融创中国日K线图

图:富力地产日K线图

一、交易的资产包是什么

项目公司:中国13个文化旅游项目公司91%的权益。13个文化旅游项目总建筑面积合计约为 5,897万平方米,其中,自持面积约为 927万平方米,可售面积约为 4,970万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。具体为西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口万达文旅项目等

酒店资产:76家城市酒店100%的权益(最后增加为77个)。七十六家城市酒店总建筑面积合计约为 324.9万平方米,总房间 22,920个。

二、参与交易的对手是谁

1个卖方:大连万达商业

2个买方:融创中国(01918 .HK)的间接全资附属公司融创房地产、富力地产(2777.HK)

三、交易突然发生了什么变化

根据融创中国7月10日公告:融创房地产将以人民币 295.75億元购买项目公司,同时以人民币 335.95億元购买酒店资产。

但根据融创中国7月19日公告,交易发生变化:融创房地产以人民币 438.44亿元购买项目公司,而富力地产以人民币199.06亿元的价格购买酒店资产。

简单来说,就是融创房地产购买项目公司多花了140多亿,新入局者富力地产少花130多亿入手了酒店资产,最后万达稳坐钓鱼台,不仅总价变化不大,还3个月内回收500多亿现金。

四、交易变化之后,各方都不吃亏

1、买家融创:多掏100多亿,但不是冤大头

根据新的交易协议,融创收购13个文旅城91%股权的价格一下子从295.75亿变为438.44亿,似乎是多出了142.69亿。但通过对比融创两次公布的交易公告发现,在对价提高后,原本融创需要向万达连续支付的每年5000万品牌管理费将不再支付。这就意味着一项130亿的资金支出条款被除去。简单计算,融创最终仅仅多支付了不到15亿的现金,就能够完全摆脱自身不擅长经营,而又无法短期变现的酒店资产。

来源:融创中国公告

融创还进一步确定了万达13个文旅城的注册资本为325亿元,这部分资金被要求在交割前足额缴纳,这也意味着融创在接手后,账面至少还有325亿现金。

在原来的交易结构中,融创如果接受酒店和文旅资产包,需要通过万达的一笔高达296亿的资金贷款,现在也没有了。

如果没有富力地产接手,融创就要面临632亿的现金收购,截至6月30日,融创中国账面有900多亿现金,但是能动用的资金只有500多亿。虽然孙宏斌透露,7月份公司销售会超过200亿元,8月份以后销售能够保证在300亿元以上,融创没有资金压力。但是一券商分析师向记者直言,融创的销售回款并不能用来偿还债务,银行有预收款专户管理制度,销售回款资金会放在预售账款里拿不出来,除非是现房销售。

至于多出来的100多亿,分摊到4800万平方米的低价地上,每平米成本只增加200块钱,基本可以忽略不计。所以融创也愿意承担原酒店资产的折价以及文旅项目的溢价。因为收购可以使融创财报合并收入和利润大涨,两年内,可助力融创进入房地产企业收入前两名。

2、买家富力地产:肥水不流外人田

富力本身便有酒店发展战略,目前在全球已开业和建设的高级酒店24家,从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后,富力将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。按照融创中国公告内容显示,已公布的76个酒店,截至2016年底净利润为8.74亿元,同比2015年增长37%,账面净值334.5亿元,从盈利角度来讲,还是可观的。

与王健林、孙宏斌等频频霸占头条的地产大佬不同,富力地产联席董事长兼总裁张力更深谙“闷声发大财”的道理:1993年进入房地产,不到十年时间就把富力做到了广州销量第一的地产公司。2002年击败潘石屹,拿下北京CBD富力城项目,更使富力地产一举成名。

据悉,此前万达与富力地产早已有深度合作。据万达集团官网消息,2016年12月19日,万达商业和富力地产曾在北京签订战略合作协议。从2017年到2021年,双方每年合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,开发25个商业综合体项目。

截至2016年,富力净负债率达到160%,显示出公司财务杠杆持续加大。虽然净负债率高出60%-80%的安全值,但从企业的负债结构来看,目前尚在可控范围内。截至2016年底,富力地产手持现金459.7亿,现金短债比为1.36,企业现金较充裕,短期资金压力较小,可完全覆盖短期债务。此外,长短期债务比为2.59,多数为一年以后需要偿还的债务,短期风险可控。

富力地产2016年末资产负债表:

3、卖家万达:三个月入账500多亿 顺便实现轻资产模式

1)三个月即可进账500多亿

如果按照7月11日议定的协议,累计631.7亿元的款项,融创将分四期支付,最后一笔295.75亿元的款项,需要由万达通过银行发放委贷后支付,委贷的合同期是3年。这意味着万达最快要在3年后完成套现。

富力入局后,其和融创两大买方均现金付款。富力地产将在签约后两日内付20亿元定金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割。而融创中国收购的13个文旅项目完成交割后则将承担现有全部贷款约454亿元,签约后付150亿元,签约后90日内付清全部转让价款,完成交割。

对于万达来说,多个交易对象的加入实际上还损失了未来20年超过百亿的管理费收入,而交易唯一的优势在于,按照双方的付款进度,万达可以在三个月内获得538.44亿的现金进账。王健林透露,交易当日,融创已支付150亿元给万达。

本次转让后,万达商业贷款加债券近2000亿,万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿),加本次转让收回现金680亿(含回收往来款),现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款,还有1300亿销售物业存货全部卖掉也可以收回几百亿。

2)实现轻资产的运营模式

万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”:1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

融创集团、富力地产还表示,考虑今后投资开发的商业中心及影城全部委托万达商业和万达电影管理,三方同意今后继续在文旅项目、电影等多个领域全面战略合作。

这意味着,不仅万达商业已经走上了“轻资产”品牌经营,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路,目前,中国能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。

五、最后总结

一开始万达将文旅项目和酒店项目打包卖给融创,就有“买瘦肉搭肥肉”之嫌,融创想要拿万达的土地储备,不得不同时接受这些酒店项目。7月19日的交易融创可以把累赘甩掉,同时减轻自己的资金压力,不过,为了甩掉酒店,融创也付出了代价。当然最关键的还是不用增加自己的负债,平息资本市场对自己负债水平的担忧。

虽然引入富力地产,很大部分原因是为了降低融创的负债率。但富力地产也折价受让了酒店资产,一跃成为成为全球最大的五星级酒店业主。

卖家万达获利颇丰,不仅能快速套现,降低负债结构,还能和两个买家深入合作实现轻资产模式。

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