本文选自微信公众号“港股解码”，作者：张伟伦。
香港房价炽热人尽皆知，房价对于市民的负担之大，香港名列前茅。今年初，美国研究机构Demographia公布全球主要城市，房价对于居民的负担之重，香港蝉联第一。香港市民若要买入一个400呎(约47.4平方米)住宅，按照平均收入不吃不喝18.1年才可以负担得起。虽然负担的压力已较2016年有所减轻，但对于事业刚刚起步的年青人来说，可还有希望可言?不得而知。
买家为何青睐新盘?
新盘开售，年轻人求助长辈来付首付的情况比比皆是。既然香港房价如此难以负担，按照常理，开发商为销情理想自然应该减价。现实却是开发商宣称首批单位已贴近市价，其后逐步加价。为何开发商可以不断加价仍旧门庭若市?因为政府及金管局连续出招后，市民不得不买房自然会选择新盘，买家需求有增无减，房价自然节节攀升。
一方面开发商愿意通过自有的财务公司为客户提供高成数按揭，降低入市成本，另一方面近期开发商推出的新盘单位面积缩小，变相让买家以较高房价买入。加上开发商可以为买家提供折扣优惠以减轻税务负担，都促使楼市购买力进一步集中于新盘。
金管局的新招
面对房价持续攀升，市民难以负担，政府及金管局自然要出招调控。本月初，金管局宣布要求银行对开发商的贷款条件收紧。在原来安排发展商投得地皮后，银行可以按地皮价值为开发商提供最高5成贷款，即地皮价值100元，便可以从银行获得50元贷款。同时开发商要兴建物业时，全数建筑费可从银行获得贷款。整体贷款金额为日后物业落成后的估值6成。透过有关贷款安排，开发商可以降低发展项目的资金需求。
不过在新的安排，开发商投地后将地皮作为抵押品，只可以从银行获得按地价的4成贷款，建筑费贷款亦降至8成，整体贷款金额为物业落成估值的5成。这样变相压缩开发商的资金来源，理论上开发商为求加快资金回笼，只能尽快进行规划及建设，届时供应自然会增加，再加上楼按利率上调，楼价自然下跌。
开发商何惧金管局出招!
若开发商本身资金不足，金管局这一招可以说是相当狠辣。可是香港开发商本身拥有大量现金，又何惧金管局出招?作为香港五大发展商之一的新世界发展(00017-HK)，其副主席兼总经理速郑志刚日前指出，金管局的新招对公司有少许影响，但强调公司拥有充足现金流。前者是否客套话属未知数，但后者则肯定是事实。
香港主要发展商拥有巨额现金，只要投资者翻开年报便可以知道这些开发商的现金水平。就以长实地产(01113-HK)为例，截至去年底存放在银行的现金为626亿元，按年增加36.5%。另一间发展商新鸿基地产(00016-HK)，拥有339.51亿元现金，较去年6月底时增加超过一成。至于近期不停增加土地储备的信和置业(00083-HK)，计及定期存款﹑银行存款及现金，已达到264.11亿元。所以说开发商手持巨额现金，金管局的新招对开发商而言，又如何可以带来太大影响?
更何况手头上拥有大量正在兴建或已完成的物业，同样可以伺机出售以增加自身现金流。长实正是好例子，该公司副主席兼董事总经理李泽巨曾指出，除了长江中心作为集团总部以外，其余迎有投资物业均可以出售。其实单是位于中环的中环中心75%股权，就有可能涉资400亿元。拥有巨额资金乃是开发商最大的优势。
投资物业本身已可以获公司产生理想现金流。以新地为例，截至去年12月底的现财政年度上半年，录得租金收入为86.43亿元，按年增幅达4%。其他发展商的投资物业组合未必可以拥有如新地般的表现，但相信仍可以为发展这商带来已可产生持续现金流。
开发商保留资金伺机而动
最重要一点就是近期开发商多次投地失手，反而得以保留资金以待市况调整时出击。近年在内地业务比重持续增加的恒隆地产(00101-HK)，董事长陈启宗已表明会等待熊市来临捕捉机会。所以开发商近期多次失手，未必是失而是得。
最后是近年可供银行发展的业务相当有限，不向具有规模的企业提供巨额贷款，根本手上资金并无太多出路。有报道指出有在来港买家的开发商，为刚收购的地皮向银行贷款过渡贷款时，开发商提出的利率为H加一厘，不就是等同于一个极其低廉的资金呢?
要开发商在短期内投降，基本上是不可能，但金管局绝不可以放松，要致力降低香港金融体系风险。（编辑：姜禹）
