来源：国金地产研究小组 作者：胡华如/贾翔夫
上周内房股（一般是指在H股上市，但在大陆起家且主营业务和大部分收入来自大陆的房地产公司股票的统称）连续大涨，周二碧桂园、雅居乐和富力涨幅居前，周三世贸、雅居乐和越秀涨幅居前。全周来看，雅居乐、世贸、碧桂园、融创、富力等涨幅居前。
然后我们顺便看看今年以来内房股的涨幅，碧桂园、雅居乐涨幅在50%左右，涨幅超过20%的有20支，占我们内房list个数的1/3。
而我们反观A股，上周涨幅排前的还是新湖中宝、南山控股、滨江集团、中珠医疗，和新城控股等二线蓝筹。年初以来申万地产板块指数仅上涨2%，从1月16日低位算起最高涨幅也仅4.9%。板块中主流标的，仅新城控股、嘉宝集团、中国国贸、荣盛发展、华夏幸福、南山控股等涨幅居前。
那么，港股上涨除了市场风险偏好提升的因素，基本面的逻辑是什么？A股会有哪些标的后面会有机会？
第一：上周我们周观点提示了政策定调的问题，我们认为可以作为解释内房股在上周这个时间窗口上涨的理由。对于长效机制，政府工作报告只是提到加快建立，是住房回归到居住属性，但核心的三个要素均未发生变化：1）土地供给，我们看到对于核心城市依然是严控新增建设用地，并没有对抗价格上涨的市场化手段；2）房地产税，隶属于房地产税的房产税在某种程度可作为调节住房资源占有不均的重要工具，在今年并不会被提交审议，立法进程再次延后；3）金融属性，住房的金融属性核心逻辑是抵押价值和流转价值，并非有需求所决定。而且，政府高层还阐述了使用权到期合理保护的问题，相当于去年10月以来的“把价格一定要按下来”的表态有了明显的回暖，在我们看来是更接近地气了，这是个政策定调的问题，定调有了偏积极的变化。
第二：内房股上涨有基本面支撑，涨幅靠前的个股并非中海、华润，而是雅居乐、碧桂园，说明看的是基本面超预期，而非风险小比较安全。那么基本面超预期的逻辑在哪儿？1）成交数据不是真实的，是被政府控制和监督的，去年十月以来，百城价格指数被禁发布，天津、成都、合肥、长沙、石家庄等城市的新房销量数据很快缺失了，后来大家发现三四线城市销售表现好，上市公司的销售数据更是大超预期，现在大家在慢慢认同三四线会超预期，对一二线还比较谨慎。我们的看法是，基本面就没变差过，大家看到的新房销量和二手房成交（比如深圳）均有着明显的政府干预，并不能被看作市场表现很差。实际上，三四线城市依然要一分为二来看，都市圈内（我们看好七个，分别是京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝、山东半岛、海西，辽中南我们还不确定）库存持续下降的、有比价效应的、价值重估有支撑的三四线我们看好，而且持续看好。对于现在调控严厉的16个一二线城市，我们当然看好，没有变差过，我们在后面会慢慢发现布局这些城市的公司销售额会持续超预期，对于调控压力不太大的重点二三线城市（比如重庆、南昌、石家庄、长沙、东莞、珠海等）市场预期较为一致，都比较看好，这些城市有可能会因为价格上涨压制不住引发调控，但调控很难在构成利空。
第三：很多人担心去年3/4月销售基数高，地产股后面会不会又打下来？我们依然想说的是，重点城市销量的表现与上市公司销售数据的表现会很背离，那么这种背离可能会在3/4月份表现的很明显，如果今年政府对于调控严厉的城市销售许可和成交数据是均衡释放的，那么3月份同比增速可能下跌28%多，但这并非完全的、真实的市场状况。当市场开始逐渐意识到这个的时候，我们可以比行业销售数据表现的更为乐观些。
所以，对于A股地产板块的机会：
我们判断对于偏基本面的标的，期投资逻辑可能是：都市圈三四线>三四线>一二线>龙头公司，在新城和荣盛都开始有表现后，我们除了继续看好，更要提醒的是，泰禾、滨江、华发、招商蛇口、保利、华侨城等的补涨机会。
对于国资国企改革+经营性地产标的：
我们继续推荐南山控股、华侨城、中航地产、上海临港等
对于存量房市场的机会，推荐世联行。
近期主要推荐标的：
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