归母净利增长29.8%至118.4亿元，拿地节奏放缓
归母净利润增长29.8%至118.4亿元：截至2019年上半年，公司实现营业收入1393.2亿元，同比增长32.9%。其中，房地产业务收入增长31%至1330亿元，物业服务收入增长28.4%至52.8亿元；公司录得毛利约504.9亿元，同比增长42.7%，毛利率36.2%，同比上升2.5个百分点。此外，费用率（占收入）基本与去年持平；融资规模有所上升但资本化率略有提高，净财务费用略有上升；有效税率上升1.5个百分点至49%，公司录得归母净利润约118.4亿元，同比增长29.8%，超出市场预期。
开发业务稳健增长，拿地节奏有所放缓：截至2019年上半年，公司实现开发业务销售面积2150万平，同比增长5.6%；合同销售金额3340亿元，同比增长9.6%，其中，在41个城市的销售金额排名位列前三。公司始终坚持深耕一二线城市，审慎投资策略。截至1H2019年，公司新增项目建面1373万方（权益比68.6%），占1H2019年销售面积64%，新增总地价约905.3亿元，占1H2019年合同销售金额27%，拿地节奏有所放缓。此外，按建面计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。截至1H2019年，公司总土储1.6亿平（权益比60%），现有土地储备体量将根据市场情况动态保持在3-4年开发周期。
未来业绩增长确定性高：截至1H2019年，公司已售未结面积增长18.7%至4404万平，已售未结金额增长17%至6215.5亿元，已售未结资源持续提升，未来业绩增长确定性强。
多元化业务进展顺利：公司的多元化业务均取得有质量增长。其中，在物业方面，上半年万科物业收入增长27%至53亿；此外，万科物业积极拓展项目资源，新增项目的饱和收入也达到21.64亿元，同比+113.8%；租赁住宅方面，覆盖35个城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北上广深等14个核心城市，开业6个月及以上项目的平均出租率约91%；商业开发与经营方面，管理面积超过1350万㎡，其中，印力集团管理资产110个，管理面积915万平方米，已开业面积为643万平方米（90%为购物中心），购物中心的整体出租率（不含改造项目）约97%；物流仓储方面，进驻44个城市。此外，冰雪度假、养老、教育、产业办公等业务均进展顺利。公司正快速实现旗下业务从“1”到“N”的转变，快速打造生态化平台。
目标价38港元，维持买入评级：我们预计公司2019-2021年实现归母净利润约425亿元，555亿元，644亿元，同比增长25.8%，30.5%，16.1%。考虑到公司作为行业内领先的地产开发商，无论是拿地投资能力，净负债率，产品能力以及销售周转等均表现优异。同时历年来公司业绩实现稳健增长且派息稳定，我们给予2019年9倍市盈率，目标价约38港元，买入评级。
