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交银国际:富力收购万达酒店投资回报期长 增负债成本

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广州富力公布以总代价人民币199亿元收购万达集团旗下77家酒店。是次交易包括76家酒店和万达拥有70%权益的第77号酒店,包括万达品牌自营的酒店和凯悦、康莱德/希尔顿和艾美等其他豪华酒店。这77 家酒店有23,202间客房,总建筑面积为329万平方米。广州富力须支付人民币20亿元作为订金,并于三个月内支付第二期款项人民币80亿元。其余人民币99亿元须于2018年1月31日或之前支付。

交银发布研究报告认为,收购价看来合理,但回报较低。报告指,77家酒店组合的最终价格为人民币199亿元,低于融创中国先前提出的人民币296亿元。代价相当于本公司截至2017年12月止预计账面净值不低于人民币332亿元折扣约40%。此外,每间客房的平均价格仅约相当于每房估计价格人民币858,000元。尽管价格看来合理,但2016年酒店组合的拥有人利润为人民币8.74亿元,初始收益率仅为4.4%,看来并不吸引,预期投资回报期较长。

该行认为对公司而言这次投资额巨大,相信会触发评级机构的关注,并拉高负债比率,最终增加负债成本。从初步资料来看,交银国际认为是次收购对公司的影响属中性,理由是是次收购会带来沉重的财务负担,而且短期盈利影响甚微,将会抵销对资产净值的增加。报告认为中短期的初步回报不吸引,但可通过低成本融资和逐步提升新酒店的收入来提升回报率。另一方面,每房间平均价格不高,而公司在中国管理高级酒店方面已有丰富经验。加上公司已有的酒店,是次收购将令公司成为国内最大的五星级/豪华酒店拥有者。长远而言,该行认为公司可通过优化经营效率创造协同效益,这亦有望成为公司从开发商转型为五星级酒店拥有者/经营商的重要一步。

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