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小房企天保集团赴港上市 认购不足背后估值偏高

财联社(北京,记者 李洁)讯,又一家区域型小房企登陆香港资本市场。

11月11日,天保集团(01427.HK)在港交所上市,首次挂牌开报2.5港元/股,盘中一度破发,最终以2.57港元/股收盘。而在12日其股价出现下跌,收盘价为2.50港元/股,与发行价持平。

“在港股上市的公司破发率一直比较高,而从天保集团的股价表现来看,如果企业没有提振股价的措施,未来破发是大概率事件。”一位从事公司证券的律师告诉记者。

“对于谋求在港上市的房企来说,即使可以达到上市的业绩要求,但是在房地产市场环境并不乐观的现状下,如何吸引足够数量的投资者是个难题。”58安居客房产研究院首席分析师张波向财联社表示。

香港公开发售认购不足

除了存破发风险,在首次对外公开认购时,天保集团根据香港公开发售初步提呈的香港发售股份认购不足。

天保集团公告显示,公司认购合共1585万股香港发售股份,相当于香港公开发售初步可供认购的合共2000万股香港发售股份的约0.79倍。香港公开发售项下认购不足的发售股份已被重新分配至国际发售,而国际发售初步提呈的发售股份已获超额认购。

“在香港认购不足的原因大概率是其估值比较高,天保集团2018年的利润才1亿左右,而现在发行市值已经到20亿港元,相当于近20倍的市盈率。虽说市盈率高大部分是投资者看好房地产开发商以及其土地储备,但是利润低也说明了其土地储备以及运营效率并不是太有优势。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向财联社表示。

据了解,天保集团属于区域型公司,本身知名度不大,其房地产业务主要集中在涿州以及张家口两个城市。

截至2019年8月31日,天保集团土地储备总建筑面积为198.9万平方米,共拥有20个房地产项目,其中7个项目位于涿州,13个项目位于张家口。

“我们的业务持续严重依赖于该等地区的房地产市场。”据天保集团方面表示,未来计划将房地产业务扩大至京津冀地区城市以及四川省。

据财联社了解,近一年以来登陆港交所的中小房企,多数都出现了公开发售认购不足的情况,包括德信中国万城控股大发地产美的置业等房企。

“内房股认购不足是常态 对于在香港上市来说,大多数房地产公司股票的配售和销售都比较困难,主要原因是香港市场对内地房企的商业模式不太看好。”黄立冲告诉记者。

招股书显示,2016年-2018年,天保集团业务总收益分别为为8亿元、12亿元、16亿元;其中房地产开发业务收益分别为0.77亿元、2.74亿元、4亿元;房地产开发业务的毛利率分别为43.1%、50.8%、30.3%。

经营现金流连续两年为负

事实上,2019年以来随着融资渠道逐步收紧,越来越多的区域型房企选择赴港上市,目前已有超过10家企业申请赴港上市,包括万创国际、汇景控股等。

“一些龙头房企和百强企业都已经在资本市场有自己的一席之地,但对于区域性地产企业来说,随着自身实力的增强和追求更大发展空间的迫切,也会有走向资本市场的需求。”天保集团副总裁申丽凤在上市发布会上表示。

“现在房地产行业集中度提高,大型企业的机会越来越多,小型企业机会越来越少。为了发展,小型房企需要通过上市来证明企业是有成长性的。对于区域型房企来说,上市不光是意味着融资,也是大的行业格局下的必须具备的发展因素。”易居研究院智库中心总监严跃进告诉财联社。

天保集团本次上市共计划发行共2亿股,按照发行价2.5港元/股,本次募集资金约5亿港元。对于募集资金的用途,天保集团方面表示,募集资金的50%将用作增加土地储备;20%将为在建房地产项目建设提供资金;另20%募集资金用于未完成合同金额中的建筑项目提供资金;余下10%将用作营运资金及一般企业用途。

值得关注的是,在上市之前,天保集团的运营资金主要来自银行借款。

招股书显示,2016年、2017年、2018年及截至2019年4月30日,天保集团银行借款分别为0.9亿元、2.2亿元、9.1亿元及8.1元。

而银行借款规模在大幅上涨的同时,其资产负债率也出现快速攀升,2016年、2017年、2018年分别为9.9%、22.8%、54.4%。

“虽然天保集团的负债率处于行业低位,但其现金流量净额长期为负数,而资产净值也在下降,这对于企业经营会有一定影响。”一家资管公司的高管向财联社记者表示。

招股书显示,2017年、2018年及截至2019年4月30日,天保集团经营现金流量净额均为负数,其中2017-2018年现金流量净额分别为-1.95亿元和-6.66亿元。

“维持大量银行借款及面临不断增加的资产负债比率,在日后或会产生额外债务,未来或许不能产生充足现金以履行现有及未来的债务责任。”天保集团方面称。

“房地产调控不断加码,尤其是融资侧的收紧,导致房企纷纷通过上市来缓解相应压力,部分小型房企甚至将上市视为融资的救命稻草,殊不知这稻草本身并非黄金,往往还会因为定价偏低直接影响到实际融资效果。”张波向财联社表示。

“对于天保集团来说,未来关键的是如何通过上市扩大融资,其次对于发展而言,天保集团需要走出去,也必须拓宽其城市布局。”严跃进如是说。

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