前言
2020年我国房地产市场在疫情影响下短暂受挫后快速复苏，房地产政策先松后紧，全国重点城市的房地产市场活跃度趋高，住房交易明显回暖，局部区域上涨势头过快甚至超过历年的平均线。为稳定房地产行业健康发展，今年两会再次强调“房住不炒”的总基调，各地政策不断加码，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标，房地产热度有所回调。
本次繁微与杭州数行科技联合推出的房地产热度指数选取了北上广深四个一线城市，按照各城市的行政区域分别观测其人流指数、中介指数，每周更新，从移动大数据视角更为立体地分析各城市、各区域的房地产热度，为投资者提供及时、直观、真实的数据。
正文
01
一线城市房地产热度指数
上涨趋势得到有效控制
下图为北上广深四个城市从2019年底至今的房地产热度指数，可以清晰地看出四个城市的指数总趋势相似，2020年均有不同程度地上涨幅度，但近期涨势得到控制。
相比而言，上海市的房地产热度指数在2020上升最为明显，今年三月份，房地产热度指数较之去年同比增长280%，遥遥领先于其他三个城市。深圳市的房地产热度指数变化最为不明显，北京市及广州市的指数变化趋同，但较之往年平均水平，还是有所上升。
数据来源：杭州数行科技，繁微
02
北京：稳中有升，趋于平稳
从繁微数行房地产热度指数来看，在经历疫情短暂下跌后，北京房地产市场在2020年2月起迅速复苏，交易热度指数持续提升，与北京地区二手房销售套数趋势一致，5月起超出2019年同期水平，并在11月达到峰值。从政策上来看，2020年2月起，财政部、税务总局、住建部等部委联合发布各项地产交易税费优惠措施，一定程度上对疫情后房地产市场回暖有积极影响。
此外，2020年8月央行、住建部等部委出台限制房企新规，房企被动出清、降低杠杆，房地产供应端充足。2020年末至2021年初，受房地产监管加强和金融政策收紧影响，北京房地产交易热度指数和销量有所下降，预计2021年北京房地产市场热度和交易量将趋于平稳。
数据来源：杭州数行科技，繁微
03
上海：迅速恢复，加强监管
从上海房地产热度图来看，上海房地产市场在疫情后整体走势向好，2020年二季度初期房地产热度指数超越2019年最高水平，并且整体保持较高增长，与二手房销售数据走势相似度高。政策方面，2020年上海新人才引进政策和高校毕业生落户政策进一步放宽了购房限制，促进房地产交易；另一方面，2020年7月上海市政府、财政部等发布房地产税费优惠政策，推动房地产市场进一步走高。
此外，从数据来看，2021年初上海房地产热度指数和销售套数锐减，一方面是因春节导致流动人口离沪增加，另一方面，2021年1月上海市政府、房管部门等出台“最严”楼市新政，打击“假离婚”购房，增加二手房交易成本，加大监管力度，因此今年年初上海房地产市场有所降温，预计2021年房地产市场将保持监管力度，维持市场平稳。
数据来源：杭州数行科技，繁微
04
广州：开放政策，一路走高
从广州房地产热度图来看，2020年一、二季度房地产热度指数在回归正常水平后，5月起至2021年2月广州房产销量明显高于2019年同期水平。其中政策方面，2020年3月广州出台放宽白云区购房限制新规，具体包括自3月16日起大专学历只需工作一年便可在白云区的钟落潭、人和、江高、太和4个镇拥有购房资格。
此外，2020年11月二手房销售数量出现较大回落可能与其他一线城市加大放宽落户条件有关（如上海），部分购房人群“转移了阵地”。除此以外，广州的优惠购房政策依旧推动本地房地产市场保持较高热度，预计2021年广州房地产市场依旧呈现较高交易水平。
数据来源：杭州数行科技，繁微
05
深圳：严格管控，交易平稳
与其它三个一线城市相似，深圳在2020年初疫情期间经历了严重的低谷，二季度开始有了显著复苏。
同为珠三角引擎城市，深圳与广州开放式的购房政策不同，2020年7月深圳出台有史以来最严格的购房限制政策，即落户满三年加三年社保才可购房，该政策一定程度上限制了可购房人群数量。
从数据来看，2020年7月深圳房地产市场热度指数和二手房交易量开始明显回落。基于上一年度严格的购房限制政策，预计2021年深圳房地产市场交易水平将继续保持较低态势。
数据来源：杭州数行科技，繁微
06
上海局部区域数据显著上升
除了房地产交易热度指数，我们还以各行政区域的房地产交易中介指数来研究其房地产热度。以上海市为例，我们选取排名靠前的四大区，分别是：浦东区、闵行区、宝山区、徐汇区。
数据来源：杭州数行科技，繁微
四大区域的中介指数变化与之前的房地产热度指数变化趋势相同，均在去年10月后达到最高点。其中，浦东区的中介指数最高，是排名第二位2倍之多，这与浦东作为上海市的对外开放的前沿地位有关，也与浦东目前越发完善的产业分布和教育医疗覆盖有关。3月以来，浦东新区的房地产热度指数开始下降，这与上海市的房地产政策走向一致。
07
总结
随着疫情的逐步缓和，四大城市的房地产热度指数不断攀高，甚至超过近几年的平均水平。随后，2021年初又在政策调控下，指数开始回调，逐步回到正常水平。就长期而言，在我国坚持“房住不炒、一城一策、因城施策”的基调下，预计四大一线城市的房地产热度指数会得到有效控制。
