今年宏观经济形势较为复杂，海外的加息与经济复苏同步，国内的供给侧改革与金融去杠杆并举，导致经济增速出现了较大波动，市场对于经济走势的预期也不断修正。二季度以来经济有走弱态势，但是实际上的增长韧性却又很强，供给侧改革带来行业集中度提升和盈利能力修复对经济下行起到重要的托举作用。经济仍有下行压力，但是反观投资情况并没有市场预期那么悲观，其中房地产投资增长超出了市场预期，毕竟当前面临着有史以来最严格的政策调控。从实际融资和投资情况来看，今年房地产销售、投资增速都将继续超出市场预期。
2003年—2015年，我国经历了四轮地产调控周期，从过去四轮地产调控周期下销售的量价变化来看，地产市场表现往往滞后于调控政策变化，主要表现为地产销售面积同比在调控政策出台后1—2个月内快速见顶回落，随后由“量”传导到“价”，在2—3个季度后新建住宅价格同比开始回落；在房价回落同时，地产投资增速也开始拐头向下。
与以往不同，本轮地产调控强调因地制宜、因城施策，一二线城市控需求的同时，大部分三线及以下城市仍在去库存。本轮地产调控除了加强需求端调控外，同样强调在供给端对土地供应进行结构性调控。虽然本轮调控对房地产市场产生了较大影响，但是销售量价下滑幅度明显弱于以往，调控半年后，地产销量同比仅小幅下滑7.4 个百分点，明显弱于前三轮的26.1、28.2 和33.5 个百分点；同时，房价同比增速下滑相对平缓，拐头半年后仅小幅回落1.1个百分点，明显弱于前三轮的5.2、4.8 和4.3 个百分点。
供给端发力背景下，土地购置“量”“价”均实现明显修复。“因城施策”调控思路下，一二线城市土地供应总体趋于改善，三线及以下城市持续热销带动企业拿地热情，共同带动全国土地购置面积出现趋势性修复。今年上半年，土地购置面积累计同比增速止跌转升，修复至8.8%，较2015年底大幅改善40.5 个百分点。同时，去年以来成交土地溢价率中枢也出现明显抬升，今年上半年平均溢价率35%，较2015年提升18.7个百分点，维持相对高位。
地产投资增速自去年年初开始修复，今年4月最高修复至9.3%，上半年增速8.5%，均明显好于去年。有保有压政策下，一二线城市土地供应明显改善；棚改货币化支持下，三线及以下城市新开工继续修复。预计2017年地产投资增速到8%，略好于去年，市场的悲观预期需要修正。今年以来房地产行业的股票以及与之相关的建材行业资产价格均出现较大幅度的上涨，这是对行业投资增速、行业集中度及盈利能力的体现。 （作者单位：恒泰证券）
