路博迈基金“2022中国资本市场云上峰会”：新时代 新机遇 新未来 查看视频
主持人：各位好，欢迎大家收看路博迈推出的“2022中国资本市场云上峰会”，我是主持人黄伟。
今天我们云上峰会的主题是“新时代、新机遇、新未来”。对于峰会的主办方路博迈而言，2022年确实是掀开新篇章的一年。作为一家有着83年历史的华尔街资产管理机构，路博迈在刚刚过去的2021年的9月获得了中国证监会的批准，筹建公募基金管理公司。
新冠疫情带来的全球房地产市场变化
嘉宾：邝孟德 路博迈环球房地产证券投资组合经理
主持人：接下来我们要回到传统的房地产业，路博迈全球房地产市场投资是它的特色、策略之一。我们今天特别邀请到的是路博迈环球房地产证券投资组合的经理邝孟德先生，为大家来解读新冠疫情所带来的全球房地产市场的变化。孟总您好。
邝孟德：您好，大家下午好。
今天我想介绍一下新冠疫情带来全球房地产市场的变化跟投资亮点。
从全球的房地产来看，1997年以来已经上升了两倍多，现在总的房地产市场的规模已经达到23万亿美元，美国的占比是最大的，大概占了61%，英国、欧洲占了16%，亚太区比欧洲那边多，占20%。所以，总的来说美国的房地产市场仍然全球最大，而且它的板块的扩散量是最高的。美国房地产市场，从2021年新冠疫情开始，它的表现是那么多市场中最出色的，大概上升了19%，超过欧洲跟亚洲的表现。主要的原因是什么？美国市场背后有几个不同的优势，等一下我跟大家介绍一下。
首先，在美国市场里面有一些隐藏的增长主题。美国REITs的发展非常成熟。1966年已经开始有一个REITs上市。但是在过去20年有一个非常重大的变化，它从注重传统的房地产类型，包括写字楼、各种零售、公寓或者是仓库等等，到现在市场结构已经变化了很多。现在传统的资产占整个市场只有1/3，很久以前差不多有90%，现在取而代之的是一些科技相关的板块，占差不多28%。另外有一些医疗保健、住宅、自助仓库等等，那些比较小的、非核心领域的板块占三分之一，跟全球的市场有很大的不同。全球的市场传统的资产仍然占70%。因为疫情对一部分的传统房产，像写字楼、零售短期的冲击相对大，推动了非传统板块这两年的高速发展。在这方面，美国是超过其它国家很多很多年的。
未来怎么样看房地产的表现呢？大家最流行的话题是在过去两年货币大量增发，供应链受到干扰，去年通胀是升温的趋势。众所周知，房地产是一个非常可靠的抗通胀工具，通胀可以令房地产公司调升它的租金更快、更容易。所以，去年美国房地产股价的表现其实是跑赢标普。如果看得再远一点，比如看过去30年的统计，从1991年开始，每一年凡是通胀超过2%的年份，美国的REITs总回报平均每一年可以跑赢标普6%，在过去30年平均是16.5%，美股只是10.4%。所以，在通胀升温的情况下，投资在REITs上面是有非常好的原因。
通胀上升，大家可能都会担心利率会调升。这个图标可以跟大家分享一下在过去20年，每一年利率调升三次或者以上，REITs的表现会是怎么样的呢？2000年、2004年、2005年、2006年、2017年跟2018年，有很多年每一年都是上升很多，跟今年的情况差不多。但是如果你看美国REITs的表现，2000年上升26%，2004年上升32%，2005年上升12%，2006年上升35%，每一年都比其它的资产类别跑得更快、更远。除了在2017年因为川普上任大幅减税，令标普的表现有一点落差之外，其实每一年都比总的股市表现好。所以，从这个角度来看，我们不太担心在今年经济增长非常强劲，如果加息3次或者4次这样的情况，REITs跑赢大市的机会仍然是挺看好的。
美国十年债利率怎么看？从长期的表现来说，过去十年，十年债利率上升的时候，从这张图看到短期内会压低REITs的表现，但是过了几个月、半年以后，股价永远是继续保持上升的轨迹。我们发觉它的基本因素没有受到加息的影响，很多投资者就会发觉公司可以将租金调升，而且它的入住率不断调升。当这样的消息传出来的时候，很多人就会探讨REITs这个板块。
从估值的角度怎么看？现在REITs的市盈率大概是19.6%，比标普的25%左右还要第很多。而且从2012年、2015年的情况可以看到，现在的差别比以前还要多。从估值来看，我们觉得REITs也是有很好的投资价值。
很多投资者买REITs都是希望有一个好的收入的回报，现在每一年派息大概是2.8%，跟美国十年债有很好的差别。
另外，从组合的角度来看，REITs会帮组合达到一个分散风险的优点，因为REITs本身跟其它类型的资产，包括非美股票、美国股票、投资级的债券、高息债券，它的相关性都非常低，达到40%多到60%。
我们在众多的板块里面，特别看好住宅方面，住宅方面有几个不同的领域：家庭住宅、公寓、组合屋、个人仓库。
先看看家庭房屋。现在的房价在美国不断上升，在2021年加快了一点，越来越多的人觉得楼价已经太贵了，他们负担不了。一些人已经差不多结婚还要生孩子，他们对家庭的房屋需求非常大，这一类型的公司，在最近6个月，租金上扬得非常高。
另外一方面，因为经济向好，而且很多公司要求员工回办公室，市中心的一些公寓的租金也调升得非常快，非常多人口已经搬回去市中心，租金有超过10%的升幅。
因为美国有一个高龄化的趋势，未来5年到15年不会有太大的变化，那些人通常会在他们退休的时候将自己的房屋卖掉，搬进一个比较便宜，而且生活居住条件比较好的组合屋，可以在郊外，跟其他同龄人，在退休的社区中有很多交流，所以需求也上升得非常好，在过去五年租金有15%的上涨。
自助式仓库方面跟住宅有非常大的关联，过去两年因为大家搬家频繁，以及需求非常强劲，这些仓库的空置率不断下降，租金涨得非常快，而且跑赢通胀率很多。个人仓库现在的净收入，每一年差不多上升20%左右。所以，在住宅方面，我们特别看好。
另外一方面是科技，主要包括电讯塔跟数据中心。因为新科技包括元宇宙、5G、自动驾驶，这些都是非常依赖科技房地产公司所提供的激进设备，这些数据中心、电讯塔无论有什么新的科技，都是用这些基建去达到传送的要求。最近我们发觉美国重新投入很多基建，这个基建计划会带动网络覆盖率不断提升，而且电讯塔公司也因为在长远看到数据储存的需求不断上升，也增加了他自己的投资，也看到一些电讯塔公司开始用收购的方式去进入数据中心，他们希望利用两边的优势提供一些升级高阶的服务，去应对将来科技的需求。
因为元宇宙跟云端的计算等等应用在未来十年还有很大的发展空间，从这个角度来看科技板块的增长率是暂时不会慢下来的。而且我也想跟大家谈一下在这些板块里面，American Tower、Crown Castle在本身的市场里都是有一个领导的市场率，我们不用太担心因为供应会突然增加，令它的pricing power受到影响。
从通胀利率基本因素方面来看，可以预见全球房地产公司可以提供一个优良的投资条件，帮助投资者从股市收入和资本增值方面取得有吸引力的回报。
主持人：谢谢邝总的分享，透过您刚才的主题演讲和分享，网端的朋友有很多问题向您来进行提问。
第一个问题，请问科技REITs为什么会成为市场的亮点？
邝孟德：科技一定是一个不断向前走的趋势，刚才说了无论在人们工作、购物、沟通方式各个方面，都会变得越来越科技化。比如说在电子商务方面，现在很多国家的市场占有率其实并不是太高，好像10%、15%左右。从这个非常低的阶段到50%、60%饱和的阶段，我们觉得还有很多基建需求需要不断投入，这样可以提供很多机会给这些科技REITs的龙头公司，包括American Tower，这些在市场里面有非常领先地位的龙头公司。而且除了这个之外，在投资公司方面，比如说一些私募投资公司发现从前有很多投资在写字楼、零售其它方面，现在越来越投入更多资金在科技REITs里面，股价上升了很多，在这方面会加速市场对科技REITs的投资，会看得更乐观。
主持人：刚才您和温总都提到了元宇宙的概念，我们看一下对于房地产行业而言如何看待元宇宙对于房地产行业整体的影响，我们看到有很多人在元宇宙当中已经开始买地、买房，他们会买更大的房、更多的房，您怎么看？
邝孟德：元宇宙会越来越变得普及和流行，我相信将来如果这个趋势继续的话，大家可能留在家工作、玩耍的时间会增加，对住宅的要求可能更高，也可能在郊外的住宅比市中心的公寓更受欢迎。毕竟人们是社交动物，接触是不会完全消失的，而且有一部分公司也可能要求员工会回去写字楼，未来会对零售和写字楼用途的方式会有一些改变，对需求也会有一些减少。但是现在很难说会怎么样发展，我觉得有可能在未来的写字楼里面会加一些元宇宙的会议室也说不定，地产类别在过去100年、200年一直都存在，你可以看到200年大家用地产的方式跟现在已经很不同，很多这些上市公司有这个远见，有本身管理的优势可以在元宇宙出现的情况下，可以将自己的资产管理得好，而且跟随时代而变，我不太担心。
