来源：泓湖投资
第一张图：中国商品房销售额与出口金额的对比
（数据来源：Wind，泓湖投资制表）
1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式发布，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。因此，从1999年开始，中国进入了商品房的新时代，随后的二十多年里，商品房成为了拉动中国经济增长的重要引擎。
1978年，中国进入改革开放的新时期。我国大力发展对外贸易，外贸成为中国加快现代化建设、改变落后面貌、促进经济发展和提高综合国力的重要途径。2001年中国加入世界贸易组织后，中国的出口大幅增长，也带来贸易顺差和外汇储备的大幅增长，出口也成为了拉动中国经济增长的重要引擎。
2021年是一个转折点。这一年里，中国商品房销售额创下了历史新高：18.19万亿元人民币，随后进入了调整，到2025年，全年商品房销售额已经降至8.39万亿元，较2021年下降了9.80万亿元，已降至2014至2015年的水平。
而2021年之后，中国的出口则继续保持高速增长状态。2021年出口金额为21.43万亿元人民币，到2025年已增长至26.98万亿元，较2021年增长了5.55万亿元。
因此，2021年之后出口的强劲增长部分对冲了房地产市场下滑的负面影响，成为了支撑中国经济韧性的重要力量。
第二张图：出口产品中，劳动密集型产品与机电产品的对比（以2020年为基准）
（数据来源：Wind，泓湖投资制表）
机电产品包括汽车、集成电路、计算机、手机、家电、船舶、机械、医疗仪器及器械等商品。最近12个月（2025年4月至2026年3月）机电产品以人民币计价的出口金额相较于2020年已增长了60.32%。机电产品出口金额的持续增长是中国技术含量相对较高的一系列商品在全球市场中极具竞争力的体现。
而我国传统上的出口商品以劳动密集型产品为主，包括塑料制品、纱线、织物、箱包、服装、鞋靴、家具、玩具等。劳动密集型产品是传统上中国在全球市场上具有竞争力的产品，但最近12个月较2020年全年仅增长了11.31%；尤其是2023年以来，劳动密集型产品的出口则呈现下滑趋势。
机电产品出口的持续增长与劳动密集型产品出口的停滞乃至下滑的对比，是中国产业结构从劳动密集型向技术密集型的深刻转型的体现。
第三张图：住宅销售与住宅新开工面积的历史趋势
（数据来源：Wind，泓湖投资制表）
2021年是住宅销售面积的顶峰，当年销售面积达15.65亿平方米；而且，2019年和2020年住宅销售面积也超过15亿平方米；此后住宅销售陷入下滑中，到2025年，全年销售面积为7.33亿平方米，较峰值年份下降了8.32亿平方米。
2019年则是住宅新开工面积的顶峰，当年新开工面积达16.75亿平方米；到2025年，全年新开工面积仅4.30亿平方米，较峰值年份下降了12.45亿平方米。
住宅销售与新开工面积出现了非常剧烈的下滑，2025年的基数已降至较低水平，即便未来仍旧出现双位数百分比下滑，其下滑的绝对值也较小，预计远小于2021-2025年水平，因此，未来住宅市场对经济的影响力将弱化，投资者无需过度纠结房地产周期，或可更多关注中国经济新动能的变化。
值得一提的是，2022年至2025年，住宅销售面积均大于新开工面积，四年累计下来，住宅销售面积为36.42亿平方米，而新开工面积则为25.41亿平方米，新开工较销售面积小11.01亿平方米，体现出去库存的特征。
最后，让我们来回顾一下金融市场的表现。
（数据来源：Wind，泓湖投资制表）
第二波通胀风险是真实存在的，尤其如果扰动持续数周以上。
2021年至2024年是房地产泡沫的集中破裂期。这段时间里，房地产成为主导金融市场的核心因素。在房地产泡沫集中破裂期间，货币总体宽松，利率持续下行，债券市场因此受益，走出一轮大牛市。
2024年“924”股票行情启动后，股票投资者曾一度怀疑牛市的可持续性，股市也曾一度回调，至2025年4月初美国总统特朗普宣布关税战时投资者的疑虑达到高点。到2025年下半年时，国内科技产品出口持续放量，相关上市公司的业绩也逐步印证，令A股市场出现了结构性牛市，科技板块涨幅尤为明显。而在此期间，债券市场表现总体平稳，也反映出经济转型期的特点。
整体来看，中国的宏观环境仍有不确定性，但在经济新动能的驱动下，结构性机会正在变得更加清晰。对投资而言，真正重要的是识别技术变革背后的产业趋势与盈利模式，而不是简单追逐概念。
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