一、REITs市场整体情况
C-REITs产品设计，是将项目资产包装成ABS，公募基金通过持有ABS的方式持有项目资产，本质上是基础设施项目上市。C-REITs底层资产每年90%以上的可分配金额必须用于分配，投资者可近似认为通过持有C-REITs持有了底层资产，每年可以通过基金分红的形式获得底层资产产生的现金流。
截至2025年6月30日收盘，我国REITs（不动产投资信托基金）已上市只数达到72只，总市值达2054.75亿元，标志着市场发展迈入新的阶段，同时上交所不断推动完善扩募机制，形成了“首发+扩募”双轮驱动格局。资产类型愈发丰富，涵盖交通基础设施、保障性租赁住房、仓储物流、消费类基础设施、产业园区基础设施、市政环保等多种类型，为投资者提供了多样化的投资选择。
二、二级市场表现
2025年以来，公募REITs二级市场整体表现强劲。截至6月30日，年内中证REITs全收益指数累计上涨14.10%。其中涨幅超过20%的REITs产品累计28只，涨幅超过10%的REITs产品累计41只。REITs市场整体上涨幅度高于主要股票指数。不同底层资产类型的REITs涨幅存在一定分化，其中消费REITs涨幅约34%，表现最佳，其中嘉实物美50%、华夏大悦城48.3%、华安百联44.7%、华夏首创奥莱43.7%、华夏金茂REIT30%、华夏华润REIT33.7%；保租房REITs今年涨幅约26.23%；仓储物流上涨25.2%；产业园类涨19.44%；交通基础设施类涨15.64%；生态环保REITs涨2.15%，表现略弱。
今年初至3月中旬利率大幅调整，而后在中美关税战笼罩下利率快速下行，经济基本面仍在缓慢恢复中。低利率环境下高息资产稀缺，机构欠配问题持续存在，公募REITs作为较高分红、风险适中（23年超跌了）、和其他资产相关度较低的资产，整体性价比较高，市场抢配情绪较好，强经营和强条款的项目涨幅显著。消费类受益于基本面向好和政策支持力度较大率先迎来补涨，其他类型品种按照现金分派率呈现轮动行情。一二级价差推高打新策略热情：二级市场较高的涨幅带动了一级新项目的性价比，一级市场的稀缺性也一定程度上维持了二级投资者的信心。
从换手率上看，25年换手率略低于24年水平，买入并长期持有策略可能越来越受到投资机构青睐。
三、当前REITs市场特点
伴随着无风险利率中枢下行，LPR与市场风险溢价也不断下调，REITs的折现率多数下调，影响REITs价格的因素主要体现在分子项，以及市场资金、情绪、机构行为等。
1、当前REITs处于供不应求的状态，上市首日涨幅较好，打新收益较高，但是一级筹码相对拥挤，难以获取额度，战配份额竞争激烈，部分机构通过延长限售期获取战配额度。
2、今年REITs解禁项目增加，可关注解禁带来的调整后配置机会，以及战配解禁后带来的大宗交易加仓机会。
25年有34只REITs解禁，其中24只为24年新上市项目1年期限售投资人解禁、9只为22年上市项目3年期限售关联方解禁、1只为22年上市项目3年期限售投资人和关联方均解禁。
3、当前REITs二级市场累计涨幅较高，年报披露后部分REITs或公告分红，不同类型机构行为可能分化。例如交易型机构存在获利了结动力，规避回调风险，但对配置机构来说，低利率环境欠配压力仍在，对公募REITs的长期配置需求仍持续。
4、不同类型底层资产品种表现出现分化，板块差异较大，需把握轮动机会，挖掘弹性较大品种。
消费类、保租房类，涨幅大、上涨趋势较好，如嘉实物美、华夏大悦城、华夏金茂，易方达华威、汇添富上海地产、厦门安居、华夏北京保障房、国君城投宽庭保障房。
能源类在四月下跌较多，部分处于补涨阶段，如工银蒙能清洁能源、中航京能、中信建投国家电投、中信建投明阳智能，但嘉实中国电建新能源涨势较稳健；华夏特变电工新能源5月下旬后开始拉升，但鹏华深证能源仍在4月调整坑中缓慢回升。
交通基础设施类整体走势较强，关注基本面后续变化。中金安徽交控、中金山东高速、华泰江苏交控涨势较好，但少数仍处于下跌通道中，如华夏合肥高新、国金中国铁建等，平安宁波交投进入6月开始调整。
产业园类波动较大，走势分化最大。如广发成都高科产业园、招商科创孵化器、建信中关村产业园自2月中旬以来震荡盘整中；东吴苏园产业园自4月中旬到达阶段性峰值后快速下行，目前初步企稳；国君临港创新产业园、国泰君安东久新经济、中金重庆两江产业园、博时津开产园、华夏金隅智造工场自年初以来稳步攀升，博时蛇口产业园自2月中旬高点震荡小幅走低、中金湖北科投光谷产业园持续下跌中。
物流类，四月份有所调整，目前基本收复跌幅，如中金普洛斯、红土盐田港；中航易商仓储物流前4月内基本蛰伏，5月后开始快速拉升。嘉实京东仓储基础设施整体涨势较稳，仅2月下旬、4月上旬出现短暂调整。
四、最新政策支持
1、促消费方面，今年3月份，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》提出，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。这一政策为消费类、文旅类REITs的发展提供了有力支持，进一步拓宽了REITs的资产类型，吸引更多资金流入相关领域。地方政府也积极响应，明确提出支持符合条件的企业发行REITs产品，从项目储备、申报指导等方面提供支持。
2、电力改革方面，2025年2月发改委发布《关于深化新能源上网电价市场化改革促进新能源高质量发展的通知》（136号文），按照价格市场形成、责任公平承担、区分存量增量、政策统筹协调的要求，推动新能源上网电量全面进入电力市场、通过市场交易形成价格。完善现货市场和中长期市场交易及价格机制，建立新能源可持续发展价格结算机制，根据存量和增量项目不同情况，明确电量规模、机制电价和执行期限等，以保障新能源公平参与市场交易，促进新能源高质量发展。
3、2025年4月16日《国家发展改革委办公厅国家能源局综合司关于全面加快电力现货市场建设工作的通知》（394号）出台，旨在贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，围绕构建全国统一大市场要求建设全国统一电力市场，全面加快电力现货市场建设。
五、投资思考
自今年4月上旬以来，国内权益指数自关税战砸出的低点位置稳步回升，关税冲突缓和后股市有望维持慢牛行情，叠加货币宽松环境未变，债市总体横盘（信用好于利率），宏观经济处于缓慢回升进程中，股债双牛环境下REITs处于上涨周期前段，后续仍有发挥空间。
1、产权类REITs涨幅普遍强于特许经营权REITs，这可能由于底层资产具有增值属性导致。后续可提高对产权类品种的相对比例。
2、底层资产估值增长率越高，产品价格涨幅越大，锚定效应显著。
通过对已上市产品在年报披露第三方估值的前后1周价格变化可观察：产品估值提升，能够快速反映在二级市场价格上，即二级市场能有效体现基本面估值的锚定作用。
3、本年REITs解禁项目增加，可关注解禁带来的调整后配置机会，以及战配解禁后带来的大宗交易加仓机会。
4、采用多种方法看待REITs估值，绝对估值是基础，合适的相对估值方法便于不同类型产品的比较，发现补涨机会。
5、板块差异较大，把握轮动机会，挖掘弹性较大品种。
结合DCF估值模型，当前利率中枢大趋势下行的背景下，分母端折现率大概率下移，分子端的变化至关重要。
可以分两类：
（1）现金流非常稳定，偏债属性强；
保租房：强政策支持，供需稳定，涨幅显著、走势稳健，可继续持有和增仓。
市政环保类：筛选业务量稳定、现金流较好的项目。类似中航首钢生物质REITs应规避（垃圾处理量下降），同时关注补贴到账情况，以及是否有相应政策支持。
（2）现金流有波动，但在经济上行时期弹性比较好，权益属性强；
a.基本面较强：消费类基础设施，交通基础设施、能源类（关注政策变化对弱区域基本面影响）。
消费类REITs：受益于于一系列促消费政策，领涨势头显著，可继续持续和增仓。
能源类REITs：有关电力改革构建全国统一大市场的136号文、394号文出台后，市场化竞争加剧，电力能源类项目可能出现加大分化，可补仓位于用电负荷密集区的长三角、珠三角、京津冀、闽南等区域项目，对于弃电率、弃风率较高的地区项目谨慎选择。可选择嘉实中国电建新能源、华夏特变电工新能源等。
交通基础设施REITs：在经济复苏加快的时段爆发力好，目前处于补涨阶段；
可选择国家级重要路段（联通核心交通网络枢纽）、经济发达区域、客货流通行量上升的项目。
b.基本面较弱：园区基础设施类，仓储物流类项目，特点是供给过剩，需筛选强项目强条款或者估值保护垫较厚的项目；
园区基础设施类：园区基础设施类品种分化较大，需要精细筛选，深挖底仓园区资产运行情况；可选择如国君临港创新产业园、国君东久新经济产业园、中金重庆两江产业园、博时津开产园、华夏金隅智造工场等。
仓储物流类：需关注经济复苏对供给过剩的消纳情况、社零数据、高标仓新增供给等；可选择如中航易商仓储物流等，嘉实京东仓储基础设施。
