一、市场总体情况统计
近期，REITs市场发展势头强劲，亮点频现。截至2025年6月6日收盘，我国REITs（不动产投资信托基金）总市值首次突破2000亿元大关，达到2019.91亿元，标志着市场发展迈入新的阶段。已上市的REITs产品数量稳步增长，总数量达到66只，首发总规模约为1743.93亿元，资产类型愈发丰富，涵盖保障性租赁住房、仓储物流、消费类基础设施、产业园区基础设施等多个领域，为投资者提供了多样化的投资选择。
数据来自wind
细分领域来看，主要有如下几类：
（一）交通类REITs
交通类REITs在总市值方面占据领先地位。截至6月6日，其总市值达到653.913亿元。例如平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT，最新市值为111.8亿元。市场涨幅表现上较突出，如华夏南京交通高速公路REIT年内涨幅41.38%，招商高速公路REIT年内涨幅40.77%，平安宁波交投REIT年内涨幅32.26%。
交通基础设施通常具有稳定的现金流，其收入来源于过往车辆的通行费等相对稳定的收费项目。这类资产可能受到宏观经济环境影响较明显，比如车流量可能出现波动；基础设施的维护成本较高，需要持续投入资金以确保设施的正常运营。
（二）消费类REITs
消费类REITs今年以来市场表现突出，成为领涨板块，例如华安百联消费REIT年内涨幅约51.41%，华夏大悦城商业REIT年内涨幅49.47%，嘉实物美消费REIT年内涨幅约43.21%。随着消费市场的逐渐复苏以及政策对消费基础设施的支持，消费类REITs底层资产的经营状况得到改善。商业综合体、购物中心等消费基础设施通过优化业态布局、举办促销活动等方式吸引消费者，提升租金收入和运营收益。该领域也面临电商冲击、消费者需求变化快速等风险，需要不断创新运营模式以适应市场变化。
（三）园区类REITs
园区类REITs总市值达307.05亿元。产业园区的发展与当地产业政策、经济结构调整密切相关。一些新兴产业园区受益于政策扶持和产业集聚效应，入驻企业数量增加，租金收入稳定增长。但部分传统产业园区可能面临产业升级压力，若不能及时调整产业定位，可能出现空置率上升、租金下滑等问题，影响REITs的收益表现。
（四）保租房REITs
2025年保租房REITs市场持续火热。5月21日华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所正式上市，开盘即上涨30%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限。3月底上市的汇添富上海地产租赁住房REIT上市首日涨幅同样超30%。政策的大力支持是保租房REITs火热的重要原因，其具有抗周期属性及稳定分派率优势。不过从一季度财报来看，部分保租房REITs营收出现分化，部分项目面临短期压力，如华润有巢REIT营业收入环比下降1.6%，招商蛇口保租房REIT环比降幅达13.4%，反映出市场竞争加剧、运营管理面临挑战等问题。
二、二级市场表现
2025年以来，公募REITs二级市场整体表现强劲。截至6月5日，年内中证REITs全收益指数累计上涨14.33%。涨幅超过20%的REITs产品共有25只，涨幅超过10%的REITs产品共有43只。REITs市场整体上涨幅度好于主要股票指数。不同底层资产类型的REITs涨幅存在明显分化，其中消费REITs上涨31.14%，表现最佳；产权REITs今年涨幅为17.17%；特许经营权上涨12.53%；生态环保REITs涨幅仅有0.76%，表现略弱。交易活跃度方面，本年REITs交易活跃度较去年上升，仅仓储物流、水利设施和供热设施等活跃度下降，整体换手率较上期略有提升，高于沪深300和中证红利，但低于中证500。
三、发行与扩募情况
（一）发行情况
今年以来REITs发行市场较为活跃。截至目前，已发行7只REITs，发行数量比去年同期增长17%，发行规模合计113亿元。今年产权REITs的发行在数量和规模上具有明显优势，数量和规模占比都为86%左右。新发行的REITs涵盖多种底层资产类型，如供热设施为新发行的资产类型。当前市场上，中金亦庄产业园REIT和华夏北京保障房REIT项目正在发行，合计发行规模在17亿到20亿元。从发行结果来看，2025年发行的REITs配售比例都很低，平均配售比例仅有0.69%，反映出投资者对REITs产品的高度认可。
（二）扩募情况
上交所不断推动完善扩募机制，形成“首发+扩募”双轮驱动格局。2023年，沪市完成扩募上市的项目有华安张江REIT、中金普洛斯REIT，合计规模约50亿。2024年，沪市6单项目发布扩募公告，截至目前2单（京保REIT、临港REIT）已通过，4单（华润有巢、东久REIT、京能光伏、厦门安居）处于上交所受理反馈阶段。华夏北京保障房REIT扩募申请正式获批，成为国内首单保租房REITs扩募项目，拟购入北京四个项目，估值约8.3亿元，为保租房REITs的扩募提供了实践经验。
四、最新政策支持
今年3月份，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》提出，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。这一政策为消费类、文旅类REITs的发展提供了有力支持，进一步拓宽了REITs的资产类型，吸引更多资金流入相关领域。地方政府也积极响应，明确提出支持符合条件的企业发行REITs产品，从项目储备、申报指导等方面提供支持，促进REITs市场的繁荣发展。
四、市场展望
随着REITs市场机制的不断完善，发行效率和透明度将进一步提高，吸引更多投资者参与。目前数据中心、旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地，进一步丰富REITs的资产类型，为投资者提供更多选择。在宏观经济环境和政策支持的背景下，REITs作为一种能够提供稳定现金流、与其他资产相关性较低的投资产品，其配置价值将更加凸显。但同时，市场也需要关注底层资产的运营管理风险、宏观经济波动对资产收益的影响等问题，通过加强风险管理、提升运营水平。
