在多部委提出加强消费基础设施建设的背景下，购物中心作为居民消费、娱乐、休闲的重要载体，预计将受益于内需提振政策。
一、购物中心运营的现状
根据赢商网数据，截至2024年末，全国368个城市里，商业建筑面积在3万平米以上的购物中心共计有6328座，合计建筑面积为5.6亿平米，分别同比+8.3%、+7.6%，较2023年略有提速，总体保持了增长态势。购物中心的投资建设周期较长，通常在3-5年，2024年全国新开业购物中心数超过430个，其中超过90个为存量改造开业，数量占比约为21%，存量改造的绝对规模和开业数量占比均为历史新高。
图1：全国购物中心数量（座）及同比
数据来源：赢商网、中信证券研报
购物中心运营市场竞争较为激烈，截至2024年末，全国运营商场最多的企业为万达商管，其在管数量超过500座，再者依次是万科企业、新城控股、天虹股份，运营商场数均在100座以上，宝龙商业和龙湖集团的在管数量也已接近百座，国内前10名运营商的在管商场数份额进一步提升至20%左右。
二、购物中心运营的趋势
随着消费观念的进步以及生活水平的提高，民众的需求日趋个性化和碎片化，购物中心逐步演变为综合性的消费场所，愈加注重为消费者提供多元化的消费体验和服务，餐饮、休闲娱乐等业态的占比不断提高。购物中心实际上做的是非标准化的消费生意，虽然定位相近的商场有很多，但是在趋势观察、信息处理、决策制定等管理能力的考量方面，不同商业地产管理公司的表现各有千秋，表明综合运营是一项高门槛的能力。
近年来，头部商管公司秉持精细化的管理理念，基于会员系统建设，强化商业经营思路。在赢商网统计的2024年度人气购物中心TOP100榜单中，上榜的商场顺应圈层化、年轻化，或是热衷打造年轻力潮流街区，或是打造极具视觉冲击力的巨型装置，或是频频举办各类主题活动，诸如此类均是为了聚客和维持消费者粘性，尤其是头部的商管企业，在这些方面展现出了较为强劲的主观能动性。
以三大上市公司的财务数据来看，2024年华润万象生活、龙湖集团、新城控股分别新增21、11和15座购物中心，合计在营购物中心销售额平均+16.4%，同店销售额平均+6.2%（均好于社零+3.5%的增速），租金及管理费收入平均+16.6%，同店租金平均+3.1%。充分说明了优质运营商的管理潜力和增长势能。
图3：样本公司购物中心销售额同比
数据来源：中信证券研报
三、购物中心运营的机遇
全国范围内购物中心的数量整体趋于饱和，当前预计存量中约有25%是存续期达十年以上的商场，数量超过1500个。过去几年部分老旧和低效运营的购物中心通过特色化改造，变身为全新的商业打卡地，改造效果实属亮眼。随着购物中心存量趋势进一步加深，我们预计存量改造的势头也将延续。
政策方面，2023年以来，中央多次发文要提振消费，今年4月财政部、住建部联合发布《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，提及探索建立可持续的城市更新机制，推动补齐城市基础设施的短板弱项，首次提及加强消费型基础设施建设，注重向提振消费方面发力；国务院办公厅重磅发布《恢复和扩大消费的措施》，提出要从“项目运营商”向“消费场景打造者”转型，构建沉浸式、体验式消费空间。在激发消费活力的政策利好背景下，我们看好头部商管企业强者恒强的态势，并且部分企业在过去逆境中展现出的能力已证明了其优秀的管理效率。
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