Q：请问重阳投资，如何看待近期房地产市场景气回升？
A：9月26日，政策高层强调要促进房地产市场止跌回稳。随后降房贷利率、降首付等政策陆续落地，城中村改造货币化安置和专项债收储等政策也陆续宣布。各部门协同发力，对房地产行业的定调进一步积极。
从整体数据来看，近两个月房地产市场出现了明显的景气回升。从量的层面看，根据国家统计局数据，10月全国新房住宅销售面积同比略降0.5%，销售金额同比略升0.8%，较上月明显增加。根据Wind统计，截止11月19日，11月全国30城新房销售面积同比增长13%。二手房角度来看，据住建部披露10月份全国二手房网签成交量环比增加4.5%，同比增加8.9%。从价的层面看，10月70大中城市新房和二手房价格环比下跌0.5%，较上月分别增加0.2%和0.4%。
从结构上来看，本轮行情中一线城市明显好于其他城市。截止11月19日，一线城市新房销售面积同比增长49%。住建部披露的10月二手住宅网签成交量一线城市同比增长47.3%。10月一线城市二手房价环比上涨0.4%，是近13个月以来首次环比正增长。这一方面是由于一线城市人口净流入，供需关系相对健康；另一方面也是由于二三线城市此前政策放松更加彻底，本轮政策中一线城市放松力度相对更大，降利率降首付和税费优惠等政策事实上更有利于一线城市。
时间尺度对比来看，本轮整体景气回升幅度超过517新政，但仍暂时弱于疫情放开管控后的2023年年初。2023年2-4月新房住宅销售面积同比上涨2.7%，70大中城市新房价格环比累计上涨近1%，二手房价累计上涨约0.4%。这一方面是由于疫情放开后预期修复是全国层面的，而本轮主要受益方是一线城市；另一方面也是由于相比疫情刚放开时居民的收入预期相对更弱。
从国内及国际经验来看，一线城市房地产止跌回稳往往领先于全国房产市场。一线城市本轮二手房成交量已经高于2023年一季度，二手房挂牌量也相对稳定略降，这说明在更大的放松政策下，一线城市此前积压购房需求逐步释放，地产市场短期已趋于供求平衡。但更长时间来看，一线城市的止跌回稳仍有赖于新增需求的稳定，而新增需求更多取决于居民收入预期的改善。随着房地产各类限制性政策的逐步取消，后续财政政策如何在居民端形成有效刺激，居民收入预期能否回暖将是决定房地产市场能否回稳的关键。
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