市场都在等的房地产救市政策落地了！降首付+降利息+国家队收房都来了！
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A股房地产板块的积极情绪今晚传递到美股。
当地时间5月17日，美股开盘后中概股尤其是房地产板块个股出现强劲上涨。房多多盘中一度大涨逾400%触发熔断，多只中资房地产个股大涨并创出股价阶段新高。因宣布与OpenAI建立合作关系，今晚被称为“美股贴吧”的REDDIT股价出现强劲上涨。
从昨天开始，房企股价接连大涨，消息面说明有大利好要来，果不其然，今天楼市的重磅消息一个接一个，而且是连续4个救市重磅举措。
这是1998年开启商品房时代以来，最重磅的的救市政策：
517新政内容
全面调低购房首付比例
首套房商贷最低首付比例只有15%，二套不低于25%。
意味着手里有30万就能买200万的房子 。
取消利率下限
取消全国首套住房和和二套商贷利率下限。
今年上海首套利率已经降至3.85%，将来只会更低。
全面下调公积金贷款利率
下调公积金贷款利率0.25个百分点。
5年以下（含5年）和5年以上首套个人公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，二套为2.775%和3.325%。
这是今天央行、金融监管总局发布的楼市刺激新政，力度空前。
首套房15%的首付比例、房贷利率无下限，在历史上尚属首次。
这次救市的决心可见一斑。
若干年后我们回顾楼市，517新政一定会留下一笔。
当然第一、第二个数据都是下限，各城市执行层面会有灵活处理。
至少上海首付比例还没确定调整，具体以上海市内发布为准。
公积金全国统调。
01
这个重磅政策有用没有？
很多群友给出了负面评价：一点用没有！
“我现在不买房是因为首付不够吗？我是因为不敢贷款才不买啊，你还让我多贷款，有意义吗”？
相信不少人都会这么想。
环二倒没那么悲观，任何新政都有作用，或多或少都激活了一些购买力。
是有人不敢背贷款，一定也有首付够不到门槛才放弃买房。
后面这个群体，现在就有部分释放出来。
另外，政策本身很重要，更重要的是政策目的。
之前都在讲楼市泡沫大、杠杆率太高，现在为什么还鼓励上杠杆？
背后的决心大家感受到了吗？
其实中国楼市杠杆率真没那么高。美国平均首付比例13.8%，最低的低到3%。
日本最低可以做到0首付，平均首付比例只有12%。
上海这种首付动辄35%以上，其实安全垫已经很高。
02
房地产到底还有没有机会，房价还涨不涨，众说纷纭，谁也说服不了谁。
影响房价的因素太多了，大家各自抓住了一些因素，认为抓住了真理。
其实任何事物背后都有主要矛盾。
过去20多年房价为何暴涨？有人说城市化、有人说供需矛盾、有人说杠杆率高……
其实最重要的就一条：大家有钱了。
要是大家都跟30年前一样穷，不管你怎么折腾，房地产肯定火不了，房价肯定起不来。
你开发了外立面镶钻石的豪宅、买房送无人机、买房保证读清华，大家兜里只有200块钱 ，你房价就得降到我买得起。
80年代中国的文物很便宜，外国人看不懂，中国人又没钱买，价格肯定低。
后来中国人有钱了，文物价格也上来了。国际拍卖的中国文物，大部分都是中国人买走了。
相反只要人民不断有钱，就会不断产生购房需求。
大家买房的目的千奇百怪，归根到底就一条：我有钱买房了。
不管大家处于什么阶段、什么年龄、家里住什么房子，中彩票无一例外都要买房。
两房换三房、三房换别墅，只要你不断有钱，就能不断的找到买房理由。
不买房本质上只有一个原因：钱不够。
没人真的喜欢租房，尤其是中国这个租房环境。
03
那现在大家有没有钱？有，巨有钱。
这几年我们居民存款不断创新高，目前已经高达145万亿。
比2018年翻了一倍多。为什么这么有钱还不买房？
2020年以来几件大事，彻底把大家信心打没了。各种偶然发生的利空叠加到一起，我们运气也是没谁了。
所以很多人有钱买，因为时局变动暂时搁置了。
信心这种东西，早晚会修复。
几年不花钱，攒下的天量资金，却成了市场最大的风险。
2021年到现在，我们攒了54万亿。
这些钱什么时候流出来，市场可能就会再次起飞。
大家只是在等一个时机。
当然这些钱不会平均流到每个城市、每个区域、每个楼盘。
甚至这些钱也不是平均掌握在每个人手里。
钱在谁手里，钱往哪流，我们就赌哪里。
04
现在知道为什么救市决心这么大了吧？
你们这些人，拿着这么多钱，想干什么？为什么不拿出来支援国家建设？
大家知道145万亿是个什么数字吧？占了我们总存款的49%以上。
一半的钱都在你们手里了，zf、企业的钱加起来都没你们多。
现在某些机构非常缺钱，本着谁有钱就赚钱的原则，不打你主意打谁主意？
你要不要花，要不要参与楼市，自己拿主意。
不过环二想说的是，你这些钱有很大风险丢掉。
都知道纸币就是废纸，大家对纸币的争夺，本质是争夺对未来资源、劳动的支配权。
你存钱不就是想以后不干活，或者老了找人养老吗？
你不干活，只能是让别人帮你干。
我们存钱的本质就变成了，未来希望别人听自己的。
这就是一个零和博弈。
存款总量整体是没意义的，大家都存钱，等于都没存钱。大家都不存钱，等于都存钱了。
在这个层面讲，让大家花钱是一个政治正确。对整个社会而言存钱没意义，让经济社会更高效的运转起来才有意义。
所以大家不用猜了，上海100%会进一步放松限购。
任何楼市新政都只是手段，目的是楼市回到大家想要的样子。
只要还没达到目的，只要还有工具，有什么理由不用？
05
救市政策解读
一、当前，房地产市场仍强调继续坚持因城施策的主基调。
按照上述政策，央行已经取消了全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，但央行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
上述规定的逻辑是我国商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行、（原）银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。
4月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年4月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
央行一季度货币政策执行报告显示，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。3月，新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降0.45个百分点。这是今年个人住房贷款加权平均利率首次低于企业贷款加权平均利率（3月为3.73%）。
数据显示，4月个人住房新发放贷款利率为3.7%，比上月低2个基点，比上年同期低48个基点，处于历史低位。
二、和利率保持一致，首付比例也同样执行因城施策的主基调。
政策明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
“为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展。”对于上述政策的发布，央行在公告中解释。
5月17日，国家统计局发布的数据显示，今年前4月，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。
国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，今年以来，各地区因城施策，不断优化房地产政策，从4月份房地产领域主要数据情况看，房地产继续处于调整期。下阶段，要按照中央政治局会议精神，切实贯彻落实党中央决策部署，结合房地产市场供求关系的新变化，人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
央行发布的数据显示，4月末，M2同比增长7.2%，M1同比下降1.4%。今年前4月，分部门看，住户贷款增加8134亿元，其中短期贷款增加50亿元，中长期贷款增加8084亿元。东方金诚分析表示，4月末M2和M1增速的“剪刀差”扩大至8.6个百分点。近年来M2与M1增速“剪刀差”持续处于高位，主要原因是房地产市场低迷背景下，居民购房需求下降，居民存款向房企活期存款转移受阻；同时，在经济下行压力下，企业经营投资活跃度偏弱，资金“活化”比重下降。
“当前亟需通过有效刺激内需、提振实体经济活跃度，特别是推动房地产行业尽快实现软着陆等方式，提振经济内生增长动能。”东方金诚表示。
