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1.近日，地产利好政策持续出台，需求端来看，一线、强二线密集放松限购，全国多地开展存量住房“以旧换新”政策，供给端来看中央政策发力城市更新和住宅地供应，但销售量和房价的降幅似乎依然明显。据您观察，政策对需求端的带来的刺激效果究竟怎么样？近日，港股地产板块躁动，市场情绪大幅逆转，您如何解读？
煜德投资：对于地产政策的新表述——“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，指向新一轮“去库存”的政策转向。房地产行业已经经历了连续三年超预期下跌，这也成为过去三年中国经济最大的拖累项，如果新的政策导向能够发挥作用使房地产行业企稳见底，则可以更明确的看到宏观经济这一轮周期的见底复苏。
中国地产很可能已经走过大周期的高点，传统上升期的周期思维方式不再适用于未来的结构性下行。地产行业销售规模较高点已降幅超过30%，行业寻底的过程是痛苦的出清，但从全球的实证经验来看，地产行业经历快速下行之后会逐步走入一个新的中枢区域。
今年以来地产政策加大刺激，但总体地产景气度仍显示供需两弱，没看到实质性的见底好转。但是地产行业不会消失，即便是发达国家的成熟经济体中，地产仍然是十分重要的经济组成部分。地产行业经历了3年基本面快速下行，很多地产公司出现债务风险，地产股也大幅下跌，特别是一些优质的开发商都跌到了从未有过的历史估值低位。在近期政策密集出台及呵护下，长期超跌后的反弹也可以理解。然而，政策效果显现需要时间验证，我们需要继续实时观察地产数据是否企稳。
2. 有人认为当前地产股谈安全边际为时尚早，也有人认为地产股有望先于地产见底，您对此如何看待？
煜德投资：对大多数地产股来说的确还谈不上安全边际，基本面角度还看不到行业的企稳和见底回升。但行业经历了快速洗牌和出清，如果今年见到地产下行大周期结束、中枢逐步企稳的话，我们认为还是有一批优质房地产企业，尤其是国企、央企的股票可能会先于行业基本面见底。
3. 有券商发出“这次地产不一样”的感叹，认为近期会议对于地产的救助思路终于出现方向性转变，从注入流动性到侧重去化，在您看来，这些变化能否产生根本性影响？长期来看，中国地产可能会走出什么样的出清模式？
煜德投资：其实这次地产政策和之前的政策是一脉相承的，不同的是这一次政策更明确的指出消化库存，很像2016年的政策导向。如果政策能真正落实的话，对于行业缓解库存有一定的作用。但是从长期的角度来看，地产行业经历了二十多年的发展周期，接下来处于寻找下一个中枢的过程，政策本身也只能起到一个平缓和辅助的作用，需要市场寻找到一个相对均衡的状态。
经历了三年快速下行之后，房地产行业的市场化出清过程很可能走到了后半场。政府以收购或以旧换新的方式介入到市场，政策保障叠加市场自身出清，双轨制发展的行业解决方案会是一个不错的选择。但是也有各种掣肘在其中，比如说地方的财政压力，中央政府层面也需要通盘考虑政府作为参与者来解决诸多细节等，具体方案需要再观察。
4. 2023年以来房地产销售和拿地、开工数据持续承压，2024年一季度基金重仓股中，地产股持仓市值进一步下滑，环比下降20.95%，地产股持仓占比也继续降低，基金继续低配地产行业。当前地产板块存在的主要风险有哪些？
煜德投资：地产板块的主要风险还是行业基本面的风险，从近期的销售数据来看并没有很明显的改善。房地产行业在A股和港股里有三、四百家上市公司，可能有大部分公司未来不复存在，或者规模萎缩，如何甄别和选择好的公司来投资是比较重要的。
5. 您如何看待地产股当前的估值和投资价值？细分来看，哪一类房企以及产业链哪个环节最受益于此轮政策刺激？
煜德投资：为应对中国经济放缓、地缘政治的扰动等不确定因素，当下市场都在寻找确定性。确定性的价值源于商业模式稳定、可以提供稳定现金回报的公司，我们持续关注的也是这类集中优势资源、估值合理甚至低估的地产公司，国企、央企居多。核心还是要投资资产负债和信用状态比较好的地产公司，也要观察这些公司的产品品质控制和操盘能力等。
此外，我们认为过去两年出清更加彻底的港股市场提供了全球更具有吸引力的性价比估值，同样具有稳定商业模式的优质地产、物业等公司，在海外流动性改善和国内经济复苏的环境下可能更具有创造超额收益的机会。
