韩国有两种租房制度，一种是月租房，支付押金并按约付租金，跟中国类似。而另外一种是韩国特有的，叫传贳房（jeonse），也叫全租房，是本文主要讲述的内容既是围绕这种租房制度。
何为全租房？即租客要向房东缴纳一大笔押金，大概是房子价值的50%—80%，交了押金后可以“免费住”规定的年数，一般是两年，到期后，房客退房，房东如数归还押金。
全租房在韩国是很流行的一种租房方式，在韩国房价上涨的前几年，首尔大约有一半的租约采用的是这种模式。
这种租房模式，本质上是一种贷款，以房子做抵押，租客支付的大笔押金就是房东的借款，利息就是给房客免的租金。
这类借款模式，源于上世纪60~90年代，因当时韩国经济的迅速发达，小企业发展需要大量的融资，而银行体系的不发达，无法提供融资贷款，从而催生了个体户用这种方式来融资。
这种制度在韩国经济城市工业化转型过程中发挥了很大的作用，一方面为进城务工的农民解决了住房问题，另一方面又为经济活动提供了融资，但随着房价的不断走高，就成了一些人炒房的捷径。
实际中，拿到高额押金的房主可以不断层层加杠杆，控制大量住房：比如2亿韩元付20%的首付，买了10亿韩元的房子，然后租出去可以收进来8亿韩元的押金，然后这8亿韩元再去付首付……
经过几轮操作后，用2亿韩元的资本就可以撬动巨量房产。曾有媒体曝出，有炒房客靠这样的方式在首尔买了280套房子，因超高的杠杆，引发了资金链的断裂，房东消失而导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。
巨大的杠杆使得全租房能维持下去的唯一途径是房价的上涨，也只有这样才能让下一任租客的押金填补上上一任的窟窿，而房价的下跌会成为全租房危机的开始。
据韩国经济研究所的一份报告，目前韩国传贳贷的规模高达1058万亿韩元，这使得韩国家庭债务总额达到 2925万亿韩元，在国内生产总值的占比高达157%，是国际金融协会追踪的60个国家中最高的。
而且，与其他国家相比韩国大部分与房地产相关的家庭债务都是按浮动利率收取的，这使得该国的房地产市场对加息更为敏感。
随着美联储的加息，波及到韩国，韩国银行利率不断上涨，一些低息时贷款成为全租房的租客，因无法承担利息而弃全租房去选择月租房。
这样就会使得部分房东因找不到下一个全租房客，无法返还全租款而导致整个链条出现震荡。
美联储的加息，房地产的下跌，已使得部分租客不堪重负，而全租房的巨大杠杆很容易将风险放大，若事态进一步恶化，未来韩国房地产市场或会出现更大的危机。
