REITs的起源
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是通过发行收益凭证、募集资金、投资于不动产、将租金收入及不动产增值部分按照一定比例对投资者进行分红的信托基金。
世界上第一支REITs在1960年诞生于美国，当时美国正处在经济危机的漩涡之中，政府为了促进房地产市场的发展，在当年9月通过《房地产投资信托法案》，允许公开募集资金投资于房地产，随后REITs的发展在全球范围内拉开了序幕，但中国的首批公募REITs直到2021才诞生。相较于传统的地产投资，REITs具有投资门槛低、底层标的分散、流动性好的特点，也让更多投资者开始关注REITs的投资价值。
资料来源：Nareit、西部证券研发中心
REITs的分类
1、REITs按照投资形式可以分为：权益型、抵押型和混合型。其中，1)权益型REITs：通过投资房地产股权的方式持有房产，并提供日常的运营服务，收益来源于租金和增值两部分；2）抵押型REITs：投资者不直接持有房地产项目的股权，本身不参与持有和经营，而是向项目方提供贷款，贷款利息是其主要收益来源；3）混合型REITs：权益型REITs和抵押型REITs的结合体，既可以参与房地产的直接股权投资，又可以提供贷款服务。
根据Nareit的最新数据，截至2021年底美国公开市场REITs市场规模为1.25万亿美元（全球排名第一），占全球REITs市值的68%。公开市场权益型REITs是美国REITs市场的主流品类，权益型REITs总共有182只，占美国REITs市值的95%。权益型REITs之所以在美国市场占主导地位，主要原因是它的收益率明显高于抵押贷款型REITs。截至2021年12月31日，过去40年权益型REITs的年化回报为11.81%， 抵押型REITs的年化回报为6.02%。
2、REITs按照资金募集方式可分为公开市场REITs和私募REITs。其中，1）公开市场REITs：需要经过监管机构的审批（美国由证监会审批），可以以公开方式向公众募集资金；2）私募REITs：私募REITs需要通过私下方式募集，不能在公开市场上进行交易。
除了募集方式以外，私募REITs的起投门槛比较高，美国投资人的投资门槛是$1000-25,000美金；同时私募REITs一般都会设立封闭期，不像公开市场REITs一样，每日交易。相比公开市场REITs，虽然流动性受到限制，但私募REITs的波动率要远小于公开市场REITs。
根据Nuveen的数据统计（1992年-2019年），公开市场REITs的波动率是19.61%，而私募REITs仅为7.95%，从持有体感来看，私募REITs更有竞争力。
资料来源：Nareit、Nuveen、橡树、诺亚国际
3、REITs按照投资板块可分办公、零售、住宅、工业、酒店、仓储、基建、医疗、数据中心等等。
1999年底，公开市场REITs中权重较大的板块是零售（21%）和办公楼（21%）。到了2021年底，住宅（16%）和基础设施（16%）逐渐成为主流资产，主要原因是随着科技的进步、人们的生活方式发生了巨大的改变。2000年，美国线上零售金额只占整体零售金额的0.9%，经过20年的发展该比例提升至14%。2020年随着全球疫情的蔓延，加速了全国零售行业从线下转线上的进程。疫情期间很多美国零售商店都遭遇了滑铁卢，JC Penny、Brocks brothers分别关闭了线下门店,工业地产、住宅等板块逐步成为美国REITs的主流投资品类。
资料来源：Nareit，诺亚国际
资料来源：Nareit，诺亚国际
REITs的特点
1） 起投门槛低：REITs相较于房地产实物投资，起投门槛较低。传统的商业地产对一次性投入的资金要求比较高，个人很难参与其中。REITs通过发行的股票或基金份额，使客户参与地产投资的便利性得到提升。一般而言，美国公开市场REITs的起投门槛是1股，而在开曼设立的私募REITs的起投门槛是10万美金，投资金额往往低于单笔房产的投资金额。
2） 流动性好：REITs相对于房地产实物投资有更好的流动性。特别是公开市场REITs，可以按照每日为单位进行交易，有些私募REITs，按照月度为单位为进行交易，很好的满足了不同客户的流动性需求。
3）与其他资产的相关性比较低：根据橡树提供的数据，REITs往往与其他资产呈现着比较低的相关性。公开市场REITs与美国股市的相关性为0.53，与美国债市的相关性为0.19。值得一提的是，私募REITs在投资组合中发挥着更好的分散作用，私募REITs与美国股市的相关性只有0.22，与美国债券的相关项是-0.21。根据CADRED的数据统计，以美国过去往20年数据为例，股债组合中加入私募地产策略可以有效降低投资组合的相关性，加入地产策略后整体组合的波动率会降低15%。
资料来源：橡树
4) 提供稳定的现金流
地产的租金收入可以为投资人提供稳定的现金流，往往每年的现金收入要 高于其他资产类别。从1990-2021年，公开市场权益型REITs的股息率是5.54%，而同时期标普500的股息率只有2.02%。
资料来源：Nareit，诺亚国际
5) 长期收益有竞争力
长期来看公开市场REITs的收益率较为理想。过去40年公开市场REITs的年化收益率为12.02%，仅次于标普500的12.35%。如果拉长期限投资者可以获得比较有竞争力的正回报。当遇到重大危机时，由于公开市场REITs偏股的特性，策略回撤也较为明显。
根据Nareit提供的数据，2008年公开市场权益型REITs回撤了46.5%，2020年3月份单月回撤幅度高达18.68%，而私募REITs不受市场情绪的影响，往往回撤较小。如果我们投资公开市场REITs，一般需具备较强的择时能力，否则如果持有时间较短，投资周期内可能会约到较大波动，很难获得理想的收益，而私募REITs由于交易机制的设定，往往长期收益更加稳定。
资料来源：Nareit，1981-2021
投资建议
综上所述，REITs经过60多年的发展，已经成为全球投资人主流投资品类。从地域来看，美国依旧是全球最活跃的市场，占全球公开市场REITs份额的68%，为全球投资人提供了良好的投资标的。值得一提的是，REITs具备与其他资产低相关性、长期收益稳定的特征。相较于私募市场，公开市场REITs由于其上市交易的特性，在危机中往往与市场走势高度相关，投资人往往需要较强的择时能力或持有较长时间来抵御市场波动风险，对于追求收益稳定的投资人而言，私募REITs是更好的选择。
对于投资风格相对积极，且不需要较高流动性的高净值客户而言，我们建议多配上游开发型策略，因为下游REITs的策略集中在核心和核心+，潜在收益的想象空间有限；而上游开发型策略（机会型），通过全产业链的参与，以及牺牲了一定的流动性，可以为投资人创造更好的利润空间。根据Wallstreetprep数据，一般上游的开发型策略的年化回报约20%左右。（注：仅为统计数据，不构成任何保本或者保收益的承诺）
资料来源：Wallstreetprep
