青睐有加的出租公寓
美国商业地产是继固定收益、股票之外第三大资产类别，重要性不言而喻。由于美国商业地产兼具现金流收益和资产升值的功能，美国商业地产已经成为机构和家族的资产配置标配。美国财富500强和标准普尔500强企业——CBRE发布了2021年美国商业地产投资市场报告，报告中指出2021年全年美国商业地产投资额超7460亿美元（同比增幅86%），第四季度投资总额约为2960亿美元，均创历史新高。
图：十年间各季度全美商业地产(含各物业类型）市场投资额
资料来源：CBRE
尤其值得注意的是，具体来看，2021年美国出租公寓市场全年投资总额约3154亿美元，位列商业地产第一，同比增长约117%。其中第四季度美国长租公寓市场以约1356亿美元的投资额领跑所有行业，同比增长约116%。另外，美国出租公寓交易更是占到整体商业地产交易额的40%。
为什么出租公寓受到如此的青睐?接下来我们就为大家做一个简要的分析。
不一样的居住特征
根据美国人口统计局资料，全美有26%的人口居住在城市，53%的人口居住在郊区，21%的人口居住在较偏远郊区，所以不难看出，有74%的人口不住在城市或市中心，而是居住在郊区的低密度社区。
图：人口居住区域分布
资料来源：美国人口统计局
而从居住业态上看，与中国中产阶级更倾向于居住在市中心的高层混凝土密集型住宅社区不同，美国的中产阶级更中意郊区木结构低密度的独栋房屋。根据美国能源部的统计数据显示，美国家庭的人均住宅生活空间为721平方英尺(约71平米)，每个家庭成员都需要自己的空间不被打扰。鉴于上述原因，大部分美国人成家后，都更倾向于在郊区居住。尤其是经济条件允许的中产阶级和富人，就更倾向于在远离市区的地方拥有一个属于自己私密居所。这些要求都是在市区无法得到满足的。中产更愿意居住在郊区，以换取更好的居住环境和更大的房子。这也是越来越多的出租公寓建在郊区的原因，并且有别于传统观念里的密集型出租公寓，低密度房屋，甚至是独栋房屋也越来越多的被建成出租公寓。
图：北卡罗莱纳州北卡罗利出租公寓
美国超1/3人口为租赁人口，公寓成为美国的主流刚需。根据哈佛大学住房联合研究中心预测，随着美国千禧一代步入中年，以及婴儿潮一代的逐步老龄化，预计未来10年美国家庭租房需求将十分强劲，至2025年家庭租房新增总量可达1360万户。
表：美国租赁人口比例
表:按年龄划分美国租赁人口比例
资料来源：美国人口统计局
美国人口流动趋势——往南、东南
而对于房地产至关重要的人口流动趋势看，向南部迁徙，尤其是向东南部流动已经成为了明显的趋势。大致原因有以下几点：
首先，寒冷地区和生活高成本地区的大批退休人群（50后）迁移到南部、东南部相对温暖和低税收、低生活成本地区。
其次，相当一部分80、90后逐渐成长，寻求收入和生活成本性价比更高的地区。而科技发展和交流工具的改进，使得大型企业不需要像以前一样把所有职能员工集中在高成本地区，而是逐渐把IT、人事、合规、税务、财务等中后台部门迁移到成本更低的地区。这恰好为80、90后年代人群更追求生活品质、进入各类创新企业，并形成去中小城市工作生活提供了机遇。企业也敏锐地发现了这种趋势，也随之在南部、东南部很多中小城市布局，以吸引新一代人才。
另外，疫情后移动办公、灵活办公的模式加速了人口向阳光地带迁移的趋势。
图：美国人口流动导图
数据来源：美国人口统计局
人口和企业南移趋势尤其迁移到南部阳光地带的二线三线市场，在疫情期间出现了加强的趋势，导致这些地区的租金增长超过预期，在2021年出现了两位数增长，有些局部市场租金年增长甚至超过30%。南部阳光地带的较好的生活、生态环境，更低的税收和生活成本，以及南部长期实行高效率和对工商业友好政策传统，我们可以比较确定的是这将是一个长期趋势。南部、东南部阳光地带可能会在今后相当长的一段时间成为人群迁移的目标地。
图：部分企业选择在非市中心地段开设办公室
图：“南部阳光带”的人口增速超越门户城市
数据来源：美国人口统计局、单位：千人
强劲的出租公寓投资市场
综上所述，美国商业地产中出租公寓的占比在过去10年不断增加，代表了人群的基本刚性需求，并且疫情期间也在不断加深这类需求。由于疫情的持续影响，美国大公司正在推进混合办公、居家办公，而且有计划长期执行，这增加了对出租公寓类资产的需求。同时，美国通胀高企以及企业、居民的盈利和财务状况改善，使得地产类资产配置需求大增。
根据可思达（CoStar）近期公布显示，全美行业普遍的共识是，长租公寓收益稳定，抗风险能力高，在未来的几年里仍将持续看好。市中心区域的长租公寓市场已经恢复，郊区市场仍然在推动增长。在稳固的基本面和投资资金大幅流入的情况下，加上出租公寓收益稳定，抗风险能力高，因此以美国出租公寓为投资标的的地产基金是当下进行海外投资的重要选择之一。
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