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新城控股还有几个跌停? 30余家公募给出估值

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新城控股还有几个跌停?30余家公募给出估值,有公司最低给出腰斩价

peilirui@lanjinger.com

新城控股“猥亵案”仍在持续发酵。

自7月3日下午媒体曝光以来,这家深陷舆论漩涡的公司已经度过了艰难的48小时,网络上讨伐不断、公司内部连夜上演儿代父任董事长、资本市场股债双杀……严峻形势下,各大基金公司也开始密集下调新城控股估值。

股债双杀,市值蒸发约400亿

7月5日,A股方面,新城控股毫无疑问的再度开盘跌停,报34.58元/股。截至下午收盘,其跌停板封单近270万手,封板资金达百亿元,而今天整天,新城控股成交量还不到五千手,照此情形推算,已经两个跌停的新城控股或将在下周迎来更多的跌停板。

此外,新城系的两家港股上市公司新城发展控股、新城悦股价也双双暴跌。7月5日,两只股票小幅回升后再度翻绿,分别收跌6.26%、10.88%,近3个交易日已经分别下跌了36.17%、40.93%。

合计计算下来,从7月3日下午至5日下午的3个交易日,新城系三家上市公司的市值已蒸发了约400亿元。

而据wind数据显示,截至7月4日,新城控股共有12项股权质押尚未到期,其中10项的质押方均来自第一大股东富域发展,有2笔股权质押的平仓价均在30元左右。这意味着,如果新城控股股价继续跌停,部分大股东质押股份可能面临强制平仓的风险,进而可能引发新城系的资金链风险。

此外,债券方面,新城控股发行的“15新城01”“18新控05”今天收跌2.59%、2.21%,近两个交易日已经下跌了10.59%。

30余家公募下调新城控股估值

作为昔日的“中国房地产十强”,新城控股一直是众多机构投资者,特别是公募基金的重仓股。据wind数据统计,截至一季度末,共有132只基金重仓新城控股,其中44只基金持有新城控股占基金净值比超过了5%,招商沪深300地产、金鹰中小盘精选、富国金融地产等6只基金的仓位超过了8%,将会在此次事件中受冲击更大。

严峻形势下,基金公司们对新城控股的心理预期也跌至冰点,开始连夜下调估值。

据蓝鲸财经统计,截至发稿前,已经有30余家公募基金公司发布公告,下调旗下基金持有的新城控股的估值,这么多公司同时下调在历史上也颇为少见。

再从估值价格来看,大多数基金公司对新城控股的估值价为31.12元,相比于7月3日42.69元的收盘价有3个跌停,给出这一估值的有27家。

例如,招商基金在公告中称,经与基金托管人、会计师事务所协商一致,决定自2019年7月4日起,对旗下基金(除 ETF 外)所持有的新城控股进行估值调整,调整后的估值价格为31.12元;同时,对ETF联接基金持有的标的ETF,在当日份额净值的基础上考虑上述股票的调整因素进行估值。

而相较于31.12元的估值,汇丰晋信基金则对新城控股更为悲观些,给出了25.21的估值价,相比于7月3日的收盘价有5个跌停,几近腰斩。这也是目前下调估值的基金公司中给出的最低价格。

新城控股背后隐忧重重

新城控股究竟还有几个跌停?这家公司除了董事长作恶不堪外,还有其他隐藏的雷吗?

据公开资料显示,新城控股集团股份有限公司成立于1996年,主营业务为住宅开发、商业开发与商业管理运营,注册资本达22.57亿元,公司第一、二大股东分别为富裕发展有限公司和常州德润咨询管理有限公司,分别持股61.06%和6.11%,两公司的实际控制人均为新城控股创始人王振华。

经过二十多年的发展,新城控股在房地产领域打下了一片天地,曾连续十年位列中国房地产行业前20强。在今年三月发布的“2019中国房地产开发企业500强”的榜单中,新城控股排名第8,仅次于恒大、万科、碧桂园等房地产龙头。

新城控股的财报也非常好看。2018年,新城控股营收541.33亿元,同比增长33.58%,归属于上市公司股东净利润104.91亿元,同比大增74.02%,这一净利润跑赢了A股98%的公司。

在表面的光鲜亮丽下,上交所对其财报提出了以下质疑:

1、利润虚增

年报显示,2018年新城控股录得归属公司股东净利润为104.9亿元,其中投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元,同比增长209.02%,占归母净利润的26.78%。

上交所认为对公司2018年度投资性房地产公允价值大幅增长的合理性提出了质疑,并要求新城控股结合投资性房地产的区域分布特征,以及2018年房地产价格和土地价格的变化趋势,解释其合理性。

其次,2018年新城有数个持股比例不高的合营企业转子公司,带来了相关投资收益,推升了归母净利润,另有多家持股比例超过50%的合(联)营企业,却未被纳入合并报表。

对此,上交所要求新城控股披露这些持股比例超过50%的合(联)营企业的资产、负债以及盈利情况,逐一说明未将持股比例超过50%的合(联)营公司纳入合并报表范围的依据,以及上述处理有无调节利润的考虑。

2、与关联方资金往来的问题

年报显示,公司应付间接控股股东新城发展控股有限公司及其子公司的计息款项为22.22亿元,利率水平为8%,高于贷款基准利率,且高于公司2018年度6.47%的平均融资成本。此外,2018年公司其他应付款479.22亿元,同比增长33.50%,其中应付关联方款项和应付少数股东款项占比较大;其他应收款453.26亿元,同比增长58.93%,其中应收关联方款项、应收少数股东款项和应收房产合作方款项占比较大。

上交所要求公司披露关联方借款利率高于平均融资成本的原因,是否存在侵害公司利益的行为;公司存在大额其他应付款的原因和主要业务背景,是否存在商业实质;公司控股股东与少数股东间是否存在关联关系。

此外,公司预付款项为146.34亿元,前五名预付款项余额合计44.34亿元,占比30.30%。上交所要求新城补充披露前五大预付款项的交易对方、交易背景,与公司是否存在关联关系。

3、现金流紧张,货币资金却大幅增长

年报显示2016年、2017年和2018年,新城连续三年经营活动和投资活动现金流净额为负,分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。

上交所要求,新城应补充披露公司各细分房地产开发业务的现金流情况以及经营活动和投资活动现金流紧张的主要原因,并对公司后续拟采取的应对措施做出解释。

同时,新城期末货币资金454.09亿元,同比增长106.90%,银行存款占比88.10%,公司长期借款和短期借款合计259.39亿元。

上交所要求新城解释货币资金余额较高的同时,公司利息收入增幅却较低的原因,以及存在较多有息借款的合理性。

【本文来自微信公众号“蓝鲸新财富”】

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