2023年6月16日，REITs市场迎来了里程碑事件——首批基础设施公募REITs扩募项目正式在沪深交易所上市，分别为博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT。
一年来，随着首批项目的成功落地，REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局日渐成形。截至2024年6月16日，上市公募REITs已近40只，合计发行规模超千亿元。
业内人士表示，我国公募REITs市场正逐渐从试点阶段转向常态化发行阶段，还有很大的规模增长空间，未来扩募模式也将更加开放。扩募环节的打通为后续拟进行扩募操作的项目提供实操经验，有助于推动完善REITs市场再融资功能，加快形成存量资产和新增投资的良性循环，稳步构建多层次REITs市场体系。
整体运营平稳
“双首批”项目示范效应凸显
“综合来看，首批扩募机构整体运营保持稳定。一年来，资产数量增加了、运营品质提升了、市场影响更强了，扩募所形成的成长性预期和分散组合的优势，已经在市场参与机构心目中形成共识。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟在接受《经济参考报》记者采访时表示。
首批4单率先扩募的项目均为国内首发加扩募“双首批”基础设施公募REITs，示范效应显著。“扩募一年以来，博时蛇口产园REIT的新购入资产整体运营情况较为稳健，收入完成情况基本符合预期。”博时基金REITs业务营运总监刘玄对记者表示，面对在资产区域分布的分散性、租户类型分类的多元化、对接运管团队的扩大化等方面出现的新挑战，基金管理人在不同区域资产的差异化园区定位、不同类型租户的定制化租赁方案、不同运管团队的标准化统一管理等方面也正积累更多的运营管理经验，为后续进一步扩充基础设施资产夯实了基础。
“双首批”项目之一的中金普洛斯REIT扩募后基础设施项目增至10个仓储物流园。根据2024年一季报，该基金报告期内实现总收入约11943.47万元，可供分配金额约8884.01万元，达成预期。这也是中金普洛斯REIT的第11次季报，上市以来始终保持着可供分配金额超出招募说明书预测目标。截至2024年一季度，该项目期末平均签约出租率为87.99%，期末不含税有效平均租金单价为37.93元/平方米/月，环比稳中有升。
“扩募是公募REITs作为资产上市平台，实现分散投资和规模增长的主要方式。从设立之初，我们便将园区的优质运营和资产扩募作为基金发展的两条主线积极推动。在满足扩募申报条件之后，我们就尽快启动了扩募申报工作，最终有幸成为首批完成扩募的公募REITs之一。”中金普洛斯REIT相关人士表示，在首批扩募项目的筛选上，综合考虑了资产的合规性、增长潜力，分散投资等因素，通过扩募提升资产可租赁面积，分散收入来源，提高资产组合抵御风险的能力。
“中金普洛斯REIT目前的资产数量在行业中领先，首发和扩募资产遍布全国各主要经济圈，在地理区位上、租户构成上都高度分散，单一项目的租约变化，很难对整体资产组合的业绩造成大的影响。”在朱元伟看来，尽管在过程中有相关项目出现过租户退租的情况，但如果放在十多个资产组合的层面来看，影响就相对可控，依然可以保持在较高的出租率水平，而且在可供分配现金流方面腾挪空间大、韧性比较强。
一项来自中金公司研究部统计显示，扩募完成后，大部分扩募项目单位可供分配额（DPU）得到提升。根据管理人披露的公告，扩募完成后的中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT及华安张江光大REIT，2023年管理人预测单位可供分配额分别由扩募前0.174元/份、0.104元/份、0.096元/份和0.120元/份变动为0.178元/份、0.103元/份、0.102元/份和0.130元/份，变动幅度分别为2.1%、-1.0%、6.5%和8.4%。
积极盘活资产
市场再融资功能持续完善
“扩募是单只REIT实现可持续发展的必经之路，也是整个REITs市场做大做强的基础。”中航基金相关负责人对记者表示，对发行人来说，扩募是发行人打造资产上市平台的有效途径，能促进形成投融管退的良性循环，实现轻资产化运营；对投资人来说，扩募能够分散风险、优化投资组合、增厚投资收益。对基金管理人来说，扩募资产的购入对管理人提出了更高的管理要求。
对普洛斯而言，基础设施REITs为其提供了很好的资本循环的平台。据介绍，该基金扩募项目总发售规模为18.53亿元，偿还外部债务、缴纳相关税费后，普洛斯净回收资金约为12.83亿元，拟用于新项目投资金额为12.10亿元，以资本金形式优先投资于国内15个物流及产业园区项目。截至目前，扩募回收资金正按计划进行投资，已有部分募投项目完工并投入运营，拓展普洛斯资产网络布局的同时，有力的助力了全国性和区域性企业的业务发展，对当地的经济和民生发展也起到了一定的支持作用。公开资料显示，扩募后的中金普洛斯REIT基础设施项目分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈。
华安张江光大REIT相关人士表示，对原始权益人而言，扩募有利于扩大融资规模，加大主业投资力度，加速投融管退的循环速度，以此为基础构建更为成熟的资产证券化体系，最终服务到科技产业以及实体经济。招商蛇口相关人士也强调，扩募也是公司响应国家战略，以资产盘活扩大有效投资、以投资融资循环促进高质量发展的有效举措。随着扩募成功，招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制进一步确立。
增长空间大
多个扩募项目“在途”
“首批扩募项目上市一年来，我国公募REITs市场逐渐从试点阶段转向常态化发行阶段，在首发加扩募双轮驱动的发展格局下，项目扩募有望迎来常态化发展，应积极看待扩募给REITs市场带来的发展机遇。”中航基金方面表示，考虑到我国存量基础设施资产的巨大体量，我国REITs市场还有很大的规模增长空间，未来扩募模式将更加开放，参考境外成熟REITs市场发展经验，同类型不同资产的扩募，不同原始权益人资产的扩募，不同类型资产的扩募等都有望成为我国REITs项目扩募的应用形式。迈入2024年，常态化发行稳步推进进程中，更多REITs项目扩募工作进度条也在持续更新。
如市场上首个保租房公募REITs扩募项目近期浮出水面。华夏基金公告拟扩募购入的资产项目涉及北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园等。另外，中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济REIT、红土深圳安居REIT三个项目也发布了拟扩募公告。其中，中航京能光伏REIT拟申请扩募并新购入基础设施项目已于4月1日获上交所受理。据悉，这也是国内首单探索光伏加水电资产混装的扩募项目。
此外，中信建投国家电投新能源REIT在此前业绩说明会中也透露，其原始权益人已于4月启动了关于本基金扩募项目的财务顾问、评估与审计委托服务的招标工作；中国金茂相关负责人则在上市不久的华夏金茂商业REIT业绩说明会上表示，已初步选定了计划扩募的项目，在相关项目达到稳定经营状态且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。
道阻且长，但前途光明。中金公司研究部表示，扩募是REITs市场可持续发展的重要一环。试点阶段各项制度的建立亦不是一蹴而就，而是在摸索和实践中慢慢前行。相信在市场各方努力推动下，我国REITs终有望成为服务实体经济、实体资产的重要资产大类。
“扩募是REITs实现外延式增长的重要途径。第一批扩募在机制设计上还处于探索期，在平衡新旧投资人利益、扩募时机具体选择与把握、扩募资产的选取与定价等多个方面都积累了宝贵的经验和教训。随着市场回暖，越来越多的REITs都在准备扩募的不同阶段，相信也会从首批案例中汲取参考借鉴，充分发挥好扩募作为市值管理和资本运营工具的价值。”朱元伟表示。
围绕扩募工作，中金公司研究部建议管理人应把握发行窗口，实施适时扩募，充分保证扩募的有效性以及存量和扩募新进投资人的利益，避免股价大幅波动对于扩募的影响。未来扩募回收资金使用限制如若放松，或可为REITs市场引入更多优质资产。以产权类资产为例，部分优质资产（例如物流仓储、产业园和部分消费基础设施）均为私募基金持有，若能够放松扩募回收资金使用限制（如允许使用大部分对于私募基金LP进行分配），打通私募基金与公募基金链接桥梁，或为这一市场引入潜在优质资产，同时亦能够促进多层次REITs市场建设，促进中国特色REITs市场的可持续发展。
谈及未来扩募市场发展的变化与趋势，朱元伟认为，扩募是今年市场建设和发展的重点。相较于新审批和首发的项目，已上市REITs的扩募具有更高的重要性，与首发的中小规模REITs相比，投资者更希望看到，已经被市场检验过的存续中的REITs通过扩募快速做大做强，进而带动整个行业的扩容增效。同时，对首批扩募中存在新旧投资人利益平衡、扩募时间窗口、估值与定价等环节探索中出现的问题，监管部门也正积极修改完善相关政策，在定向扩募之外也在积极探讨现有投资人配售、公开扩募的操作性，净回收资金的应用以及和Pre-REITs基金衔接，一直是市场比较关注的问题，有关各方也在积极寻找解决方案。
