转自：上海证券报
吴进辉
今年以来，我国公募REITs市场发展不停步。
截至4月23日，我国上市的公募REITs达35只，首发和扩募合计发行规模为1156.1亿元，总市值为1021.1亿元，资产类型涵盖消费、高速、能源、产业园、物流、环保、保障房等七类。目前还有20只REITs正处于待上市和审核阶段，多只REITs发布扩募公告，初步形成“首发+扩募”双轮驱动的格局。
公募REITs目前根据资产属性和现金流来源划分为产权和特许经营权两大类。具体到资产类型，产权类主要考虑出租率、租金及其增长率的合理性，区位和城市能级也较为重要，同时也要重点考虑行业景气度和市场供需。特许经营权的资产具有较强的行业和政策属性，比如新能源和高速公路，要熟悉此类资产的特点对于纯金融投资者有一定难度，最好能有一定的行业研究能力和项目经历，这也是REITs投资比较复杂的原因。另外，特许经营权资产的分红涉及部分本金摊还。总之，投资REITs最关键的考量因素是基础资产的现金流是否稳定，是否具备增长潜力等，这将最终体现在价格上。
REITs可以起到盘活存量资产、降低负债率和促进投资的良性循环等方面的作用。从宏观和行业层面看，当前中国正处于高质量发展和经济转型升级的关键期，增量资产越来越少，已进入存量资产时代。通过资产打包发行REITs，可以有效盘活存量资产，回收资金投入到新项目，为不动产投资提供退出渠道，搭建“投、融、建、管、退”的全流程。以消费和保障房资产为例，其具有很强的政策性，这类资产上市有利于扩内需、惠民生。以光伏新能源资产为例，这类资产上市有利于提供融资渠道，符合绿色发展和ESG理念，也是践行助推新质生产力发展的措施。
从化债的角度看，我国企业尤其是房地产行业负债率高，地方政府肩负着隐性债务化解的任务，REITs可以有效降低企业资产负债率，同时也有利于地方政府化债。笔者预计，后续政策将可能专门针对REITs回收资金化债方面进行探索、出台措施。
从资本市场看，REITs是很好的投资工具，具有高比例的分红；从海外发展经验看，REITs适合居民和机构投资者长期持有，叠加当前“资产荒”和债券利率持续走低因素，高分红的优质资产更凸显价值，预计REITs的优势将逐步得到体现。另外，REITs还能起到定价功能，比如为不动产的大宗交易提供估值的锚和参考。
关于如何提升REITs市场的流动性，笔者认为，REITs市场的真实流动性并不差。对比股票和海外REITs的换手率和交易活跃度，我国公募REITs市场平稳期的换手率不低，反而略偏高。流动性相对较低只是市场小和限售的表象和结果，体现为大资金不能快进快出，交易不便利，极其依赖做市商，因而市场本身无法容纳大规模的资金；反过来说，少量资金也极易引起市场大幅波动。
这些都是市场初级阶段本身存在的问题，就措施来看，根本上还是要继续壮大市场，同时加大做市商力度和优惠措施，REITs纳入沪深港通后也有助于丰富投资者类型，进一步提升流动性。引入REITs的ETF产品也是一个比较能改善流动性的措施，REITs实时指数有望逐步落地。
笔者还认为，增量资金和流动性是息息相关的，当前REITs市场还无法容纳大规模资金，需要进一步发展和壮大。具体来看，当前REITs的投资者以固收投资者为主，机构策略和风险偏好较一致，建议加大力度培育权益资金进场，同时引导社保、FOF、保险等中长期资金入市，推动市场的平稳健康发展。
关于未来还有哪些基础资产可以通过REITs上市，笔者认为，数据中心IDC（是专为数据存储、处理和分发而设计的高科技场所。它们是互联网基础设施的核心部分，为企业提供服务器托管、数据存储、网络连接和其他相关服务）、旅游景区、新能源、新基建等新型资产有望逐步发行REITs产品，其中IDC和旅游资产类型可能年内落地，未来商业办公楼和酒店纳入到REITs的试点范围也是大势所趋。
（作者系中证鹏元研发部高级研究员、宏观研究小组负责人）
