岁序更替，华章日新。乙巳年的春天，中国公募REITs市场迎来了具有里程碑意义的时刻。
2026年1月30日，华夏基金旗下三只商业不动产REITs——华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金——正式申报至证监会与交易所并获受理上报至证监会与交易所，成为首批试点申报项目的重要组成部分。这不仅是对2025年岁末中国证监会《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》的积极响应，更是一场关于“市场化、法治化”理念在不动产金融领域深度实践的生动开篇。
作为基金管理人，我们深知，商业不动产REITs的启航并非一朝一夕之功，而是一场需要定力、专业与合规意识贯穿始终的远行。在监管部门统筹指导下，试点工作坚持规范与发展并重，“框架正确、方向清晰”下市场自我迭代的能力，赋予了市场各方我们探索的勇气，也界定了需要我们恪守的边界。
一、市场主导：在实践探索中积累发展的经验
任何创新在起步阶段都面临逐步完善的过程，在实践中动态优化，是试点工作的重要经验。
目前，已经上报申报的商业不动产REITs合计拟募资近400亿元，资产形态覆盖商业零售、综合体、办公楼、酒店等多维业态。记者留意到，华夏基金此次申报的三单产品，既有凯德这样的国际知名商业运管品牌，也有银泰百货这类深度扎根中国消费市场的零售标杆，亦有保利发展作为头部房企的转型探索。三类资产，三种基因，在统一制度框架下同台亮相，是市场多元化并蓄的最好注脚。
我们深刻认同本次试点传递的理念：在制度框架明确、政策方向清晰的前提下，市场具备自我调节与进化纠偏的能力。商业不动产REITs的估值逻辑、运营效率、分派稳定性，将在投资者的理性研判中逐步收敛于均衡。基金作为管理人，我们要致力于构建真实、准确、完整的信息披露机制、履行主动管理能力，为市场参与者的决策提供基础。
二、规则先行：法治化构筑信任的基石
法治是市场信用的底座，也是商业不动产REITs行稳致远的生命线。
首批商业不动产REITs底层资产运营年限普遍超过十年，大部分地处一、二线城市的核心成熟商圈，出租率长期居于高位较为稳定，但商业不动产项目因其建设运营周期较长，在合规手续方面往往面临跨周期衔接的问题。
本次试点在启动之初便明确：合规性仍然是商业不动产REITs审核的是根本要求，但亦需平衡重大性与对不动产项目实际的影响，在合法合规框架下提出可行的优化路径。这一理念于首批商业不动产REITs的推进执行过程中得到了初步印证——法治是有原则和有温度的治理体系，为市场主体划定清晰的行为边界，亦为历史遗留问题留出如实披露、合规整改的通道。
正是在这样的环境中，各方得以将精力聚焦于运营品质与投资者保护的本源，在监管部门指导下，坚持披露到位、整改到位、责任到位，为项目规范运行奠定基础，也为后续同类资产积累经验。
三、迭代共生：在动态演进中臻于至善
商业不动产REITs的推出，不是中国公募REITs市场的“完成时”，而是“进行时”的一次关键跃升。
从全球成熟市场经验来看，商业不动产REITs经历了数十年的制度迭代与产品演变。今天的中国当前试点的推出，既借鉴了国际惯例，又植根于本土实践；既设定了清晰的准入标准，也为后续品种扩容、资产扩围保留了制度接口。华夏基金在项目执行过程中深切体会到，市场参与主体或能感受到政策的智慧不仅在于设计阶段的周密，更在于执行阶段的探索——给予市场充分的试验空间，允许在规范的前提下差异化探索。
我们注意到，自1月底首批申报以来，相关部门按职责分工持续开展政策宣导与项目对接工作，是中国REITs市场能够快速形成规模效应的深层原因。法治划定边界，市场配置资源，政府搭建生态——三者各归其位、各展所长，共同编织起商业不动产REITs行稳致远的网络。
四、结语：以初心致远方
商业不动产是城市经济活力的物理承载，REITs则是赋予这一承载金融流动性的制度发明。当商业烟火通过公募REITs转化为亿万投资者可分享的长期回报，我们看到的不仅是资产证券化的技术成功，更是金融服务实体经济、资本回馈社会民生的价值闭环。
在商业不动产REITs这片崭新的水域，华夏基金愿做长期主义的践行者、市场化法治化的守护者。我们相信，在正确的框架下，市场的智慧足以穿越周期；在法治的轨道上，创新的星火终成燎原之势。
法治是静默的根系，市场是向阳的枝叶。我们在这个春天种下的，不是几单产品，而是一个行业赖以参天的土壤。今日写入制度的每一行条文，都会在未来长成森林，而最好的部分在于——这森林的第一排树苗已经种下，接下来的整个春天，都交给时间。
责任编辑：石秀珍 SF183
