（来源：创金合信基金）
创金合信首农产业园
封闭式基础设施证券投资基金
（简称“创金合信首农REIT”）
基金代码：508039
发售价格：3.685元/份
发售时间：7月7日-7月8日
公众发售份额：9000万份
根据基金发售公告，以36.85亿元的拟募集规模和招募说明书中披露的可供分配金额测算，创金合信首农REIT 2025年7-12月和2026年度预测净现金流分派率为6.91%、6.85%（预计可供分配金额/公募基金拟募集规模）
创金合信首农REIT网下询价圆满完成
根据披露的《询价公告》，询价区间为2.303元/份-3.838元/份，根据披露的《发售公告》，报价区间为3.328元/份-3.838元/份，约79.5%的配售对象采用顶格报价的策略。剔除无效报价后，所有网下投资者剩余报价的中位数为3.8380元/份，加权平均数为3.8101元/份。考虑维护首农REIT二级平稳发展，最终定价为3.685元/份，较加权平均数3.810元/份压降了3.28%，处于询价区间的90.03%分位，对应首年、次年分派率约为6.91%（年化）、6.85%。网下发售有效报价的投资者数量为117家，管理的配售对象个数为566个，有效拟认购份额数量总和为270.797亿份，为初始网下发售份额的128.95倍。
创金合信首农REIT
首农REIT 的底层资产 —— 首农元中心项目（中关村移动服务创新园），位于北京市海淀区上地区域，是三元牛奶厂旧址经更新改造后打造的高品质产业园区，也是北京市城市更新的示范项目。
自 2021 年投入运营以来，首农元中心凭借其优质的园区环境和完善的配套设施，引导头部企业快手、小米入驻园区，并带相关产业链上下游企业聚集，在提高产业链整体竞争力的同时，带动租赁空间需求保持旺盛。目前，园区出租率稳定在较高水平，截至 2024 年12月31日，出租率约为94.8%。原始权益人、运营管理机构首农信息作为首农食品集团内重要的不动产运营平台，致力将首农元中心项目打造为全国首家移动互联网全产业链特色产业园区，成为中关村科技园最具特点的园区。
基础设施项目综合品质较优
首农元中心项目建筑标准较高、硬件条件优秀、招商运管能力较强，曾荣获众多殊荣，获得LEED铂金认证，已成为海淀区乃至北京市的标杆园区项目。
项目实景
截至 2024 年 12 月 31 日，首农元中心项目共有 21 个租户，出租面积为 152,673.69 平方米，出租率为 94.8%，基础设施项目已达到成熟稳定运营状态，且持续经营能力较强。
发售时间安排
本基金募集期自2025年7月7日至2025年7月8日止（基金管理人可根据法律法规、基金合同的规定及募集情况提前结束公众部分的发售，届时将另行公告）。其中场内认购时间为7月7日-7月8日每个交易日的9:30-11:30，13:00-15:00；场外认购时间以各销售机构规定时间为准。
公众部分发售方式
公众投资者可以通过场外认购和场内认购两种方式认购基金份额。
场内认购 | 应当持有上海证券账户（人民币普通股票账户或证券投资基金账户） |
场外认购 | 应当持有中国结算上海开放式基金账户 |
场内证券账户输入代码508039即可认购基金，产品上市后可直接参与上海证券交易所场内交易。没有开通证券账户的场内投资者，需提前开通基础设施基金交易权限，具体步骤请以各券商操作流程为准。
不同于股票、债券打新中签后才缴款，公众投资者在认购REITs时就需要全额缴纳认购资金及认购费。
场内认购 | 投资者通过场内销售机构认购本基金，单笔认购申请最低金额为1,000元，且认购金额必须为1元的整数倍。具体业务办理请遵循各销售 机构的相关规定。对于场内认购的数量限制，上交所和中国结算的相关业务规则 有规定的，从其最新规则办理。 |
场外认购 | 场外认购限额：投资者通过基金管理人直销柜台认购本基金，单个基金 账户单笔首次认购最低金额为1,000元，追加认购最低金额为单笔100元；通过其他场外销售机构认购本基金，首次认购最低金额为1,000元，追加认购的最低金额为100元（各销售机构对最低认购金额及交易级差有其他规定的，以各销售机构的业务规定为准） |
发售份额
创金合信首农REIT募集基金份额共计10亿份，公众认购份额0.9亿份，认购价格为3.685元/份，预计公众投资者募集资金总额约为3.3165亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。
基金认购费率
场外认购费率 | 认购金额（M） | 认购费率 |
M<500万 | 0.40% | |
M≥500万 | 按笔收取，1,000元/笔 | |
场内认购费率 | 上海证券交易所会员单位应参考场外认购费率设定投资者的场内认购费率 | |
后期如何交易
创金合信首农REIT合同存续期内采取封闭式运作并在上海证券交易所上市，不开放申购与赎回。但后续会在上海证券交易所上市交易，投资者可在二级市场进行交易，上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。
通过场内认购的投资者，在基金上市后可直接参与上海证券交易所场内交易。通过场外认购的投资者，如果有流动性需求，可以通过转托管到场内进行卖出，或者通过已接入基金通平台的场外销售机构进行卖出，无需转托管。
注：资料来源：《创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件。
基础设施项目经营租赁相关的风险：本基金收益主要来源于园区空间租金收入，依赖于基础设施项目租赁情况。在基金运作期内，基础设施项目可能因经济环境变化、政策变动、运营或物业管理不善、承租人履约能力发生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金等因素影响导致基础设施资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际运营净现金流大幅低于测算值，影响投资人收益。
1.重要现金流提供方提前退租的风险：本基金投资的基础设施项目存在两家重要现金流提供方，分别为北京顺捷中恒科技有限公司（以下简称“顺捷中恒”，为快手科技（01024.HK）旗下的受控制结构性实体①和小米公司（包含小米科技有限责任公司（以下简称“小米科技”，为小米集团（01810.HK）旗下的受控制结构性实体②，2021 年 11 月入驻本项目）、北京玄戒技术有限公司（以下简称“玄戒技术”，为小米集团（01810.HK）旗下的附属公司③，2024 年 7 月入驻本项目），两家租户同受小米集团控制，故合称为“小米公司”）。2024 年，两家重要现金流提供方合计贡献基础设施项目收入的 97.79%，其中顺捷中恒贡献收入约 72.89%、小米公司贡献收入约 24.90%。截至本尽职调查报告出具之日的历史运营期间，重要现金流提供方租赁情况发生的主要变化如下：（1）2023 年底，小米公司因其所属集团办公场所整体调整，提前退租 4 号楼，退租面积5,617.08 平方米，占可租面积的比例为 3.49%。考虑到退租面积较小及与小米集团未来长期稳定的合作关系，因提前退租原始权益人扣除小米公司退租面积对应的 3 个月租赁押金并减免了其违约金支付义务；
（2）2025 年初，因小米公司租赁需求增加，经原始权益人首农信息、小米公司和顺捷中恒协商一致，8 号楼承租人由顺捷中恒变更为小米公司，租赁到期日自 2032 年 1 月 22 日变更为2028 年 1 月 31 日，换租面积 17,752.20 平方米，占可租面积的比例为 11.03%。为弥补换租期间人员正常搬迁而导致的收入损失，原始权益人扣除顺捷中恒换租面积对应的 1 个月租赁押金。
根据小米公司签署之租赁合同，租约期内若发生提前退租，项目公司有权扣除小米公司退租面积对应的 3 个月押金，并要求小米公司支付退租面积对应的 6 个月租金作为违约金（特别地，8 号楼提前退租时项目公司有权扣除小米公司退租面积对应的 3 个月押金）。
根据顺捷中恒签署之租赁合同，承租不满 5 年发生提前退租，项目公司有权扣除顺捷中恒退租面积对应的 3 个月押金，并要求顺捷中恒支付退租面积对应的 6 个月租金作为违约金。承租满 5 年发生提前退租，顺捷中恒须按照租赁物业写字楼面积整栋退租，不得将整栋面积分散退租，应提前 8 个月通知项目公司，项目公司从顺捷中恒押金中扣除相当于退租面积当期租金2 个月租金的费用。另外，根据租赁合同约定，承租满 5 年，若顺捷中恒提前退租且未提前 8 个月通知（比如选择立即提前退租），则顺捷中恒构成违约，项目公司有权依据租赁合同单方解除合同，扣除顺捷中恒已缴纳的 3 个月押金，并要求顺捷中恒支付 6 个月租金作为违约金。
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注①：快手科技 2024 年报
注②：小米集团 2024 年报
注③：小米集团 2024 年报、小米通讯技术有限公司 2024 年面向专业投资者公开发行科技创新公司债券(高成长产业债）（第一期）募集说明书
未来若顺捷中恒和小米公司因所属集团办公场所整体调整或其他租赁需求波动情形提前退租，可能会引发现金流波动。同时也存在提前退租或违约后，租户被扣除的押金、支付的违约金可能无法覆盖基础设施项目空置导致的全部租金损失，可能对基础设施项目现金流产生较大不利影响的风险。另外，提请投资者关注顺捷中恒承租满 5 年提前退租罚则相较承租未满 5 年时发生变化，重要现金流提供方提前退租后，再次招租的租金水平可能不及原租金水平，可能对基础设施项目现金流产生不利影响的风险。
相关风险缓释措施详见本招募说明书第十四部分“基础设施项目基本情况”之“（三）基础设施项目重要现金流提供方”之“3.重要现金流提供方对租赁收入稳定性的影响”之“（6）重要现金流提供方租赁的稳定性和持续性”。
2.租户集中度高及整租的风险：截至 2025 年 5 月 31 日，基础设施项目共计 25 家租户，已出租面积 152,811.37 平方米（不含地下停车位）。顺捷中恒、小米科技、玄戒技术三个租户租赁面积合计 149,670.44 平方米，占可出租面积的 92.98%、已出租面积的 97.94%，2024 年三个租户租金收入贡献占整体收入比例为 97.79%，其中顺捷中恒整租园区内 1-3 号楼、9-10 号楼及地下一层合计 99,905.73 平方米，占可出租面积的62.07%、已出租面积的 65.38%，2024 年租金收入贡献占整体收入比例为 72.89%；小米科技、玄戒技术整租园区内 7-8 号楼和 14 号（部分④）楼合计 49,764.71 平方米，占可出租面积的 30.92%、已出租面积的 32.57%，2024 年合计租金收入贡献占整体收入比例为 24.90%；除 8 号楼外，三家大租户均就其租赁面积签署 10 年长期租约（8 号楼租约期限为 3 年零 1 个月）。本基金运作期内，如发生顺捷中恒、小米公司提前退租、到期不续租、经营情况陷入困境或者拒绝履约等情形，可能会对基础设施项目的现金流产生不利影响，亦可能因整租方式（包括更换整租租户或者转为散租经营等）对项目运营稳定性产生影响。
3.租约集中到期、到期未续及新客户招租的风险：根据本项目已签订租约的到期分布来看，目前已签约大租户将集中于 2031 年底和 2032 年初到期，到期租户租赁面积合计 131,918.24 平方米。顺捷中恒租约合同起始时间为 2021 年 12月 23 日，合同到期日为 2032 年 1 月 22 日；小米科技除 8 号楼以外租约合同起始时间为 2021年 11 月 9 日，合同到期日为 2031 年 11 月 8 日，8 号楼租约合同到期日为 2028 年 1 月 31 日；租约集中到期的时间距离当前较长，运营管理机构有足够的时间与租户协商续租或储备潜在租户。考虑到现有租户整租面积较大、到期时间集中等因素，如未来租约到期未获续期、未获替代、未找到合适充足的新租户等，基础设施项目将面临一定的空置风险，进而影响租金收入。
4.重要现金流提供方履约能力下降、收缴不及预期的风险：在租赁合同期限内，重要现金流提供方可能因各种原因导致其履约能力下降，如企业的经营状况下行和支付能力下降等，导致租户不能按照租赁合同的约定缴纳租金，出现违约、退租、缩租、变更合同核心条款、收缴不及预期等情形，使得本基金面临运营收入回收不及预期或发生损失的风险，从而可能导致基金可供分配金额不及预期的风险。
5.重要现金流提供方经营发生不利变化的风险：基础设施项目两大重要现金流提供方所属集团企业快手科技（01024.HK）、小米集团（01810.HK）是我国民营经济的代表企业，在全国工商联“2023 中国民营企业 500 强”中，快手科技（01024.HK）、小米集团（01810.HK）分别位列第 130 位和第 19 位，也是数字经济、科技服务、互联网信息产业的龙头企业。但由于科技服务、互联网信息产业会受到行业监管政策、技术更新换代、竞争格局变化等影响，租户自身经营情况可能出现不利变化，如发生不利变化将对履约能力和意愿产生影响，可能会对本基础设施项目经营产生负面影响。
6.出租率降低、租金下调或租金增长率不及预期的风险：截至 2024 年，本项目时点出租率为 94.8%，2024 年的平均日租金（平均日租金= 年度日均租金收入/可出租面积）为 6.56 元/平方米/天，目前出租率和租金单价均保持较高水平。但如发生租约期内租户提前退租、缩租、合同条款变更等情形，可能会出现出租率降低、租金下调或租金增长率不及预期的风险，可能将对基金收益产生负面影响。
7.本基金存续期间可能出现租金减免所带来的风险：本基金上市后若因租金减免政策出台或其他原因导致基础设施项目需进行相应的租金减免，则会直接减少基础设施项目的租金收入，对基础设施项目的运营产生不利影响。
8.未进行租赁合同备案的风险：截至本招募说明书出具之日，部分租赁合同存在未办理完成房屋租赁登记备案的情况，存在被房屋租赁主管部门责令限期补办登记手续、处以罚款的风险。租赁合同暂未办理房屋租赁登记备案手续不影响租赁合同效力。就未办理房屋租赁合同登记备案的情况，如经房屋租赁主管部门责令项目公司限期办理相关房屋租赁登记备案，项目公司逾期仍未完成相关房屋租赁登记备案的，根据《商品房屋租赁管理办法》的规定，则可能会被处以一定金额的处罚。
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注④：14 号楼租户除小米科技、玄戒技术外，剩余可租面积为 4 层 51.78 平方米由北京中发芯测科技有限公司（玄戒技术合作企业）承租。
风险提示：本基金经创金合信基金风险评级为中风险(R3)，适合风险承受能力C3以上(含C3)的投资者购买，请投资者关注自身的风险承受能力。本基金为基础设施基金，采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。本基金穿透投资基础设施项目可能面临以下风险：基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险。以上风险揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险，详见招募说明书等法律文件。基金管理公司不保证本金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金业绩不等同于投资者实际持有份额的净值增长率。基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。请您认真阅读相关基金合同、招募说明书和份额发售公告，了解基金的风险收益特征，并根据您的资产和收入情况、投资目标与期限等情况来判断相关基金是否与您的投资偏好和风险承受能力相适应。本材料中观点仅供参考，不构成对于投资者的任何实质性建议或承诺，也不作为任何法律文件。基金有风险，投资须谨慎。
