（来源：中金基金）
春风化雨，点石成金。2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，募集规模合计约314亿元。经历四年的发展，截至2025年6月21日，已有68只公募REITs完成设立，合计募集规模超过1,800亿元，市值也在不久前突破2,000亿元。我国公募REITs在数量方面先后超过香港、澳大利亚、新加坡和日本，目前已位居亚太地区REITs市场首位。考虑到市场上每只REITs都需要经历少则数月，多则几年的努力，这些项目来之不易，每一单都凝聚了企业、投资者、专业机构和各级监管部门的支持、智慧和汗水。
披星戴月，乘风而上。中金基金参与了首批REITs、首批扩募、首批保障性租赁住房、首批消费基础设施等一系列行业创新，管理项目从1只扩展到目前的10只，在16个不同的城市，运营管理了27个底层项目。
中金普洛斯REIT底层资产
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公募REITs是落实金融服务实体经济的有力抓手
中国拥有庞大的基础设施资产规模，发行公募REITs，有助于盘活优质存量资产，打通“投-融-管-退”的闭环，在提升基础设施运营效率的同时，吸引资金参与新增基础设施项目的投资。中金基金完成公募REITs募集规模累计约330亿元，带动新增项目投资合计约1,323亿元。目前，中金基金在管公募REITs产品底层资产类型丰富，涵盖仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、产业园、消费基础设施等多种类型。
中金厦门安居REIT底层资产
公募REITs作为连接实体经济与普通投资者的重要桥梁，在不断创新与实践中书写着金融“五篇大文章”。公募REITs是普惠金融的组成部分，具备相对稳定的分红预期，降低了公众参与基础设施投资的门槛，其底层资产也与人民生活息息相关。公募REITs还通过基础设施项目的优质运营支持实体经济的发展，产业园为科技创新提供沃土，购物中心是促进消费的阵地，仓储物流和高速公路是供应链和商品流通的保障，保障性租赁住房为新市民提供了温馨的居住体验......随着公募REITs市场的不断扩容，底层资产也更加多元化，未来，公募REITs将为金融行业做好“五篇大文章”，更好地赋能实体经济发展贡献更多力量。
中金安徽交控REIT底层资产
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投资人的认可也许是献给公募REITs四岁生日最好的礼物
数据显示，截至2025年6月中旬，公募REITs在二级市场的估值整体上升。七大类资产中，能源基础设施和保障性租赁住房是上市以来累计总回报最高的资产类别。从2025年至今的表现来看，保障性租赁住房和消费基础设施的总回报位居前列，同期一度受到“冷落”的交通基础设施也获得了较为不错的回报。二级市场估值已居高位，新发项目溢价率相对较低，投资者认购踊跃，近期新发项目在网下和网上认购倍数方面均创新高。
中金湖北科投光谷REIT底层资产
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稳定的分红收益可能是公募REITs四年来最了不起的成就
如果把所有公募REITs作为一个整体来看，那么在过去四年基本实现了上市之初的分红预期。中金基金管理的公募REITs产品在过去四年累计分配约42亿元。近期公募REITs价格上涨，预期分派率与10年期国债的利差缩小，但多数产品利差依然超过100BP，部分行业接近300BP。相对稳定和较高的分红水平，是公募REITs受到投资者青睐的基础和主要原因之一。
中金山东高速REIT底层资产
公募REITs在发行前要经历严格的尽职调查和申报审核，上市后可供分配金额的达成情况是对企业和基金管理人的大考。外部环境复杂、宏观经济变化、市场竞争激烈，绝大多数公募REITs达成了预期。行业的广度也为公募REITs应对复杂的经济环境提供了空间，从仓储物流、产业园、消费基础设施、高速公路，到保障性租赁住房、水利设施、清洁能源、生态环保、市政设施，差异化的商业模式在稳定性和成长性方面各具特色，投资者可以根据喜好进行配置，或通过分散投资缓释风险。
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如果说分红收益是涓涓细流，那么二级市场的潮起潮落则需要满怀敬畏
中金印力消费REIT底层资产
在市场最艰难的时刻，个别项目的暂时业绩波动，带动同行业相关产品下跌，再进一步冲击市场估值。还记得2023年冬天寒风凛冽，信心不足、流动性短缺与被动减持的共振，孕育了估值最低的买入时机——许多项目折价超过30%，二级市场估值与大宗交易市场倒挂。彼时流动性不足和波动性较大使公募REITs饱受诟病，2024年2月会计政策明确了基础设施REITs的权益属性，配置型持有人可以用公允价值计量且其变动计入其他综合收益，很大程度上弱化了此种顾虑。时间很快进入2025年，在利率下行，高收益产品较稀缺的背景下，增量资金加速进入公募REITs市场，二级市场各行业REITs轮番上涨，一级市场新发份额受到追捧。
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四周年再出发，公募REITs可以是产业、资管和投资的星辰大海
中金联东科创REIT底层资产
公募REITs是企业权益融资的工具，也可以是承载行业发展的主角。公募REITs在项目合规性、收益性方面要求严格，许多企业已将公募REITs的要求与新增项目的投资勾稽。基础设施项目在上市后需要更加清晰、透明和规范的财务管理、合同审批、数据归集，企业筹备公募REITs的过程也是梳理管理机制的过程，并在上市后将成功经验进行推广。随着管理能力转化为经营业绩和资本市场的持续融资能力，公募REITs将成为大宗交易市场不可忽视的买家，通过业绩提升和一、二级市场估值差获得收益。公募REITs通过扩募和收购第三方资产，将优秀企业的管理输出到更多项目，在为市场提供更多优质资产的同时促进行业的高质量发展。
中金重庆两江REIT底层资产
公募REITs为资管人提供了发展的乐土。做好一只顶尖的公募REITs与做好一家优秀的上市公司近似，期间更需要基金管理人和运营管理机构的密切合作。对于从业者来说，这是不小的挑战，更是建功立业的机遇。公募REITs提供了广阔的舞台，涉及众多的行业和项目，每个项目的情况和模式又存在差异。目前公募REITs已覆盖7大行业，每个行业又有细分领域，未来还有更多的行业加入其中。尽管各行业都涌现了一些优质的“种子选手”，未来谁能成长为行业“旗舰”，并进一步在规模和质量上引领特定行业的发展，还难有定论。
中金亦庄产业园REIT底层资产
公募REITs是基础设施资产估值的锚和风向标。早在2021年首批公募REITs上市之初，一些有远见的私募基金便将基础设施领域的投资策略与公募REITs涉及的行业和准入标准进行了对齐。进入2025年6月，公募REITs二级市场估值的修复，使之作为Pre-REITs和其他资产证券化产品的退出通道更为顺畅。公募REITs首发市场的热度提高，进一步带动投资者积极参与Pre-REITs的投资。公募REITs的投资者结构是高度专业化的，机构投资者占比高，主要包括券商自营、保险、产业资本，以及信托、银行理财和私募基金等。投资机构对底层资产和二级市场的理解快速发展，公募REITs一、二级市场的定价能力已显著提高。可以预见，未来随着公募REITs政策的完善，规模的发展，投资者专业度不断提高，一个规模大、流动性好、透明度高的公募REITs市场可以为优质基础设施项目提供更为及时和有效的市场化定价，为各阶段的基础设施项目投资提供重要参考。
中金中国绿发商业REIT底层资产
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不忘初心，基金管理人的身后是基金份额持有人，包括数以万计的中小投资者
“基金份额持有人利益优先”是基金管理人的信条，也逐渐成为共同参与公募REITs市场建设的发行人及运营管理机构的共识。作为REITs市场参与者，我们十分荣幸地见证并参与了公募REITs的创新实践，从监管机构和市场各界通过沟通讨论、凝聚智慧，到结识朋友、牵手企业，共同推动公募REITs事业的发展。作为公募基金管理人，我们始终坚持金融的人民性，与行业参与者共同努力，通过建立“堡垒”、防范风险、尽职履责、达成预期，致力于更好地满足居民财富管理需求。
相信公募REITs的征程才刚刚开始，未来大有可为。
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