现在房价已经开启了价值回归，深圳目前房价已经回到2016年的位置了，那什么时候能改善一套呢。静下来想想，原来大家对租售比根本不当一回事，但是现在要算细账了：
1、现在超长期国债的票面利率2.33%。可以视为目前的无风险收益率水平
2、影响房价的其它因素还包括通胀、房屋折旧，另外还有一个比较重要的是房子的交易成本，这不像买股票，成本还是挺高的。这些因素不好量化，就权当抵消了吧（现阶段应该抵消不了，看空因素占优）
2022年我租了套房子住，把自己的小房子租出去了，目前我租出去的房子月租6500，算下来要达到2.33%的租售比的话，房价应为 339万。目前房价大约在480万，这样算下来，房价还需要下跌30%才能跌入合理范畴，而且目前房租还有下行趋势。不算不知道，房价还真不容乐观。考虑到房子的流动性，以后房子真的会慢慢回归到居住属性，这几十年来的房价走势，估计是回不去了。
所以，房子还是有钱作为消费才考虑买比较合适，指望从房子上赚钱的时代肯定是过去了。
骆驼1978
中国这种高层住宅因为没有拆迁预期，也无法重建，因而折旧率非常高。
据我观察，相同地段的高层（30层以上），在容积率、小匹配套相当的情况下：
15-20年楼龄相比新房打6折，30年以上楼龄相比新房打4折！
比如我住南山区23年楼龄的房子，旁边地段更差的5年内新房价格12万一平，我住这个只能卖7万，更早期31年楼龄的房子只能卖5万多。
折旧会让你高价买的房子最终变成一场空！
折旧是无论如何都跑不掉的。
比如日本的房子，一户建的那种，每年折旧3%以上。
媒体上说日本房价创新高，是指新房价格创新高，1990年代的旧房还不到高点一半的价格。
按每年3%折旧，30年后就只剩下40%；
按每年2%折旧，30年后剩下55%；
这个数据和实际观察的情况是比较符合的。
所以，国内高层住宅每年2%的折价是最基本的，加上装修15年折旧完，再参考2%的无风险收益，住宅租金年收益4.5%以上才能保证不亏本。所以国际上，基本维持5%的租金收益率。有房产税的情况，比如日本、美国大城市，租金年收益基本上是5%起步。
没有房产税+永久产权的香港岛，租金年收益3%，这已经是全世界房价最难负担的地方了。
北上深房价跌了30%，租金年收益目前只有1.5%，大家想想看？
港岛的房子基本上是高层住宅，永久产权、无房产税（只需要缴纳租金收益4%差响），目前年租金收益率3%，可以做为高层住宅估值的天花板来参考。
钟爱一玉
不用担心，汽车一上路就折价，不到10年就报废，大家还不是买的高高兴兴？也没见多少人租车开。以后多建好房，买的起的人自然会置换，腾出老旧房子出卖或出租，偏远地区实在没人要的就报废，以前农村房子没人接手，农民不也开开心心建新房？
whhuying
@谦信
用无风险收益率对标租售比这个分析方法就不对。你买的国债，利息收入就是利润；但你收到房租，只是收入，还得减去折旧成本才是利润。实际上，大多数地方房子，超过30年，都成老破小了，租都不见得租出去。
你要算房子的折旧成本，那你先要认真思考房子的成本是怎么来的，由哪些部分组成，哪些可以随时间折旧，哪些不一定会随时间折旧。
这个要看是哪里的房子。楼主来自广东。如果是广州或深圳的话，那里的房子假设房价3万，其实2万7是房子周边的生活环境、工作环境、社会配套服务等等带来的价值，也就是土地的价值。只有3千是房子建造成本带来的价值。你要说折旧，那只有这3千会折旧。那个2万7你怎么折旧嘛？难道广州或深圳会随着时间推移逐渐衰败吗？按通常的逻辑，不仅不会折旧，还会随着经济和社会发展越来越值钱。在这种情况下，楼主就是对的。
答主来自陕西。如果是西安那还好一点。如果是陕西的某个小城市，那还真有可能房价主要由房子建造成本组成。土地不值钱，因为房子周边的生活环境、工作环境、社会配套服务差，根本不值钱。城市可能将来也没有发展前途，还可能真的会随着时间推移逐渐萎缩衰败。那房子真的会折旧。在这种情况下，答主就是对的。
与时间为友
我们这些年足球市场化做的是最成功的，国家也给了很多政策，包括规划球员，聘请世界冠军教练，资金充足，装备精良，完全看不出来有什么理由成绩会越来越差。但它的成绩就是越来越差，慢慢的我就明白了关键的核心都不是这些外在的东西，而是人本身。我们现在在各个层面都缺乏执行政策的人。放水一直都是阻力最小的解决经济危机的手段，但这些政策最终是否有效还要是看执行的人。
LuckyTiger
上周刚用北京的数据估过，得出的也是30%以上，但是房价这玩意儿回归周期可以很长很长，长到这些数据对个人可能都没啥意义，我在10年前就套用在美国市场做的一个房价模型估过北京房价，得出的结论就是房价太高然后放弃了买房的想法，然后在18年被迫高位站岗。
cody2024
还是高估了，成熟发达国家的的租售比一般在1：20，6500元租金的话，换算房价在156w左右。
stoneez
你这只是从投资回报率一个因素来考察房价。房价涨跌还受到其他因素的影响，如土地供给、价格趋势、房贷利率等。
想一想过去很多年，房子的投资回报率一直低于十年期国债收益率，它为什么能够一直涨？
想一想黄金没有任何利息和股息，它为什么能够这么涨？
各种促成它上涨的因素达成了，它就可能上涨。
xxldh
作为消费来说，现在全民消费降级，车都卖不动了，比车贵10倍以上的房子就更别想卖得动了。现实中，很多地方的一手房确实也卖不动了。
投资回报上考虑，出租过房就知道了，空档期，房屋破损维修，租客不负责任搞坏房屋，太多事情了...没有充分的回报率补偿，就不该搞这个事情。
房屋折旧上来说，我们的房屋后续维护也是一坨X。老的小区连物业费都收不齐。交的物业费也不知道去哪里了。
老小区不如新小区，还有个原因是过去的设计规划思路跟不上，建筑工艺也跟不上，现在的房子还是越建越好了。当然最近这几年房地产企业经营困难，又开始倒退了，房子质量倒退了。
综合这些因素，才好说要不要买房。
我个人观点，有钱人买别墅传承子孙，靠通胀总不会亏的，早买早享受，维修保养自己动手。穷人回农村搞宅基地，便宜大碗买不了吃亏买不了上当。至于高层，需要住的时候租就好啦。
