今年以来，REITs市场整体企稳回升，2024年以来，Wind数据显示，截至7月31日，中证REITs全收益指数上涨近8.32%，近一月REITs平均换手率为0.96%，二级市场行情逐步回暖，公募REITs扩容增类步伐也进入加速度。
在此背景下，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金（扩位简称“博时津开产园REIT”，基金代码：508022）公众投资者部分即将于8月21日正式开售！
博时津开科工产业园
封闭式基础设施证券投资基金
➤ 扩位简称：博时津开产园REIT
➤ 基金代码：508022
➤ 基金类别：基础设施证券投资基金
➤ 运作方式：契约型封闭式
➤ 存续期限：35年，并设置提前终止及延长机制
➤ 基础设施项目：天河数字产业园、大陆汽车厂房
Q1
什么是产业园区REITs？
A：产业园区资产是基础设施资产的重要一环，主要指某国家或地区为实现经济发展目的在规划区域内聚集若干特定产业企业，实施统一规划、集中管理，并提供政策倾斜，纳入园区的资产包括研发楼、厂房、孵化器、员工宿舍等，具有较高的科技创新价值和经济附加值。
产业园区资产四大优势：
1
产权清晰。有望具备持续动态提升经营效益的增值潜力。
2
产业集群。政策支持，规划清晰，容易形成产业集群，租期较长，租金相对稳定。
3
盈利多元。源于物业租售、园区服务、金融运作等方面。
4
分享红利。投资产业园区REITs可以分享该区域经济高质量增长的红利。
Q2
博时津开产园REIT投资项目有何特点？
A：首发资产为产业园区混合资产类型，涵盖了以研发办公为主的天河数字产业园和以厂房为主的大陆汽车厂房，兼具了研发办公类资产的租户分散性和厂房类资产的租户相对稳定性，或具有较好的抗周期能力与投资价值。
博时津开产园REIT的推出：
✓
或可盘活天津经开区范围内优质的产业园区基础设施存量资产，有望实现资产双重溢价，保留优质园区的运营管理权，继续完成区域内产业导入的重要任务，有利于盘活存量、谋划未来，增加企业未来的核心竞争力。
✓
或可使天津优良的基础资产呈现到资本市场，助力天津经济转型发展。
✓
亦将为投资者提供一个全新的投资渠道，通过资本市场参与到天津市产业园区的发展中来。
Q3
天津经济技术开发区强在哪？
A：首发资产均位于天津市滨海新区经济技术开发区东区范围内，天津经济技术开发区于1984年经国务院批准建立，为首批14个国家级开发区之一，经济规模较大、外向型程度较高、综合投资环境较优。在商务部国家级开发区综合发展水平考核评价连续16年居前，经济总量和产业基础排名连续17年居前。（数据来源：天津经济技术开发区政务服务平台官网）
天津经济技术开发区作为滨海新区打造国家数字经济示范区的核心区，在国家超级计算天津中心、天津市滨海新区信息技术创新中心、腾讯数码天津有限公司等重点企业引领下，形成了集成电路、移动互联网、智能制造等数字产业细分领域的产业聚集。（数据来源：基金招募说明书）
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Q4
本产品投资的基础设施资产质地如何？
A：博时津开产园REIT基础设施资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园，拥有卓越的地理位置、成熟的运营模式、较好的投资潜力和良好的市场前景，代表了天津市在高新技术产业园区和先进制造业领域的示范性。
➤ 天河数字产业园
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天河数字产业园是天津信息安全、数字产业孵化的核心载体。2022年，数字产业园项目营业收入为7,948.03万元，其中租金收入为5,363.58万元，物业管理费收入为2,584.44万元；2023年，数字产业园项目营业收入为8,324.35万元，其中租金收入为5,664.91万元，物业管理费收入为2,659.44万元。
基础设施资产具备良好持续的经营能力，且现金流全部来源于入驻企业的租金收入和物业管理费收入，为市场化运营产生。（数据来源：基金招募说明书）
➤大陆汽车厂房
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大陆汽车厂房租赁用途主要是研发办公和生产用房。资产可出租面积为63,233.61平方米。截至2024年3月31日和2024年5月31日，已出租面积为63,233.61平方米，出租率均为 100%。（数据来源：基金招募说明书）
Q5
项目原始权益人背景情况如何？
A：原始权益人所属的天津泰达产业发展集团拥有和管理着一批公共平台、科技园区、孵化基地和产业化基地，资产总额超过30亿元人民币。集团建立了科技投资、科技融资、科技担保、低碳科技等运营支持体系，形成了较为庞大的科技企业群体，力争培育出一批科技企业小巨人，从而推动开发区和滨海新区科技产业快速发展，跻身国内科技领先地区行列。（数据来源：基金招募说明书）
Q6
本基金的发售时间是什么时候？
A：本基金募集期自2024年8月21日起至2024年8月23日止，公众投资者应在募集期内全额缴款（含认购费）。
其中场内认购时间为8月21日-8月23日每个交易日的9:30-11:30，13:00-15:00；场外认购时间以各销售机构规定时间为准。
Q7
本基金公众部分发售方式是怎么样的？
A：公众投资者可以通过场内或场外两种方式认购基金份额，均采用“金额认购，份额确认”的方式。认购起点为1000元，投资者最终所得基金份额为整数份。
场内即使用场内证券账户输入代码508022即可认购基金，产品上市后可直接参与证券交易所场内交易。没有开通证券账户的场内投资者，需提前开通基础设施基金交易权限，具体步骤请以各券商操作流程为准。
场外即指使用场外基金账户认购。可通过直销或场外代销渠道购买。
Q8
发售份额有多少？
A：据基金份额发售公告，按认购价格2.398元/份和5亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为11.99亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。
其中公众投资者发售的初始基金份额数量为0.45亿份。（最终战配、网下发售及公众发售的基金份额数量由回拨机制确定（如有））
如本基金公众投资者有效认购数量超过本次最终公众投资者发售总量，基金管理人将采取“全程比例确认原则”的方式实现配售。基金管理人将及时公告比例确认情况与结果。
Q9
本基金公众投资者的认购费率是？
A：
Q10
本基金后期如何交易？
A：博时津开产园REIT在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购与赎回。但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行交易。上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。
场内认购的投资者可直接参与证券交易所场内交易；个人投资者使用场外基金账户认购的，如果有流动性需求，可以通过转托管到场内进行卖出。
具体发售信息请投资者仔细阅读《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》以及招募说明书等法律文件，选择适配产品理性投资。
产品风险等级：中高（此为管理人评级，具体销售以各代销机构评级为准）
尊敬的投资者：
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由博时基金（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站http://www.bosera.com/index.html进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
